Договор аренды квартиры с последующим выкупом образец

Содержание

Договор аренды квартиры с последующим выкупом образец

Договор аренды квартиры с последующим выкупом образец

Заселиться РІ квартиру сегодня, Р° платить РІ будущем небольшими суммами – перспектива заманчивая.

Законодательство допускает такие сделки.

Они осуществляются путем заключения договора аренды с последующим выкупом.

Однако данный вид сделки несет максимальные риски как с финансовой, так и с юридической точки зрения.

Риск распространяется как на продавца квартиры, так и на покупателя.

Это обусловлено тем, что проработанных механизмов реализации такой сделки не существует.

​

В настоящее время порядок расчетов за полную стоимость квартиры происходит по двум схемам:

  1. Общая стоимость равномерно распределяется в течение определенного времени и выплачивается вместе с арендной платой.
  2. Арендатор ежемесячно вносит только плату аренды, а полную стоимость вносит к концу срока договора. В этом случае совокупная сумма арендных платежей засчитывается из общей стоимости квартиры.

На практике соглашение аренды с последующим правом выкупа сочетает в себе элементы договора купли-продажи и договора аренды. По сути, сделка схожа с покупкой в рассрочку, но отличается по многим существенным параметрам, которые рассмотрены далее.

Права и обязанности сторон

Пожалуй, это один из спорных моментов в договоре с правом выкупа.

Стороны предварительно между собой должны решить, перейдет ли право собственности по факту подписания договора или в конце срока и по факту полных расчетов.

В первом случае рискует продавец, так как он уже лишился права обладания, но денег еще не получил.

Во втором случае рискует покупатель, так как в течение срока договора продавец сохраняет за собой право расторжения в одностороннем порядке. В таком случае возврату подлежит часть средств, при условии, что порядок расчетов носит ежемесячный характер, включая арендную плату.

В случае если покупатель расторгает договор с правом выкупа в одностороннем порядке, то внесенные к этому моменту средства остаются у продавца как плата за аренду.

Априори арендатор сохраняет за собой право залога квартиры. Блокировать это право можно путем регистрации сделки в Росреестре.

Следует учитывать, что на практике случаи расторжения такой сделки встречаются часто. Это обусловлено самой спецификой сделки и иными внешними факторами:

  • РґРѕРіРѕРІРѕСЂ аренды СЃ последующим выкупом заключается РЅР° длительный СЃСЂРѕРє. Р’ течение этого времени цены РЅР° недвижимость РјРѕРіСѓС‚ существенно меняться. Продавец может решить, что цена продажи слишком мала;
  • обратный случай – падение цен. Покупатель может решить, что РєСѓРїРёР» квартиру РїРѕ высокой цене Рё расторгнуть РґРѕРіРѕРІРѕСЂ аренды.

Предусматривая эти и другие факторы риска, до заключения сделки следует тщательно обсудить все моменты.

Образец типового документа СЃ последующим правом перехода именует продавца арендодателем, покупателя – арендатором.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, арендодатель должен передать квартиру в эксплуатацию не позднее 5 дней с момента заключения сделки.

Этот момент должен зафиксироваться в акте передачи и приема, где должны быть указаны все технические характеристики.

Если арендатор к этому моменту не выявил каких-либо существенных технических недостатков, то при позднем выявлении арендодатель не несет за них ответственность.

Арендатор обязуется использовать квартиру только РїРѕ РїСЂСЏРјРѕРјСѓ назначению – жить РІ ней. Право субаренды исключается.

Если в течение срока соглашения потребуется произвести ремонтные работы и иные меры по улучшению состоянию квартиры, то арендатор может их реализовать на свое усмотрение. Но если арендатор решит произвести перепланировку квартиры, тогда необходимо письменное соглашение арендодателя.

Расходы по техническому обслуживанию и оплате коммунальных благ возлагаются на арендатора.

Образец бланка договора с последующим правом перехода можно найти в конце этого материала. Можно его скачать и использовать в собственных интересах.

Р р°сѓс‚рѕсђр¶рµрѕрёрµ рґрѕрірѕрірѕсђр°

Арендодатель может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, если:

  • оговоренная оплата РЅРµ производится РІ течение 2 месяцев или более;
  • арендатор считает, что арендодатель ухудшает состояние квартиры;
  • квартира используется РЅРµ РїРѕ назначению. Например, сдается РІ аренду РґСЂСѓРіРёРј лицам.
  • арендодатель препятствует пользованию квартирой.

Договор должен заполняться в трех экземплярах.

Учитывая рискованность сделки, специалисты настоятельно рекомендуют зарегистрировать ее в Росреестре. Это позволяет максимально обезопасить права сторон.

Полное право собственности арендатора наступает в следующих случаях:

  1. По окончании срока сделки.
  2. РџСЂРё досрочных расчетах – это может наступить раньше, чем зафиксированный СЃСЂРѕРє.

Важные пункты договора

Сделка заключается на основе стандартного пакета документов, таких как правоустанавливающий документ, паспорта сторон и выписки из местных органов.

Учитывая отсутствие установленного законом образца соглашения и слабость правоприменительной практики, ряд нюансов сделки придется уточнить заранее. К ним относятся:

  • стоимость квартиры, определенная путем профессиональной оценки. Рђ также условия, РїСЂРё которых возможен пересмотр Рё изменения;
  • максимально точные сведения Рѕ квартире.
  • СЃСѓРјРјР° потенциального выкупа вместе СЃ платой аренды Рё без неё;
  • периодичность внесения платежей;
  • момент перехода правообладания – РїРѕ факту сделки или РІ конце СЃСЂРѕРєР°;
  • СЃСѓРјРјР° арендной платы;
  • СЃСЂРѕРє действия РґРѕРіРѕРІРѕСЂР°;
  • валюта сделки, Р° также возможность конвертации, условия конвертации.

Решившись на такой вид сделки, важно обратить внимание на тот факт, что отсутствие существенно важных пунктов может привести к его ничтожеству. Кроме того, учитывая изменчивость рынка недвижимости и валютных колебаний, следует предусмотреть всевозможные варианты развития событий и пути их решения.

Договор аренды с правом выкупа не предусматривает внесение изменений в последующем.

Скачать договор аренды квартиры с последующим выкупом образец

Скачать передаточный акт квартиры

Источник: https://paperdoc.ru/documents/yuridicheskoe/dogovor-arendy-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom

Аренда с последующим выкупом

Договор аренды с правом выкупа имущества сопровождается возможностью последующего выкупа этого имущества арендодателем.

Поэтому договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи.

Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс).

Договор аренды с правом выкупа не равнозначен договору продажи товара с оплатой его в рассрочку. Денежные средства, которые периодически вносит арендатор, нельзя рассматривать как авансы, переданные в счет оплаты приобретаемого имущества.

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости).

Скачать бланк в формате doc:
dogovor_arendy_s_pravom_vykupa.doc (cкачиваний: 1141)

Скачать бланк в формате pdf:
dogovor_arendy_s_pravom_vykupa.pdf (cкачиваний: 321)

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

Читайте также  Типовой договор аренды помещения под магазин

АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

Аренда с последующем выкупом квартиры

     За последний месяц ко мне несколько раз обратились с вопросом: можно ли найти в Петербурге квартиру с последующим выкупом. Несомненно читателей моего сайта интересует этот вопрос. Ну что же, ответим.

Аренда с выкупом несомненно выгодна покупателю. Для покупателя плюсы очевидны.

Покупатель может въехать в жильё, жить там, присматриваться к району, к соседям, делать ремонт под себя, накапливая необходимую сумму для выкупа.

Сделка эта не несёт для него никаких рисков.

Аренда с правом выкупом жилья – сделка, которая гарантирует покупателю в случае соблюдения условий договора приобретение квартиры.

Если продавец желает расторгнуть договор, покупателю гарантировано возвращение уплаченной за квартиру суммы.

Стоимость аренды не возвращается.

 Аренда с последующим выкупом. Когда на эту сделку идет продавец.

Она ему может быть выгодна в том случае, если ему не срочно нужны деньги, либо ему срочно нужна только определенная часть стоимости квартиры. На мой взгляд, эта сделка не выгодна продавцу.

Видимо, продавцы думают точно также, поэтому эти сделки крайне редки на рынке Санкт-Петербурга. И интересуются ими в основном покупатели, у которых нет сразу всей суммы для покупки недвижимости.

Как правило, это покупатели из других регионов, которые хотят въехать в квартиру, а потом неспешно продавать свою недвижимость в провинции.

      Продавцу какой резон продавать в рассрочку свое жильё, когда он может получить всю сумму сразу? Из практики вижу, что большинство продавцов не просто продаёт свою недвижимость, а её улучшает. В Санкт-Петербурге продавцы редко продают жильё, чтобы положить деньги на счет. Продавец продает однокомнатную, добавляет определенную сумму и покупает двухкомнатную или трёхкомнатную квартиру.

И в данной ситуации ждать ему смысла нет, гораздо удобнее получить всю сумму сразу. Такой продавец заморачиваться с рассрочкой платежа не будет, ему не резон.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Особенно, если у продавца хорошая в плане ликвидности квартира!

Ему достаточно только по знакомым рассказать о продаже, сразу найдется покупатель.

Случай из практики.

Как-то ко мне пришел клиент с заданием найти несколько вариантов однокомнатных квартир своему пожилому отцу в определенном районе в аренду с последующим выкупом.

Обзванивая несколько дней подряд продавцов квартир в этом районе, я поняла, что это все равно , что искать иголку в стогу сена. Продавцы дружно отвечали категоричным отказом.

Выгода продавца. Кто из продавцов на сегодняшний день соглашается на эту сделку? Продавцы неликвидного жилья, которые не могут найти покупателя.

В Санкт-Петербурге хватает жилья низкого качества и с плохой транспортной доступностью. Из таких районов люди годами не могут выехать.

Нужно ли покупателю неликвидное жильё ?

На сделку с последующим выкупом могут согласиться продавцы больших и дорогих квартир, которым не просто продать своё жильё.

На такую сделку легко уговорить продавца квартиры где-нибудь в Бокситогорске или Сланцах в Ленинградской области по причине не слишком высокой востребованности жилья.

     Возможна ли аренда с последующим выкупом в Петербурге? Да, возможна. Но в скольких случаях? Статистику никто не проводил. В любом случае число желающих снять в аренду с дальнейшим выкупом значительно больше, нежели сдающих.

Подводя итоги, можно сказать, что вид сделки «аренда с выкупом квартиры» пока не пользуется большой популярностью.

Да и юридически проще оформить выкуп квартиры с рассрочкой платежа. В этом случае покупатель может расплатиться в течение 1-3 лет, при этом проживая в данном жилье.

Хотя и в этом случае не вижу особых выгод для продавца. В подавляющем большинстве случаев на рынке Петербурга продавцы хотят провести обычную сделку купли-продажи и получить свои деньги сразу.

      Чтобы купить неплохую квартиру, не нужно рассчитывать на аренду с последующим выкупом!

Желаю удачи! Галина Черкис

Источник: https://frols.ru/arenda-s-posledujushhim-vykupom/

Аренда квартиры с последующим выкупом: образец договора

Альтернативой купле продаже с рассрочкой может стать аренда квартиры с последующим выкупом.

Арендатор постепенно выплачивает стоимость жилья, которое в итоге переходит в его собственность.

Сегодня рассмотрим подробнее особенности данного инструмента.

В чем суть процедуры

Оформление договора аренды квартиры с последующим выкупом – не совсем обычная сделка.

Сущность следующая – гражданин снимает жилье, ежемесячно вносит плату, а в момент, определенный договором, вносит выкупную цену.

Такая цена может как включаться в аренду, так и выплачиваться отдельно.

После внесения выкупной цены отношения по аренде заканчиваются, право собственности переходит к арендатору как в купле продаже. По сути, аренда с последующим выкупом – это синтез сделок аренды и купли продажи в рассрочку.

Важно! Заключить аренду с последующим выкупом можно в отношении любой квартиры. Ограничений насчет участников сделки также не предусмотрено.

Порядок действий

Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:

  1. Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
  2. В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
  3. По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
  4. Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.

После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.

Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.

Внимание! Аренда с правом выкупа квартиры – это очень редкий вид сделок. Рекомендаций и судебной практики по данной теме не так много.

Как заключить договор между физическими лицами

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя.

Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили  специалисты местных органов власти.

Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий.

Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей.

Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Список документов

Для заключения аренды квартиры с последующим выкупом потребуется тот же пакет документов, что и для купли продажи:

  • паспорта участников сделки;
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • технический паспорт;
  • согласие супругов на сделку;
  • справка о прописанных в квартире.

Справка о прописанных необходима для того, чтобы выявить граждан, имеющих право пользования жильем. Дополнительно арендатору нужно ознакомиться с документом-основанием, по которому арендодатель распоряжается квартирой.

Образец договора и существенные условия

Обратите внимание на существенные условия, которые обязательно должны быть в тексте. Если эти условия не прописать – контракт признают незаключенным. А если не будет условия о выкупной цене, то он превратится в обычное арендное соглашение.

Читайте также  Договор с переводчиком физическим лицом образец

Важно! Юридически будет заключен контракт найма жилья с последующим выкупом, а не аренды. Подробнее о найме жилья, его отличиях от аренды, видах и особенностях заключения мы писали здесь.

В тексте должны появиться следующие условия о дальнейшем выкупе:

  • ФИО участников. Обязательно, чтобы ФИО наймодателя совпадало с правообладателем квартиры по выписке из ЕГРН. Указывают также адрес и паспортные данные.
  • Полное описание квартиры с кадастровым номером, площадью, этажом и полным адресом.
  • Возможность выкупа нанимателем указанной квартиры. Без этого упоминания договор не будет иметь необходимой силы.
  • Выкупная цена квартиры и размер арендных платежей, а также порядок и сроки их оплаты. Прописывается твердо на весь срок аренды или с возможностью индексации.
  • Срок аренды.
  • Обязанность наймодателя по итогу договора передать квартиру в собственность нанимателя.
  • Обязанности сторон по ремонту, оплате коммунальных услуг и другим моментам.

В соглашении могут быть предусмотрены и другие пункты, которые стороны сочтут необходимыми.

Загрузить и заполнить текст найма с последующим выкупом можно по этой ссылке.

Договор подписывается сторонами собственноручно. Удостоверять у нотариуса не требуется. Подписанный договор нужно сохранить на весь срок аренды – в момент внесения выкупной цены вступят в силу пункты о переходе собственности.

Особенности регистрации в Росреестре

Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:

  • регистрация обременения из долгосрочного найма;
  • регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.

Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:

  1. Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
  2. Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
  3. Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.

Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.

После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:

  • тот же договор найма;
  • документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
  • нотариальные согласия супругов;
  • выписку из ЕГРН на жилье;
  • госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.

Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.

Риски, плюсы и минусы

Аренда с последующим выкупом квартиры – это очень редкая сделка. Она не получила распространения по разным причинам:

  • участники вторичного рынка просто не знают о такой возможности;
  • хозяева квартир не спешат передавать свое жилье на выкуп, ведь оно приносит им стабильный и постоянный доход;
  • не всегда такая сделка экономически выгодна – привычнее заключить рассрочку или взять жилье в ипотеку.

Риски такой сделки значительные:

  • Наниматель рискует получить в итоге сделки квартиру с обременением. Весь срок аренды собственником квартиры является наймодатель. Теоретически он может совершать с жильем любые сделки, несмотря на обременение в виде жильцов. Если квартира будет арестована или заложена, то проблемы по снятию обременений перейдут на нового хозяина.
  • Если не указано право выкупа в договоре, то наниматель рискует лишиться возможности получить жилье в собственность. В глазах закона этот договор будет обычной арендой, а платежи не будут засчитаны в качестве выкупных.

Вместе с этим у сделки есть большие плюсы:

  • Никто не обязывает нанимателя обязательно выкупать жилье. Если он передумает, то заключать сделку его заставить нельзя.
  • Договор достаточно гибкий – если условия меняются, можно просто заключить дополнительное соглашение. Регистрировать или заверять у нотариуса новые условия не нужно.
  • Наймодатель не рискует жильем как при рассрочке – он передаст свое право только после внесения полной цены.
  • Первоначальный взнос, как по ипотеке, не требуется.

Переплата по договору

Если цена квартиры прописана твердо, а сам выкуп планируется в течение долгого времени, 10-15 лет, то с учетом инфляции такую квартиру можно даже приобрести дешевле, чем через привычные инструменты.

Внимание! Если в договоре индексация не прописана, то предусмотреть ее можно через дополнительное соглашение.

В любом случае необходимо оценивать конкретные условия по аренде с выкупом, сравнивая их с ипотечными. В этом может помочь наш ипотечный калькулятор.

Альтернативные варианты

Сегодня на рынке много более привычных инструментов, которые пользуются большой популярностью у населения.

Рассрочка

При рассрочке право собственности переходит на покупателя сразу при заключении договора, а платежи вносятся в порядке, установленном контрактом. Рассрочка устанавливает обременение в пользу продавца до полной оплаты. Подробнее о рассрочке мы писали в этой статье.

Кредит

Иными словами – ипотечная сделка, при которой покупатель рассчитывается с продавцом кредитными деньгами. На этом взаимоотношения с бывшим собственником заканчиваются, а покупатель в течение долгого времени выплачивает ипотеку избранному банку.

На нашем сайте вы можете ознакомиться подробнее с условиями ипотеки в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзен и в других банках, входящих в ТОП-50.

Залоговое жилье

Выкуп залогового жилья у продавца, банка или через аукцион у государства, а также через службу судебных приставов всегда сопровождается определенным риском. С другой стороны, такие квартиры можно купить намного дешевле их рыночной стоимости за счет обременения залогом.

Подробнее о купле продаже ипотечного жилья читайте по этой ссылке.

Аренда с последующим выкупом квартиры – редкий, но рабочий инструмент приобретения квартиры.

Воспользоваться им можно, заключив договор в простой письменной форме с соблюдением ряда обозначенных выше условий.

В целом такие сделки не представляют сложности.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их дежурному специалисту в окно чата в правом нижнем углу экрана.

Команда Ипотекаведа будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Источник: https://ipotekaved.ru/arenda/kvartiry-s-posleduyuschim-vykupom.html

Договор аренды с последующим выкупом

Многим людям приходится снимать какое-либо имущество, в том числе и недвижимость. В некоторых ситуациях условиями сделки может быть предусмотрена возможность последующего выкупа используемого объекта.

Аренда жилья с последующим выкупом

Одним из возможных типов сделок по съему квартир является аренда с последующим выкупом.

Это актуально в ситуациях, когда заинтересованная сторона не имеет возможности приобрести помещение сразу, ввиду отсутствия необходимой суммы.

В таком случае стороны могут договориться о постепенном выкупе недвижимости в рассрочку Следует отметить, что такая процедура имеет свои преимущества и недостатки.

Преимущества

Четкого перечня преимуществ процесса найма недвижимости с последующим ее выкупом законодательством не утверждено. Такие факторы определяются правоприменительной практикой.

Прежде всего, это возможности арендатора. Он в отличие от покупателя или участника долевого строительства, он имеет право использовать помещение изначально, до завершения возведения или окончания процедуры выкупа.

Также нет необходимости в привлечении третьих лиц, например, банковской инстанции, которая выдает ссуду. То есть в данном случае арендатор не выплачивает проценты, соответственно снижаются расходы.

В процессе эксплуатации пользователь имеет возможность произвести улучшение занимаемого помещения.

При аннулировании договора заинтересованная сторона утрачивает только средства, которые были выплачены в качестве расчета за аренду объекта.

Недостатки

Процесс сдачи недвижимости с последующим выкупом занимаемого помещения имеет и свои недостатки. Прежде всего, к ним отнесено право собственника в любой момент инициировать процедуру изменения оплаты за использование помещения.

Читайте также  Информационное письмо о расторжении договора аренды образец

Если договор заключен на неопределенный срок, его можно расторгнуть, уведомив об этом другого участника сделки не позднее чем за три фактических месяца.

То есть арендатор может утратить свои права не только на использование жилища, но и на последующий его выкуп.

Возможные риски

Процесс аренды с дальнейшим выкупом несет определенные риски для обеих сторон сделки. То есть в данном случае как потенциальный покупатель, так и собственник объекта договора могут столкнуться с определенными проблемами.

Для покупателя

Потенциальный покупатель столкнется, прежде всего, с вопросами финансового характера. В данном случае это касается в первую очередь суммы оплаты.

По условиям большинства договоров аренды её размер может изменяться при росте цен. То есть возникают дополнительные расходы, в отличие от купли-продажи, где сумма, как правило, фиксирована.

При досрочном расторжении долговременного договора арендатор не сможет вернуть средства, которые были выплачены ранее, поскольку они начисляются за фактическое использование предмета соглашения.

Также риск связан с возможной утратой прав на сам физический объект (квартира, дом и т.д.).

В случае расторжения договора заинтересованная сторона не сможет в дальнейшем использовать объект по назначению, а также выкупить его.

Если условиями договора было предусмотрено проведение ремонтных работ в помещении, арендатор не сможет возместить затраты, поскольку средства будут учтены в расчет за фактическую эксплуатацию жилья.

Для продавца

Риски, которые возникают для продавца при подобных сделках, также носят финансовый характер.

Это обусловлено снижением стоимости объекта, в процессе естественного износа.

То есть в период долгосрочной эксплуатации жилья возникают некоторые недостатки, обусловленные временем, а не действиями арендатора.

Даже несмотря на проведенные пользователем ремонтные работы, качество помещения может ухудшиться, например, будут использованы более дешевые строительные материалы либо установлена менее функциональная техника. Если договор был заключен на неустановленный срок, сам арендатор имеет право инициировать процедуру его расторжения, уведомив об этом собственника жилья не позднее, чем за три месяца. Иными словами, владелец планировал увеличить свой доход за счет последующего выкупа объекта, но сделка неожиданно сорвалась.

Требуемые документы

Чтобы заключить любой договор, стороны сделки должны представить определенные документы. Такое правило касается и соглашения об аренде с последующим выкупом.

К ним отнесены:

  1. Паспорта обеих сторон – владельца и арендатора либо их законных представителей.
  2. Документы, подтверждающие право собственности на объект сделки – договор купли-продажи, свидетельство, выписка из Единого реестра недвижимости.
  3. Доверенности законных представителей, если стороны не участвуют в заключении лично.
  4. Акт приема-передачи объекта.
  5. План помещения, с его детальным описанием, площадью и местом расположения.
  6. Свидетельство о регистрации одной из сторон в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.
  7. Учредительные документы организации.
  8. Приказ либо протокол общего собрания учредителей о назначении руководителя компании.
  9. Документ о регистрации в качестве плательщика налогов.

Указанный перечень является стандартным и применяется на практике в случаях заключения большинства договоров аренды, в особенности тех, что касаются недвижимости. Следует отметить, что действующим законодательством допускается представление как оригиналов документов, так и их заверенных копий.

Порядок совершения сделки

Сделка об аренде с последующим выкупом складывается из нескольких этапов. Первым из них являются предварительные переговоры.

На данном этапе стороны подготавливают необходимые документы, а также обсуждают условия предстоящей сделки.

Поскольку законодательство часто ссылается на содержание самого договора, то участники могут свободно учитывать все особенности процедуры.

Следующий этап – оформление соглашения. Он является наиболее важным. Договор станет документальным подтверждением факта сделки.

От его соответствия требованиям действующего законодательства зависит процедура аренды в целом.

Образец соглашения прилагается к статье.

Завершающим этапом станет государственная регистрация документа. Это правило касается большинства договоров аренды, предметом которых является недвижимость.

Согласование условий

На этапе составления документа стороны должны согласовать его условия.

К ним отнесены:

  1. Дата и место заключения договора.
  2. Сведения о сторонах сделки – фамилии, имена, отчества участников либо их представителей, название юридического лица, если оно выступает в качестве участника. Также указываются данные документов, подтверждающих полномочия сторон – паспорт, доверенность, Устав, приказ или решение собрания учредителей о назначении руководителя организации.
  3. Предмет договора. В данном разделе дается подробное описание объекта с указанием его названия, характеристик, качества, размеров и места нахождения.
  4. Стоимость договора и порядок расчетов. Здесь указывается размер арендной платы, а также способы её перечисления. Это может быть твердая фиксированная сумма, перечисляемая с определенной сторонами периодичностью, оказание услуг, процент от прибыли, возникающей в связи с использованием объекта сделки, улучшение качества предмета договора. График оплаты может быть отражен в тексте соглашения либо оформлен в виде отдельного документа, который будет являться приложением к основному соглашению.
  5. Выкуп имущества о размер оплаты. Включение такого раздела в текст договора не является обязательным условием. Его можно оформить в виде дополнительного соглашения. Но на практике все-таки рекомендуется это сделать. В данном разделе можно предусмотреть не только размер выкупа и порядок его выплаты, но также и другие нюансы сложившейся ситуации. Например, стороны могут определить причины и условия изменения стоимости объекта, а также включается ли в окончательный расчет арендная плата. В обязательном порядке следует установить, что после окончания срока соглашения либо внесения всей суммы выкупа, объект переходит в собственность пользователя.
  6. Срок действия договора. Здесь необходимо указать конкретную дату. Такой подход наиболее выгоден для покупателя. Он дает последнему гарантию реализации выкупа предмета сделки в последующем. В противном случае арендодатель может прекратить договорные отношения в любое время, предупредив об этом пользователя.
  7. Права и обязанности сторон. Основной их перечень указан в Гражданском кодексе РФ. Однако участники сделки могут его расширить за счет установления дополнительных прав и обязанностей.
  8. Ответственность сторон. В этом разделе указываются меры воздействия, которые применяются к участнику, в случае нарушения условий договора – штраф, пеня, неустойка, компенсирование причиненного вреда.
  9. Порядок и основания расторжения договора. Здесь указываются причины, по которым аннулирование соглашения произойдет досрочно.
  10. Иные условия. В этом разделе обычно указывается количество экземпляров договора, обстоятельства, возникновение которых не зависит от намерения сторон, а также возможность каждого участника сделки решать возникший спор в судебном порядке.

В завершении стороны должны указать свои банковские реквизиты и контактную информацию – телефоны, электронную почту, адреса места нахождения.

Главным условием является отражение в договоре обязательной информации – предмет, стоимость, сроки.

Без них соглашение может быть признано недействительным.

Переход права собственности

Согласно статье 624 Гражданского кодекса РФ, передача прав собственности на арендуемое жилье возможна в следующих случаях:

  1. Истечения срока договора.
  2. Внесение арендатором суммы выкупа в полном объеме.

Одно из таких условий определяется сторонами сделки и находит свое отражение в тексте соглашения.

Государственная регистрация

Ещё одним условием перехода права собственности на арендуемое имущество является государственная регистрация договора.

Согласно статье 624 ГК РФ соглашение, предметом которого является недвижимость, должно быть внесено в специальный учетный перечень, с присвоением ему номера.

Для государственной регистрации договора инициатор должен оформить заявление и приложить к нему все документы, касающиеся сделки. Также услуга оказывается только после оплаты государственной пошлины.

Образцы документов

Образец заявления о государственной регистрации договора аренды

Образец договора аренды с последующим выкупом

Источник: https://pravo.estate/arenda/s-posledujushhim-vykupom/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: