Как оформить незавершенное строительство на арендованной земле

Содержание

Можно ли продать незавершенное строительство на арендованном участке земли

Как оформить незавершенное строительство на арендованной земле

Цена, по которой можно приобрести данный участок, составляет определенный процент от его кадастровой стоимости. Размер этого процента устанавливают местные органы самоуправления.

Например, в Московской области в большинстве случаев он составляет 3%.

На основании поданного заявления и при наличии перечня необходимых документов администрация выносит решение-постановление о заключении с арендатором договора купли-продажи земельного участка.

Как правило, в перечень необходимых документов входит свидетельство о праве собственности на дом, кадастровый паспорт дома, договор аренды и кадастровый паспорт на земельный участок.

Однако этот список нельзя назвать конечным, так как многое зависит от конкретной ситуации.

После подписания договора купли-продажи участка и после того, как арендатор производит оплату, собственник подает заявление на государственную регистрацию перехода права собственности, а администрация прикладывает заявление с просьбой зарегистрировать право собственности.

Земля в аренду под ижс. Выкуп земли с построенным на ней домом.

Переход права аренды по наследству

  • получен гонорар 50%Юрист, г.

    Санкт-ПетербургОбщаться в чате Здравствуйте, Елена! существует ли временнОе ограничение на строительство дома (должна ли я построить дом в определенный срок или я могу его строить много лет) елена Надо смотреть договор аренды, но думаю что ограничений нет, это же не инвестдоговор.

    возможен ли переход по наследству права аренды указанного земельного участка с недостроенным домом.

    + 0 — 0

  • Адвокат, г.

    МоскваОбщаться в чате

    купить «фундамент» (недостроенный дом, готовность 8 %), принадлежащий продавцу на праве собственности физ.лицу на земле елена Здравствуйте!А на данный недострой есть разрешение на строительство или это самовольная постройка?

  • Выкуп арендованной земли с незавершенкой

    Несмотря на то что в рассматриваемой статье не поименованы объекты незавершенного строительства, применять порядок выкупа земельных участков под названными объектами можно в случаях, прямо указанных в законе.

    2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

    Но к данной ситуации это не относится.

    Статусом здания, строения, сооружения объект незавершенного строительства не обладает. Поясним. Согласно ст.

    130 ГК РФ недвижимым имуществом считаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства.

    Незавершенное строительство на арендованном земельном участке

    Если сейчас местные власти не могут решить судьбу долгостроев без участия собственников или второй стороны, то в будущем эта проблема может исчезнуть.

    Дело в том, что с 1 марта 2015 г. вступили в силу нормы Земельного и Гражданского кодексов России, которые прописывают порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства.

    Изучив судебную практику арбитражного суда по данному вопросу пришла к выводу, что выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства невозможен, поскольку земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

    Продажа незавершенного строительства на арендованном земельном участке

    Если у вас сроком более 5 лет, то можно заключить договор , уведомив об этом администрацию (согласия ее на это не нужно, только уведомление).

    Администрация будет обязана заключить с покупателем новый договор аренды з/у или подписать с ним дополнительное соглашение к имеющемуся договору в части наименования арендатора. 07 Июля 2015, 13:02 Ответ юриста был полезен? + 0 — 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

    Юрист, г. МоскваОбщаться в чате Добрый день,Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом (далее – «Объект недвижимости»).П. 1, ст.

    130 ГК РФ К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    Можно ли оформить как незавершённое строительство и выкупить в собственность землю?

    39.20 ЗК РФ (аналог ранее действовавшей ст.

    36 ЗК РФ) невозможен.В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

    Если аренда не будет продлена в срок до окончания текущего договора или после ее продления объект не достроят в течение 3 лет, в силу статьи 239.1.

    Гражданского кодекса РФ объект незавершенного строительства может быть продан на аукционе.

    Вырученные деньги, за вычетом расходов на аукцион, получит владелец «недостроя».

    26 Октября 2017, 23:41 1 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

    Похожие вопросы 09 Июля 2017, 12:37, вопрос №1690994

    Как оформить недвижимость на арендованной земле?

    Время строительства на своем участке не ограничено нормативными актами, собственник вправе годами возводить все, что ему заблагорассудится.

    Но на участках, находящихся в аренде, время строительства ограничено продолжительностью действия арендного контракта.

    Когда арендатор нарушает контракт в любой его части, то по ст. 46 ЗК РФ он теряет право первенства при последующем перезаключении аренды.

    Независимо от того, на собственной земле возведены объекты недвижимости, либо на арендованной, документы для их регистрации оформляются одни и те же.

    Как продать незавершенное строительство

    Однако перед тем, как будет зарегистрировано право собственности продавца на незавершенное строительство, необходима регистрация прав на земельный участок, на котором оно находится – неважно, будет ли это право собственности или аренды.

    Кроме того, у продавца должно быть разрешение вести строительство на данном участке, выданное уполномоченными органами, а также утвержденная проектная документация.

    Покупателю следует проявить особое внимание и убедиться в том, что у продавца действительно имеются эти необходимые документы.

    Как зарегистрировать незавершенное строительство Основания, по которым можно зарегистрировать свои права на незавершенное строительство, перечислены в статье 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ

    «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

    Читайте также  Как оформить алименты в твердой денежной сумме

    (далее -Закон о регистрации), а именно – пункты 2, 3 и 4.

    Что можно построить на арендованном земельном участке — какие постройки разрешены законом?

    Разрешение выражается арендодателем в доступной и четкой форме.

    Строительство коттеджа допустимо при целевом предоставлении муниципальным образованием или другим собственником земельных участков.

    Для постройки необходимо получить разрешение у муниципалитета и заказать проект дома. Ст.

    28 и 30 ЗК приводят основания предоставления участков в аренду для ИЖС.

    Архитектурный проект для строительства частного дома высотой до трех этажей необязателен. Подобная норма указана в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Такая норма распространяется для физических лиц, которые строят дом для собственного проживания.

    Если застройку осуществляет предприниматель, то проект обязателен.

    Источник: http://domprava76.ru/mozhno-li-prodat-nezavershennoe-stroitelstvo-na-arendovannom-uchastke-zemli-81741/

    Недостроенный дом. Можно ли продать объект незавершенного строительства?

    Неопытные очень часто спрашивают « Как продать недострой?» В чем отличие сделки от продажи целого частного дома?

    Вариантов несколько: 1. Земля в собственности2.

    Земля в бессрочном пользовании3. Земля в пожизненно наследуемом владении4.

    Земля в аренде (при продаже недостроя Договор аренды переоформляется на нового владельца ,в том случае, конечно, если он не просрочен) Во всех этих вариантах продать недострой можно, но для этого нужно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

    Документы для регистрации права собственности: 1. Правоустанавливающий документ на землю (статья2. Технический паспорт( заказывается инвентаризация В БТИ) 3.

    Технический план 4. Кадастровый паспорт5. Разрешение на строительство, выданное органами местной администрации6 Утвержденный проект на строительство7.

    Квитанция Подробнее о перечне документов на официальном сайте Документы для продажи объекта незавершенного строительства: 1.

    Правоустанавливающий документ на землю2. Свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства3.

    Договор застройки4. Проект (утвержденный архитектором)5.

    Кадастровый паспорт Как оценивать недостроенные дома? Почему люди продают незаконченное строительство?

    Основных причин две: 1. Нехватка денег2.

    Проблемы с согласованиями коммуникаций Профессиональные риэлторы должны в обязательном порядке выяснить причину продажи! Так как можно запросто попасть в неприятную ситуацию перед покупателем, предоставив ему непроверенную информацию. В том случае, если земля не в собственности, риэлтор может предложить свои услуги по приватизации земли Читай статью РЕЗЮМЕ: покупать объект незавершенного строительства выгодно, так как это дешевле готового дома, но только в том случае если в порядке документы и нет проблем с коммуникациями.

    Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

    Источник: http://rusdolgi.ru/mozhno-li-prodat-nezavershennoe-stroitelstvo-na-arendovannom-uchastke-zemli-29860/

    Что можно построить на арендованном земельном участке — какие постройки разрешены законом?

    Строительство на арендованном земельном участке должно быть в точности с нормами ГК РФ и ЗК РФ. Разрешена постройка любых объектов недвижимости, если они согласованы с контрольными органами и соответствуют проектной документации.

    статьи:

    Закон допускает строительство объектов недвижимости, если они соответствуют определению п. 1 ст. 130 ГК РФ.

    К недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства жилые помещения. Возможна постройка хозяйственных и промышленных объектов.

    Основное условие их соответствие категории земель.

    Строительство частного жилого дома на землях лесного или водного фонда запрещено и может повлечь соответствующие негативные правовые последствия. Возведение объектов на землях сельскохозяйственного назначения должно быть согласовано с собственником.

    Частные жилые дома

    Возможность построить частный дом на арендованной земле должна быть предусмотрена в договоре аренды. Разрешение выражается арендодателем в доступной и четкой форме.

    Строительство коттеджа допустимо при целевом предоставлении муниципальным образованием или другим собственником земельных участков.

    Для постройки необходимо получить разрешение у муниципалитета и заказать проект дома. Ст.

    28 и 30 ЗК приводят основания предоставления участков в аренду для ИЖС.

    Архитектурный проект для строительства частного дома высотой до трех этажей необязателен. Подобная норма указана в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ.

    Такая норма распространяется для физических лиц, которые строят дом для собственного проживания.

    Если застройку осуществляет предприниматель, то проект обязателен.

    Разрешение на строительство оформляется согласно п. 9 ст. 51 ГрК РФ. Заявление направляется в орган местного самоуправления.

    К нему прилагаются следующие документы:

    • договор аренды участка;
    • градостроительный план;
    • схема, с местом расположения объекта ИЖС.

    Требовать другие документы, согласно п. 10 ст. 51 ГрК РФ, муниципалитет не вправе. Разрешение выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется согласно ст. 55 ГрК РФ.

    Положительное решение комиссии будет в случае, если дом соответствует техническим требованиям, оснащен необходимой документацией.

    Технический паспорт оформляется в БТИ. Регистрация права собственности на объект осуществляется в ГКН Росреестра – согласно ФЗ от 13.07.

    2015 № 218.

    сюжет расскажет, как выбрать участок под строительство

    Здания и сооружения

    • Строительство зданий зависит от его целевого использования. Сооружения возводятся согласно утвержденной архитектурной схеме. Проекты сооружений оформляется с учетом ФЗ № 169 «Об архитектурной деятельности».
    • В перечень зданий входят объекты многоэтажного строительства с инфраструктурой. Подвод коммуникаций осуществляется согласно принятым техническим нормативам. Выдача разрешения на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию обязательны.
    • Земля предоставляется в аренду муниципальным образованием или частным инвестором. Правоотношения между арендатором и арендодателем могут быть ограничены конкретным сроком. Возможно предоставление земли в порядке аренды на неограниченный срок.

    На арендованной земле возводят объекты долевого строительства.

    Застройщиком выступают жилищно-строительные кооперативы или коммерческие организации, которые получают землю на длительную аренду у муниципального образования.

    Сделка долевого строительства регулируется ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Ответственность застройщика подлежит обязательному страхованию. В договоре прописывается полная стоимость передачи объекта недвижимости заказчику.

    Строительство технических сооружений на арендованной земле предусматривает получение разрешения у государственных контрольных органов и местных властей. Возведение гидросооружений проводится с соблюдением норм экологической безопасности.

    Условия строительства должны быть обеспечены арендодателем. Имеет значение рельеф участка, публично-правовые обязательства арендодателя, возможные земельные сервитуты.

    Разрешения на возведение временных зданий и сооружений не требуются. К таким объектам относятся: бытовые помещения, ангары, хозяйственные корпусы из модульных блоков. Перечень таких построек обозначен в п. 1.1 ГСН 81-05-01-2001 г.

    Гараж

    Разрешение на строительство необходимо для постройки капитального гаража, в том числе в промышленных и коммерческих целях. Его проект разрабатывается и согласуется с БТИ.

    • Если гараж построен без разрешительной документации, то он может быть снесен по требованию собственника земельного участка.
    • При согласии арендодателя (собственника) узаконить гараж, застройщик должен принять меры по его легализации.
    • Право собственности на гараж легче получить, если он размещен на землях дачного или садового товарищества. Тогда постройка может быть оформлена в качестве вспомогательного помещения.

    В остальных случаях, даже при согласии собственника земли на постройку, узаконивать право собственности на гараж придется в судебном порядке.

    Потребуется доказать, что постройка не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права соседей.

    Узаконить гараж (в том числе несколько аналогичных по конструкции) можно, если участники гаражно-строительного кооператива решили выкупить у муниципалитета арендованную землю.

    Вопросы статуса земли после завершения строительства

    Земельный участок остается в постоянной или долгосрочной аренде. Размер арендной платы остается обязательным условием заключения договора. Он может изменяться по соглашению сторон или в судебном порядке.

    Надлежаще оформленный договор аренды считается основанием выдачи разрешения на строительство. Досрочное расторжение сделки не допускается, за исключением случаев, указанных в ст. 619-620 ГК РФ.

    Допускается субаренда земельного участка. Строительство объекта недвижимости должно проводиться с согласия собственника и основного арендатора.

    Исключаются аресты и залоговые обременения, за исключением согласия залогодержателя на аренду.

    Спорные ситуации решаются в претензионном и судебном порядке.

    Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

    Источник: https://pravo-doma.ru/zemlya/chto-mozhno-postroit-na-arendovannom-zemelnom-uchastke-kakie-postrojki-razresheny-zakonom.html

    Как продать недострой если земля в аренде

    • Как продавать недостроенный дом
    • Как продать недостроенный дом: 3 главных правила, которые нужно учесть
    • Продажа земельного участка с недостроенным домом
    • Продажа незавершенного строительства на арендованном земельном участке
    • Закон раа
    Читайте также  Как оформить изменение оклада работнику

    Как продавать недостроенный дом Земля в аренде (при продаже недостроя Договор аренды переоформляется на нового владельца ,в том случае, конечно, если он не просрочен) Во всех этих вариантах продать недострой можно, но для этого нужно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Важно Документы для регистрации права собственности: 1. Правоустанавливающий документ на землю (статья О правоустанавливающих документах)2. Технический паспорт( заказывается инвентаризация В БТИ) 3. Технический план 4. Кадастровый паспорт5.

    Можно ли продать недостроенный дом, если земля находится в аренде под исж

    Общая направленность запрета субаренды позитивна, однако в рассматриваемом случае она препятствует арендатору компенсировать свои расходы за счет нового арендатора.

    Продать неосвоенный земельный участок, увы, невозможно, как невозможно получить от арендодателя или будущего арендатора компенсацию расходов, понесенных на землеустроительные работы.

    Нередко у арендаторов возникает еще один опрос: можно ли временно изменить целевое назначение земельного участка (перевести из категории под ИЖС, например, в категорию под ЛПХ) и, таким образом, законсервировать строительство.

    Увы, и этот вариант невозможен. Наведенное выше позволяет утверждать следующее. Если строительство на арендованном у государства участке еще не начато, его продажа невозможна.

    Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону

    Почему люди продают незаконченное строительство? Основных причин две: 1.Нехватка денег2.

    Проблемы с согласованиями коммуникаций Профессиональные риэлторы должны в обязательном порядке выяснить причину продажи! Так как можно запросто попасть в неприятную ситуацию перед покупателем, предоставив ему непроверенную информацию. В сущности, местонахождение участка, его расположение и площадь, являются одними из основных факторов при оценке загородной недвижимости.
    Внимание Земельный участок может иметь несколько видов владения: собственность, пожизненно наследуемое владение, бессрочное пользование или аренда. При этом, продать земельный участок с недостроенным домом вы сможете только в том случае, если он находится у вас в собственности, либо в аренде. В остальных случаях придется дополнительно заняться оформлением документов и на земельный участок.

    Как продать недостроенный дом: 3 главных правила, которые нужно учесть

    Важно Если на землю заключен договор аренды, продать ее на законных основаниях не получится, поскольку статус арендатора позволяет лишь использовать арендуемый участок в его целевом назначении, для строительства жилой недвижимости. Ни подарить, ни продать его невозможно. Но то, что построено на земле является объектом собственности, если это оформлено в надлежащем порядке и зарегистрировано в Российском реестре. Выход остается один — следует оформить начатое строительство в качестве незавершенного объекта.
    При такой раскладке возникает право собственности и как следствие, возможность его отчудить в интересах собственника. Как переоформить земельный участок на другого арендатора Чтобы оформить право аренды земли для передачи его на другое лицо следует: 1.

    Как продать земельный участок арендованный у государства?

    Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако факт перехода права собственности подлежит обязательной госрегситарции в ЕГРП. Юридическое сопровождение заключение сделки лучше доверить специалисту. Пусть грамотный юрист:

    • согласует условия договора со сторонами;
    • составит его текст;
    • подготовит пакет документов для подачи в Росреестр/МФЦ.

    Если договор купли-продажи не удостоверен нотариально, он подписывается покупателем и продавцом в присутствии чиновника Росреестра.

    После проведения процедуры покупатель получает на руки выписку из ЕГРП, свидетельствующую о переходе к нему прав собственности на объект незавершенного строительства.

    Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? обучение риэлторов

    Как продать участок земли, арендованный у государства? Ни подарить, ни продать его невозможно.

    Как переоформить земельный участок на другого арендатора Чтобы оформить право аренды земли для передачи его на другое лицо следует: 1.

    Подойти в БТИ имея на руках договор аренды, разрешительные документы на строительство, иные обеспечительные документы, чтобы заказать технический план строящегося объекта на той стадии, в которой он находится.

    Недостроенный дом Документы для регистрации права собственности: 1. Правоустанавливающий документ на землю (статья О правоустанавливающих документах) 2. Технический паспорт( заказывается инвентаризация В БТИ) 4.
    Кадастровый паспорт 5.

    Как продать недостроенный дом без оформления купли продажи земля в аренде

    в

    • Статья: Объект незавершенного строительства: сдаем в аренду, продаем, арендуем
    • Как продать участок земли, арендованный у государства?
    • Недостроенный дом

    Cобственник незавершенки может приобрести землю под объектом без торгов только в аренду Но в ряде случаев закон предусматривает льготный порядок приобретения прав на земельный участок, то есть без торгов (конкурсов, аукционов). Речь идет о ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которой лицо, имеющее в собственности здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет исключительное право на приобретение этой земли. Причем собственник здания, строения, сооружения может приобрести земельный участок в порядке, пре­дусмотренном ст.
    36 ЗК РФ, как в аренду, так и в собственность.

    Продажа земельного участка с недостроенным домом

    Поэтому возникает закономерный вопрос, возможно ли продать землю по уже заключенному договору аренды и как это лучше сделать? Часто администрация, куда обращаются застройщики по вопросам отказа от арендованной земли, предлагает просто прекратить действие договора, и передать участок в пользу государства. Хорошо, если строительство не начато, а если уже были сделаны вложения в планировку, закладку фундамента, оформление территории? ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ Но даже без начальных вложений арендатор несет убытки. Поскольку в требованиях при заключении договора аренды на землю государство вменяет в обязательство участнику сделки определенный объем затрат для оформления участка, например, межевание, оценка, постановка на учет. Это уже достаточно ощутимые вложения.

    Как продать участок земли, арендованный у государства?

    3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

    • Проверка срока действия договора аренды
    • Проверка арендной платы
    • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
    • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
    • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

    Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более 1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

    Источник: http://02zakon.ru/kak-prodat-nedostroj-esli-zemlya-v-arende/

    Инструкция, как продать арендованный у государства земельный участок под строительство

    Чтобы уяснить механизм перепродажи земельных участков, арендованных у муниципалитетов или уполномоченных госорганов, важно разобраться в их правовом положении.

    Вопрос продажи арендованных земель в современной России стоит достаточно остро.

    Из-за финансового кризиса многие, кто взял в аренду участки публичной собственности под строительство, не могут их освоить: начать или довести до конца начатое строительство.

    Приведем пример. В городке с численностью жителей в 40 тыс.

    человек в 2015 году 223 гражданина заключили с муниципалитетом договора аренды земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

    Однако уже в 2016 году более 110 человек из-за нехватки средств на строительство возвратились назад с вопросом о том, как продать арендованную землю.

    Чиновники только разводят руками, предлагая арендаторам одно из двух: продолжать платить арендную плату и изыскать средства на строительство либо расторгнуть договор, напрочь отказавшись от претензий на участок.

    С юридической точки зрения они правы: продать, подарить, обменять можно только то, чем владеешь.

    Соответственно, участком из публичных земель в зависимости от формы собственности могут распоряжаться муниципалитет или уполномоченные органы государственной власти.

    Но расторжение договора аренды и отказ от участка в пользу государства для арендатора не выход, поскольку землеустроительные работы, присвоение кадастрового номера, межевание и другие процедуры уже обошлись арендатору в крупную сумму. Выясним, существует ли механизм их компенсации.

    Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось?

    Правовое положение значительного массива целинных земель в России не установлено.

    Читайте также  Как правильно оформить европротокол при ДТП

    Непонятно, в чьей собственности (общефедеральной, региональной, муниципальной) они находятся.

    Однако в отношении земель населенных пунктов Земельным кодексом и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оговорены четкие правила. Распоряжаются ими, в т. ч.

    – путем передачи в аренду, могут только соответствующие муниципалитеты. При этом арендодателем выступает администрация городского поселения. Подробно, о понятии продажи права аренды.

    Согласно общему правилу (ст.39.6 ЗК РФ) договора аренды земельных участков под ИЖС с заинтересованными лицами подписываются по результатам торгов. Они могут быть:

    • открытыми, когда круг претендентов не ограничен;
    • закрытыми – заявки принимают только у лиц, соответствующих определенным требованиям (льготники, постоянные жители региона и прочее).

    По способу определения победителя торги делятся на:

    • аукционы – простой торг на повышение ежемесячной арендной платы;
    • конкурсы – дополнительно применяются альтернативные критерии.

    В абсолютном большинстве случаев муниципалитеты заключают договора аренды участков по результатам торгов, проводимых в форме открытых аукционов.

    Одно из возможных оснований подписания арендного договора напрямую (во внеконкурсном порядке) связано с отсутствием спроса на конкретный участок.

    Если заявку подало единственное лицо, либо заявок было несколько, но к участию в торгах была допущена только одна персона, – договор заключается с автором этой единственной заявки.

    В большинстве случаев земли под ИЖС предоставляются гражданам из целинных земель. Местная администрация перекладывает заботы о создании объекта договора (земельного участка как объекта недвижимости) на будущего арендодателя.

    Ему предстоит заказать и оплатить услуги специализированной организации по межеванию и уточнению границ, а также постановить участок на кадастровый учет.

    Будущий арендодатель среди прочего, оплачивает оценку земли, поскольку его кадастровая стоимость определяет начальную цену аукциона.

    Хотя в Гражданском кодексе и указано, что условия договора определяются сторонами по взаимному согласию, практика перекладывания расходов по оплате землеустроительных работ на арендодателя является сомнительной. Несмотря на это, описанная ситуация характерна для всех регионов России.

    Действующее законодательство не позволяет арендатору перевести свои права на третье лицо без участия арендодателя.

    Условия заключаемых с муниципалитетами договоров аренды земельных участков не подразумевают возможности передавать землю в субаренду.

    Право аренды участка не может стать самостоятельным объектом возмездного договора.

    Причина запретов – желание законодателя пресечь возможные незаконные манипуляции с землей.

    При отсутствии таких ограничений нечистые на руки сделки аккумулировали бы в своих руках большие площади публичных земель с целью дальнейшей перепродажи или субаренды по завышенным ценам.

    Общая направленность запрета субаренды позитивна, однако в рассматриваемом случае она препятствует арендатору компенсировать свои расходы за счет нового арендатора.

    Продать неосвоенный земельный участок, увы, невозможно, как невозможно получить от арендодателя или будущего арендатора компенсацию расходов, понесенных на землеустроительные работы.

    Нередко у арендаторов возникает еще один опрос: можно ли временно изменить целевое назначение земельного участка (перевести из категории под ИЖС, например, в категорию под ЛПХ) и, таким образом, законсервировать строительство. Увы, и этот вариант невозможен. Наведенное выше позволяет утверждать следующее.

    Если строительство на арендованном у государства участке еще не начато, его продажа невозможна.

     Можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты?

    Фактическая продажа такого участка действительно возможна, поскольку для этого есть законодательное основание – ст.

    552 ГК «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости».

    Последняя устанавливает ряд важных правил.

    1. Земельный участок разделяет правовую судьбу возведенной на нем недвижимости. Говоря проще, земля «идет» за домом, а не наоборот.
    2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она размещена, может продать ее без согласия собственника земли. Однако только при условии, что это не повлечет смену целевого назначения земли.
    3. К приобретателю недвижимости переходят права на землю, на которой она размещена, а также на землю, необходимую для использования недвижимости по целевому назначению.

    Арендатору земли, решившему продать землю путем отчуждения размещенной на ней недвижимости, важно уяснить следующее.

    «Недвижимость» – это правовая, а не фактическая категория.

    Государство считает некое имущество недвижимостью после его госрегистрации в этом качестве.

    Поясним на примерах. Завершенный строительством дом не считается недвижимостью вплоть до ввода его в эксплуатацию. Юридически он является совокупностью сложенных друг на друга стройматериалов.

    И наоборот, если приложить усилия, даже фундамент можно признать объектом незавершенного строительства.

    Такой объект, будь то залитый фундамент или почти готовая к вводу в эксплуатацию постройка, можно продавать.

    Важный момент: возможность признания результата фактически начатых строительных работ объектом незавершенного строительства поставлена под условие легитимизации строительства. Застройщик должен доказать, что строительные работы проводились им законно, объект не возведен самовольно.

    Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?

    Арендованный участок, на котором находиться объект незавершенного строительства, можно передать третьему лицу путем отчуждения такого объекта.

    Для этого нужно обратиться в специализированную организацию – Бюро технической инвентаризации и заказать технический план существующего объекта.

    Чтобы БТИ взялось за составление бумаги, заказчик должен представить договор аренды участка и разрешение на строительные работы.

    Получив технический план на руки, можно приступать к постановке имущества на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства.

    Эти действия осуществляют Кадастровая палата соответствующего субъекта РФ и ее территориальные органы. Обращаться к ним можно напрямую или через многофункциональные центры предоставления административных услуг (МФЦ).

    Постановка на кадастровый учет в России бесплатна. Процедура занимает порядка 10 суток. Результатом предоставления услуги является кадастровая выписка.

    Этот документ содержит все ключевые сведения об объекте незавершенного строительства (площадь, местонахождение, кадастровая стоимость и прочее).

    Важно знать: кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства делать не обязательно.

    Территориальный орган Росреестра обязан поставить его на учет в качестве недвижимости и без паспорта.

    Если же у арендатора все же есть желание получить документ, следует написать заявление и уплатить госпошлину (400 руб.). Техпаспорт выдадут через 5 дней.

    Далее следует госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРП. Перечень необходимых бумаг устанавливает 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это:

    • арендный договор на участок, на котором расположен недострой;
    • разрешение на его строительство;
    • квитанция об уплате госпошлины.

    Заполняя заявление о госресгитрации, следует указать кадастровый номер объекта, прописанный в кадастровой выписке.

    Кадастровый паспорт чиновники Росреетра не требует у заявителя по той причине, что согласно правилам межведомственного взаимодействия госструктур РФ, они обязаны запросить его у Кадастровой палаты самостоятельно. Услуга истребования кадастрового паспорта заявителем не оплачивается.

    По истечении месяца после подачи документов территориальный орган Росреестра выдает заявителю на руки выписку из ЕГРП.

    С этого момента право собственности считается оформленным. Объектом незавершенного строительства можно свободно распоряжаться – продавать, менять, дарить.

    Читайте о том, как взять землю в аренду под строительство.

    Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка

    Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако факт перехода права собственности подлежит обязательной госрегситарции в ЕГРП. Юридическое сопровождение заключение сделки лучше доверить специалисту. Пусть грамотный юрист:

    • согласует условия договора со сторонами;
    • составит его текст;
    • подготовит пакет документов для подачи в Росреестр/МФЦ.

    Если договор купли-продажи не удостоверен нотариально, он подписывается покупателем и продавцом в присутствии чиновника Росреестра.

    После проведения процедуры покупатель получает на руки выписку из ЕГРП, свидетельствующую о переходе к нему прав собственности на объект незавершенного строительства.

    Новый собственник объекта (пусть даже фундамента) обращается в муниципалитет и на законных основаниях требует оформления арендного договора на землю. Поскольку заявитель владеет объектом незавершенного строительства, сделка относительно земли заключается с ним на внеконкурсных основаниях.

    Источник: http://arendaexpert.ru/varianty-prodazhi-arendovanogo-u-gosudarstva-zemelnogo-uchastoka-po-zakonu/

    Понравилась статья? Поделить с друзьями: