Договор о задатке по сделке с недвижимостью

Содержание

Задаток между физическими лицами

Договор о задатке по сделке с недвижимостью

(в обеспечение договора купли-продажи)

г. ………………………….  «…..» …………………. 20….. г.

……………………….……………………………………………………………………….,

(ф.и.о. полностью)

паспорт ………. №………………… выдан …….……………….…………………………….…… «……» ……………….. 20…. г., код подразделения ……………………………………………..…
(наименование органа выдавшего паспорт)

зарегистрированный по адресу:

город …………………… улица …..…………..….………..… дом …… корпус …… кв. …..

именуемого в дальнейшем «Покупатель», и

…………………………….……………………………………………………………………….,
(ф.и.о. полностью)

паспорт ………. №………………… выдан………….………….……………………………….… «……» ……………….. 20…. г., код подразделения …………………………………….…………
(наименование органа выдавшего паспорт)

зарегистрированный по адресу:

город …………………… улица …..…………..….………..… дом …… корпус …… кв. …..

именуемый в дальнейшем «Продавец», вместе именуемые «Стороны», а индивидуально – «Сторона», заключили настоящий договор задатка (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Покупатель вносит Продавцу сумму задатка в размере

………………………………………………………….……………(…………………..) рублей.
(прописью / цифрами)

в обеспечение заключаемого Сторонами договора купли-продажи ………………………….
 (предмет договора)   

от «…..» …………………. 20….. г.

1.2. Указанный в п.1.1. настоящего договора задаток НДС не облагается.

2. Порядок расчетов, получение задатка

2.1. Покупатель ……………………………………………………………………………………
(передает наличными / перечисляет на расчетный счет Продавца и предоставляет копию платежного поручения)

всю сумму задатка, указанную в 1.1. настоящего Договора при подписании настоящего Договора.

2.2. Внесение денежных средств в качестве задатка осуществляется лично Покупателем.

2.3. Датой внесения задатка считается ………………………………………………………….
(дата передачи задатка Продавцу наличными / дата поступления суммы задатка на расчетный счет Продавца)

3. Права и обязанности Сторон

3.

1. Покупатель обязан заключить договор купли-продажи ……………….………………….
  (предмет договора)  

с Продавцом в течение срока действия настоящего Договора.

3.

2. Переданная согласно статье 1.1. настоящего Договора сумма задатка засчитывается в счет будущих платежей Покупателя.

3.

3. При отказе Покупателя от исполнения договора купли-продажи сумма задатка остается у Продавца.

3.

4. При отказе Продавца от исполнения договора купли-продажи он обязан возвратить Покупателю сумму задатка в …………………………………………………………. размере.

(в полном объёме / в двойном размере)

Возврату подлежит сумма ….……………………………………………(……………) рублей.
  (прописью / цифрами)

3.

5.

Стороны действуют добровольно, являются полностью дееспособными, под опекой, попечительством и патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, не находятся в ином состоянии, лишающем их возможности понимать значение своих действий и руководить ими.

3.

6. Стороны гарантируют, что они заключают настоящее Договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях и что настоящее Договор не является для них кабальной сделкой.

4. Срок действия Договора

4.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания и действует до

«…..» …………………. 20….. г.

4.2. Договор о задатке прекращается при возврате суммы задатка Покупателю в случае, предусмотренном статьей 3.4. настоящего Договора.

5.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться решать путем переговоров.

При недостижении соглашения спорные вопросы разрешаются в ………………………………………………………………..

  (районном суде / арбитражном суде города …………………….)

5.2. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий Договор составлен в двух оригинальных тождественных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

6.2. Любые изменения, дополнения, соглашения к настоящему Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами.

Продавец:  Покупатель:

……………………………………….…  ………….………………………………

(ф.и.о. полностью)  (ф.и.о. полностью)

……………………………………….…  ………….………………………………

(подпись)  (подпись)

«……» …………………. 20….. г.  «……» …………………. 20….. г.

Примечание.

Гражданский кодекс РФ Глава 23

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Источник: http://alfa-form.ru/index.php/dogovor/zadatok/69-dogovor-zadatka-mezhdu-fizicheskimi-litsami/

Правила оформления соглашения о задатке

Часто, при заключении каких-либо договоренностей в подтверждение серьезности намерений сторон довести дело до конца и полностью исполнить свои обязательства прибегают к обеспечительным мерам, например, задатку.

Правовая конструкция задатка была известна еще в Древнем Риме (правда, там она называлась «арра»), откуда и перешла в отечественную правовую систему.

Понятие и функции задатка. Правовая база

Скачать образец соглашения о задатке.

Согласно российскому законодательству, задатком является денежная сумма, которую выдает одно лицо другому в счет будущего платежа (платежей), как доказательство заключения сделки и в обеспечение ее исполнения в будущем.

Задаток — понятие, полностью подчиняющееся нормам гражданского права, то есть регулирует частноправовые отношения между гражданами, предпринимателями, фирмами, ведущими коммерческую деятельность.

Статьи 380 и 381 ГК РФ регулируют вопросы, связанные с задатком и устанавливают:

  • форму совершения соглашения о задатке;
  • отграничение задатка от аванса;
  • последствия неисполнения обязательства, в счет которого выдан задаток.

Статья 329 Гражданского кодекса называет задаток среди других способов обеспечения отдельных обязательств. Отдельные виды договоров (аренды, оказания услуг и др.), также содержат нормы, касающиеся задатков по таким договорам.

Следует знать, что задаток по своей природе существенно отличается и от аванса, и от залога, хотя в обыденной жизни эти понятия часто приравнивают друг к другу.

В каких случаях необходимо данное соглашение

цель задатка — гарантировать соблюдение условий договора (соглашения сторон о чем-либо), показать, готовность исполнить взятые на себя обязательства.

Однако, ошибочно полагать, что только лицо, вносящее задаток, подтверждает таким образом, то что выполнит необходимые действия, вторя сторона, принимая задаток, также несет ответственность за свои действия.

Поскольку отношения по приему и передаче задатка обоюдные, двусторонние, к тому же связаны с денежными взаиморасчетами, то в юридической практике давно сложилась конструкция соглашения о задатке.

Соглашение (или договор) о задатке нужны при:

  • покупке недвижимости или дорогостоящего имущества;
  • подготовке договора аренды (квартиры, офиса, другого помещения);
  • поставках товаров, для предпринимательской деятельности.

Нередко прибегают к задатку не только при вышеуказанных крупных сделках, но и при оказании услуг в течение определенного времени.

Задаток обычно вносит покупатель, показывая продавцу намерения приобрести продаваемое имущество. Но и получатель задатка гарантирует передачу указанного имущества в собственность покупателю.

Читайте также  Образец инвестиционного договора на развитие бизнеса

К оформлению договора задатка следует отнестись очень внимательно.

Гражданское законодательство четко устанавливает требования, к оформлению соглашения о задатке, а судебная практика хорошо отработана: если покупатель не выплатит оговоренную сумму без веских оснований, снимающих с него вину, он лишится уплаченного задатка, если же продавец откажется продать имущество вопреки договоренности, он возвращает задаток не менее, чем в двойном размере. Так обеспечивается стимулирование сторон сделки к соблюдению соглашений.

Таким образом, соглашение/договор о задатке целесообразно оформлять, если стороны твердо решили заключить договор о чем-либо, и с этой целью готовы прибегнуть к обеспечительной мере в виде задатка, который, собственно и подтверждает добросовестность их намерений.

Отличительные особенности задатка от аванса рассмотрены в следующем видеосюжете:

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:

  • для регистрации ИП
  • регистрации ООО

Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.

  • Ведение бухгалтерии для ИП
  • Ведение бухгалтерии для ООО

Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН, ЕНВД, ПСН, ТС, ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!

Форма и порядок оформления

Статья 380 ГК РФ устанавливает необходимость оформления договора задатка обязательно в письменном виде.

Если же такая форма не соблюдена, либо в письменном тексте отсутствуют идентифицирующие признаки задатка, такой договор будет считаться авансовым (п. 3 ст. 380 ГК).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор (любой) считается заключенным, когда стороны достигли согласия по всем важнейшим (существенным) условиям. Для задатка таковыми являются сумма (п.1 ст.

380 ГК), и условие об обязательстве, которое обеспечивается задатком (то есть, если продается квартира, к примеру, необходимо указать ее точное описание как объекта недвижимости, указать срок предполагаемой сделки).

После того, как оговорены все нюансы, обе стороны (и продавец, и покупатель), составляют письменный договор по числу сторон, подписывают его лично (физлица), или уполномоченными представителями (от организаций).

Структура и содержание

Договор задатка должен содержать:

  1. Преамбулу и полные реквизиты сторон, их подписи, банковские реквизиты при необходимости;
  2. Дату и место заключения;
  3. Предмет — указание на то, что оформляется именно залог, а также точную сумму;
  4. Порядок и сроки передачи сумм задатка, права и обязанности сторон сделки. Поскольку именно в этих разделах устанавливаются отношения сторон на случай, если сделка не состоится, следует подробно расписать, способ, нюансы приема-передачи денег, кто именно передает их и т. д.
  5. Порядок разрешения споров (на случай их возникновения), ответственность сторон;
  6. Срок действия соглашения и возможность его расторжения (каким образом, в каких случаях).

Неточность формулировок в договоре может превратить фактический задаток в аванс, или привести к длительным разбирательствам в суде, поэтому необходимо как можно тщательнее прописать все нюансы, установленные законом, а также достичь согласия по всем пунктам договора еще до его подписания.

Нюансы соглашений о задатке при составлении отдельных видов договоров

Поскольку задатком в российском праве можно и принято обеспечивать весьма разнородные обязательства, при составлении соглашений о задатке необходимо учитывать особенности соответствующих сделок.

Так, свои нюансы имеют соглашения задатка.

Покупка квартиры

Поскольку сделка по купле-продаже квартиры не может быть совершена моментально, как только покупателю понравилась недвижимость, и он сошелся по цене с продавцом (необходимо подготовить документы, определиться с выпиской проживающих и прочим), к задатку прибегают очень часто. Получив обеспечение, продавец перестает показывать недвижимость другим покупателям, цена при этом на продаваемое имущество фиксируется.

При внесении задатка за квартиру, следует соблюсти следующее:

  • независимо от суммы, соглашение заключается письменно;
  • перед подписанием проверяются все правоустанавливающие документы на недвижимость, а сам договор заключается именно с собственником (не с риэлтором или представителем), деньги передаются также ему;
  • в тексте описывается конкретный объект недвижимости (квартира) и прямо указывается, что передаваемые средства — задаток;
  • при передаче задатка составляют расписку, с указанием того, что переданы именно средства в оплату задатка;
  • в соглашении рекомендуется дополнительно указать обязательство продавца передать квартиру (освободить ее от проживающих) в определенный срок, при несоблюдении которого задаток взыскивается с продавца в двойном размере.

Кроме того, не следует путать соглашение о задатке и предварительный договор (суммы, уплаченные по нему не считаются обеспечительными, и приравниваются к авансу). Размер задатка обычно варьируется от 5 до 10% цены имущества.

Аренда жилья

Как и в случае с покупкой квартиры, в соглашении необходимо указать конкретный объект, назначение передаваемой суммы как обеспечительной меры – задатка, а также заключать соглашение с собственником объекта.

Важно: не надо путать задаток и залоговую сумму, вносимую арендатором в качестве «страховки» собственнику от повреждения имущества, неуплаты средств за последний месяц проживания и т. д.

Покупка автомобиля

Как правило, задаток при такой покупке дается, если имущество дорогостоящее, или продавцу необходимо еще подготовить авто к продаже, снять его с учета.

Обычный размер задатка — 10%. В соглашении обязательно указание идентифицирующей информации (VIN номера шасси, двигателя, марка и модель, цвет).

Также следует прописать срок, до которого должна быть проведена сделка и полная ее стоимость.

Покупка земельного участка

Купля-продажа земли связана с оформлением значительного количества документов (как правоустанавливающих, так и технических), поэтому к задатку, обеспечивающему обязательство и фиксирующему цену имущества, прибегают очень часто.

В соглашении о задатке обязательны указание характеристик объекта (кадастровый номер, площадь, местоположение и пр.), наличие обременений (если есть), и срок совершения обеспечиваемой сделки.

Договор поставки

Чаще всего договора поставки предусматривают либо аванс, либо предоплату, но иногда прибегают и к задатку.

В соглашении о задатке указывают сроки и условия поставки товара после внесения задатка, а также, что именно фиксирует сам факт передачи товара (то есть момент исполнения основного обязательства).

Оказание услуг населению

При необходимости можно обеспечить задатком и заключение договора оказания услуг.

При этом следует помнить, что такое соглашение дополнительно будет подпадать и под действие Закона о защите прав потребителей (№ 2300-1 от 2002г), а в случае отказа гражданина от договора, суды часто признают удержание задатка неправомерным, противоречащим как положениям о подряде (глава 39), и ст. 32 ЗоПП.

Независимо от того, какой вид договора обеспечивается задатком, соглашение подписывается сторонами обязательства, совершается в письменном виде. Нотариальное удостоверение соглашения возможно по соглашению сторон, хотя и не обязательно.

Ответственность по данному соглашению

Ответственность за неисполнение условий обязательства, обеспеченного задатком, зависит от наличия или отсутствия вины нарушителя, а также от того, кто нарушил обязательство:

  1. Если виновато лицо, уплатившее задаток — такой задаток ему не возвращается;
  2. Если ответственность лежит на получателе денег, он обязан вернуть удвоенную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Правовая сущность такой конструкции состоит в том что, поскольку задаток несет обеспечительный характер, отвечать за свои действия (нести материальные потери) должна сторона-нарушитель обязательства.

Интересно, что ГК РФ не запрещает установить соглашением сторон и более высокую ответственность по соглашению о задатке (например, в тройном размере).

Ответственность не применяется, если сторона, нарушила обязательство при наличии форс-мажорных обстоятельств (тех, которые при заключении договора стороны предвидеть не могли). В таком случае задаток возвращается.

Порядок расторжения

Соглашение о задатке, как и любой гражданско-правовой договор можно расторгнуть.

Такое расторжение возможно в случаях:

  • оговоренных самими сторонами при заключении договора;
  • при существенном нарушении одной из сторон соглашения (ст. 451 ГК РФ);
  • в иных случаях, предусмотренных договором или законом.

Для расторжения сторона-инициатор должна обратиться ко второй стороне с предложением о расторжении. При согласии, составляется письменное соглашение о расторжении, подписывается сторонами. Согласно ст. 453 обязательства сторон при этом прекращаются.

Читайте также  Трудовой договор с товароведом продуктового магазина

Если вторая сторона не желает расторгать договор о задатке, рассмотрение спора происходит в судебном порядке.

Задаток в практике отечественного гражданского оборота встречается очень часто.

Соглашение о нем возможно составить и без привлечения нотариуса и не прибегая к услугам юриста, но необходимо точно соблюсти все существенные моменты договора: письменную форму, описание предмета обязательства, порядок передачи сумм и ряд других моментов.

Об особенностях применения задатка при покупке квартиры рассказано в данном видео материале:

Источник: http://www.DelaSuper.ru/view_post.php?id=11802

Заключение договора задатка на первоначальном этапе при покупке квартиры

После того, как вы нашли понравившуюся вам квартиру и желаете ее купить, необходимо позаботиться о том, что она досталась именно вам.

Для этого существует практика внесения задатка, обязующего собственника жилплощади приостановить продажу своего имущества.

Суть договора

Задаток — это определенная сумма денег, которую покупатель передает продавцу в знак подтверждения намерений о заключении сделки купли-продажи квартиры.

Чаще всего он вносится в тех случаях, когда вы нашли лучший вариант жилья и собираетесь его приобрести, но в данный момент вы либо не располагаете достаточными денежными средствами либо существуют сложности с оформлением документов на квартиру.

Не стоит путать данное понятие с авансом и залогом, оно имеет свои отличия от них и преимущества.

Залог чаще всего используется тогда, когда вы берете что-нибудь в длительное пользование.

Аванс, с другой стороны, является официальной уплатой за товар (услуги) и выдается в виде полной или частичной его оплаты.

При этом, в случае расторжения договора купли-продажи аванс возвращается плательщику.

Что касается задатка, то его судьба не настолько определенна и в некоторых случаях ваши деньги могут не вернуть.

Если обе стороны, наконец, договорились и составили договор купли-продажи, предварительно внесенная сумма входит в общую стоимость недвижимости.

Главным недостатком является небезопасность такого соглашения. Так, при покупке квартиры у неизвестной риэлтерской компании вы рискуете утратить не только квартиру, но и свои средства, внесенные до заключения договора купли-продажи.

Самыми распространенными схемами афер являются следующие операции:

  1. Продавец вначале заключает договор купли-продажи, получает ваш задаток, а потом бесследно исчезает вместе с вашими деньгами.
  2. Вам пытаются продать квартиру с незаконным расположением или планировкой.
  3. Продажа жилплощади, которая находится под залогом (или наложен арест).
  4. Вы покупаете дом, не зная о том, что там прописаны несовершеннолетние дети.
  5. Продавец жилой площади не является ее собственником и не имеет права на собственность на эту территорию.
  6. Лучшим средством предохранения от обмана является консультация у квалифицированных юридических лиц.

К преимуществу заключения договора задатка при покупке квартиры относится полная уверенность в том, что сделка состоится, и вы получите понравившуюся квартиру в собственность.

При заключении договора с риэлторами, имеющими прозрачные и честные условия сотрудничества, вы получите гарантию о покупке недвижимости и эта сумма войдет в стоимость квартиры.

Если вы выбрали подходящую квартиру и пришли к соглашению о покупке с ее владельцем, необходимо составить письменный договор о задатке.

Для оформления договора потребуется следующий пакет документов.

Для покупателя:

  • документ, удостоверяющий его личность;
  • идентификационный код;
  • личное присутствие супруга покупателя или предоставление его паспорта и кода; свидетельство о браке.

Для продавца:

  • паспорта и ИНН всех владельцев квартиры;
  • свидетельство о браке супругов, владеющих квартирой;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребенка, который прописан на жилплощади;
  • нотариально заверенное письменное разрешение физических и юридических лиц, имеющих право приоритетной покупки.

Процесс заключения договора сам по себе не сложный.

После того, как обе стороны договариваются об уплате задатка и его конкретной сумме, необходимо вызвать нотариуса и предоставить ему вышеперечисленные документы.

После этого проверяется право продавца на собственность и отсутствие обремениений на недвижимости.

Затем, по форме, предоставленной нотариусом, заполняется письменное соглашение об уплате и покупатель, наконец, передает сумму владельцу жилища.

Существенные условия договора

Для того, чтобы обезопасить обе стороны, участвующих в процессе продажи, необходимо соблюдать условия договора задатка.

В письменном соглашении необходимо указать точную сумму, время ее передачи, присутствие всех требуемых документов и юридического лица, заверяющего сделку.

Также в документе необходимо указать правовые последствия, которые наступят в случае нарушения правил соглашения.

По закону, продавец, который игнорировал правила и продал недвижимость другому покупателю, должен уплатить двойную сумму задатка первому покупателю.

При заключении договора обязательно указываются следующие сведения:

  • фамилия, имя и отчество покупателя и продавца;
  • вид сделки (в данном случае – договор задатка, а не залога или аванса);
  • подтверждение об отсутствии запретов на пользование недвижимостью;
  • объект сделки (в данном случае – квартира).

Образец договора задатка при покупке квартиры можно скачать здесь.

Передача денег по предварительному договору купли-продажи квартиры

У неопытных покупателей часто возникает вопрос: какую же сумму выбирать в качестве задатка и как ее выплачивать?

Определенный размер не прописан в юридических законах или правилах риэлтерской компании – решение о сумме зависит только от соглашения покупателя и продавца.

В некоторых случаях сумма может доходить до 10% от стоимости недвижимости, но вследствие частых обманов продавца большие суммы выплачивать довольно опасно.

Рекомендуется же договариваться на сумму от 2% до 5% от стоимости квартиры.

Не обязательно вести точные расчеты по процентам от общей стоимости недвижимости — сумма является договоренной и часто округляется для легкой передачи между участниками процесса продажи.

После подписания договора производится передача денег. Она происходит с обязательным составлением расписки, где ставятся подписи, удостоверяющие подтверждение с обеих сторон.

Составление расписки о передаче задатка

Перед фактической передачей задатка, необходимо, чтобы продавец собственноручно написал расписку о получении от вас соответствующей суммы денег.

Данная расписка составляется в присутствии нотариуса, в его же присутствии происходит и последующая передача денег.

Только при наличии такой бумаги вы обезопасите себя от обмана со стороны собственника квартиры.

Нужно знать, что даже тип ручки может повлиять на процесс передачи денег. Документ рекомендуется заполнять лишь шариковой ручкой, и ни в коем случае не использовать при этом гелиевых типов ручек или карандашей.

В верхней части документа пишется название – «Расписка о передаче задатка по договору купли-продажи недвижимости».

Далее указываются ФИО и паспортные данные сторон сделки, прописывается основание передачи денег денежной суммы, его точная сумма, написанная как и цифрами, так и прописью, дата передачи.

Продавец подписывается под текстом и пишет расшифровку подписи.

: Условия заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с внесением задатка

В сюжете объясняется, в каких случаях вносится задаток за квартиру, какие условия и нюансы договора должен знать покупатель, чтобы не стать жертвой обмана мошенниками.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/zadatok.html

Договор о задатке по сделке с недвижимостью — Юрист Владислав Анохин

Последнее обновление: 22.10.2017

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки.

А при покупке новостройки у Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит.

Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке.

Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч.

агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры. 

Предоплата при покупке квартирыможет вноситься в виде задатка или аванса.

В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Читайте также  Договор на обслуживание электрохозяйства

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко.

В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры. 

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается.

 Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Образец Договора задатка при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями.

В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е.

если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к.

здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно.

Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у Нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки. 

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.

), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях. 

Образец Договора аванса при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с ПДКП между дольщиком и Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует.

Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса.

В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться. 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predoplata-za-kvartiru/

Как правильно оформить договор задатка при покупке квартиры?

Приобретение объекта жилой недвижимости всегда сопряжено с определенными рисками, которые вызваны отказом продавцов от сделки, а также наличием нечестных на руку покупателей.

Поэтому перед тем как решится на покупку квартиры или дома, стороны должны обезопасить себя от возможных рисков.

Поэтому всегда составляется договор задатка, или как его еще называют – предварительное соглашение.

Законодательное регулирование договора задатка

Особенности договора задатка прямо указаны в нормах Гражданского кодекса. Именно он регулирует его особенности и порядок составления.

Согласно статьи 380 данного кодекса, под задатком подразумевается некая денежная сумма, которая передается от одной стороны сделки (покупателя) другой стороне (продавцу) равная определенной части от стоимости покупаемой недвижимости. Она свидетельствует о намерениях сторон совершить оговоренную им сделку через некоторый промежуток времени.

Источник: http://vlad1.ru/dogovor-o-zadatke-po-sdelke-s-nedvizhimostyu/

Предоплата при покупке квартиры

Последнее обновление: 22.10.2017

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки.

А при покупке новостройки у Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит.

Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке.

Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч.

агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры. 

Предоплата при покупке квартирыможет вноситься в виде задатка или аванса.

В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: