Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры

Содержание

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры — особенности и этапы сделки

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры

Квартиры с перепланировкой чаще всего продаются со вторичного рынка. Изменения бывают узаконенными или несанкционированными, ведь известно, что на перестройку внутри квартиры необходимо согласование с проектными организациями. Если такового не имеется, риелторы утверждают: квартира просто теряет в цене и на неё трудно найти покупателя. Можно ли продать квартиру с перепланировкой? Рассмотрим подробно вопрос вопрос в этой статье.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Неузаконенное переустройство нередко встречается в старом фонде жилья. В обычных случаях оно производилось 10 лет назад и более. Владельцы не всегда согласуют действия уполномоченными органами, избегая лишних забот. Новостройки имеют более функционально организованные квартиры. Однако, хозяева меняют изменяют и их планировку.

Присутствие факта перепланировки само по себе не мешает продавать квартиру. Но по ЖК РФ (Жилищному кодексу РФ) новый владелец обязан узаконить изменения в течение 6 месяцев или привести квартиру в первоначальный вид, соответствующий плану. Не осуществив этого, он не сможет продать квартиру в перепланированном виде следующему покупателю.

Планировки бывают допустимыми или нет. В качестве примера можно привести объединение ванны с туалетом. Но расширение контура жилья за счёт утепления балконов и присоединения их к жилому пространству не является допустимым действием.

Законодательство запрещает также:

  • Удалять несущие стены;
  • Обрезать воздуховоды;
  • Вмешиваться в вентиляционную систему;
  • Переносить радиаторы в лоджию;
  • Соединять кухню, снабжённую газом, с иными помещениями;
  • Удалять конструкции сантехники;
  • Нарушать противопожарные и иные нормы;
  • Переносить газовые трубы.

Нужно учесть, что перепланировка предпринималась с целью улучшить пространство. Поэтому чаще изменения являются «плюсом», добавляя удобств. Но и это не всегда себя оправдывает. Ведь существуют покупатели, категорически не согласные на данные варианты, добавляющие хлопот. Все правила перепланировки квартиры вот тут.

Агенты по недвижимости утверждают:

  • Эконом-класс при наличии строительных изменений имеет низкую востребованность.
  • В элитном жилье дополнительная качественная работа дизайнеров, способствует увеличению стоимости. То есть, жилые помещения с грамотной планировкой охотно покупаются.

По мнению экспертов: вернуть вложения собственников в перепланировку удаётся лишь на 10 или 15%. При формировании цены жилья учитывают состояние помещения, качество ремонтных работ. «Переделка» не всегда поднимает стоимость, если не несёт функциональности.

Оформить имеющуюся перепланировку можно до реализации помещения. Допустим, БТИ не знает о ней. Тогда нужно заявить о переустройстве, как планируемом факте.

Необходимо сделать следующее:

  1. Позвать представителей проектной организации и попросить составить план, хотя изменения уже имеются;
  2. Проект передать в инспекцию по жилью с прилагающимися документами;
  3. Через месяц или 45 дней будет выдано разрешение на перестройку и журнал мероприятий, его нужно заполнить;
  4. Пригласить специалистов в конце назначенного периода, которые выдадут Акт готовности перепланировки;
  5. В БТИ запросить новый технический план.

Придётся потратить до 3 месяцев времени, но ситуация будет более выгодная.

Нормы при продаже квартиры с проблемами перепланировки регулируются законодательством:

  • Закон «О защите потребительских прав» № 2300-1;
  • ст. 29 ч. 4 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Документы

Особенности сделки с незаконной перепланировкой таковы, что изменения всё равно придётся оформлять. В таком случае с документами возникнут сложности. Зачастую продажа такой квартиры невозможна.

Заинтересованной стороне приходится прибегать к другим сделкам:

  • оформлению дарственной,
  • передаче в наследство.

Получение разрешения может происходить в двух вариантах:

  1. До проведения работ.
  2. Узаконивание переустройства после ремонтного мероприятия.

Государственные структуры не всегда соглашаются одобрить изменения. Тогда придётся возвращать квартиру в прежнее состояние.

Для получения разрешения на переделку следует предоставить в администрацию района документацию:

Администрация разрешит (или откажет) в течение 1,5 месяцев. По окончании ремонта нужно пойти в БТИ и провести инвентаризацию помещения внеплановым образом. Подождав ещё 10 дней, получаем распоряжение о сохранении помещения в новом виде.

«Переделка» не поднимает цену, если не улучшает функциональность.

Все изменения заносятся в техническую документацию. Затем оформляется новый кадастровый паспорт. В Управлении по госрегистрации выдадут новое свидетельство на право собственности.

Нужно ли узаконивать перепланировку перед продажей?

Перепланировка может как увеличить цену, так и понизить стоимость квартиры. Ликвидности они добавляют лишь тогда, когда изменения подлежат согласованию. Как согласовать перепланировку квартиры, мы уже писали в отдельной статье.

Но в случаях, если имеет место незаконная перепланировка квартиры и ей нельзя придать законный статус, продать квартиру становится труднее.

В сегменте со средними ценами нестандартные особенности уменьшают количество покупателей.

Индивидуальные изменения, подлежащие согласованию с проектными организациями, должны быть обязательно узаконены перед продажей квартиры.
Это даёт возможность владельцам увеличить шансы на успешную реализацию своего жилья.

Можно ли продать с неузаконенной перепланировкой?

Чем грозит владельцам продажа (и покупка) квартиры с несанкционированной реконструкцией? Сам факт отсутствия согласования является обременением. Рискуют обе стороны сделки по купле-продаже. Закон о государственной регистрации прав на недвижимость не указывает перестройку квартиры основанием для отказа. Но Росреестр может отклонить продажу, если документация БТИ содержит красные линии.

Итак, решив продать жильё с перепланировкой, действуем по следующим этапам:

  • Оцениваем масштабы изменений относительно проекта. А именно, перечисляем проделанные мероприятия, которые создали несоответствие конструкции параметрам по техническому плану БТИ. Это:
    • снос стен и появление новых перегородок;
    • образование или устранение дверных проёмов;
    • перемещение коммуникаций в одном из помещений.
  • Узаконена данная перестройка или нет? В первом случае дальнейшие вопросы отпадают, кроме того, что изменения проекта могут значительно снизить цену жилья. Результат, приведший к явному улучшению квартиры, расположит покупателей к приобретению и увеличит их число. А также стоимость может повыситься сверх рыночной цены.

Если перепланировка не узаконена, то покупатель должен быть достаточно грамотным, чтобы понять, что решение проблемы возлагается на него. Придётся потратить время и личные финансы, чтобы оплатить полную стоимость узаконивания перепланировки квартиры. Обычно на продаваемую квартиру делается скидка до 20%.

В случае, если нет изменений, запрещённых законодательством, покупатель может выяснить цену их согласования и оформления. А в последствии оплатить. Но специалист проектного агентства всегда укажет на те перестройки, которые невозможно узаконить. Тогда новому жильцу придётся самому восстанавливать первоначальный вид квартиры.

Узаконивание перепланировки в ряде случаев может повлечь штраф и административную ответственность:

  • Несанкционированная перестройка — административный штраф до 2,5 тыс. рублей. Должностные лица выплатят до 5 тыс., а фирмы — до 50 тыс. рублей.
  • Нанесение вреда здоровью или имуществу — штраф 5 тыс. рублей для граждан, 50 тыс. для должностного лица, 300 тыс. для компаний.

Если изменения привели к необратимым последствиям для всей постройки, ситуацией займётся суд. Тогда помимо штрафа владельца принудят вернуть жильё в первоначальное состояние.

Как оформить продажу

Продажа переустроенной квартиры может происходить по двум вариантам:

  1. Реализация за наличные деньги. Если покупатель не заметил нарушений первоначального вида или согласен на покупку с ними, вполне можно заключить с ним договор. После передачи жилья ему в собственность на него возлагается ответственность. Соглашение будет заключено на основе плана БТИ (Бюро технической инвентаризации) по первоначальному виду жилья.
  2. Купля-продажа производится по ипотеке. Оценщиком выступает не только покупатель, но и представители банка, которые чаще всего не дают согласия на сделки относительно переустроенных квартир.

Следовательно, выставляя квартиру с перепланировкой на продажу, нужно обусловить её продажу лишь за наличный расчёт.

Рекомендации по продаже квартиры, обременённой перечисленными сложностями:

  • Снизить стоимость до 7% и постараться вновь найти покупателей;
  • Когда желающий купить квартиру появится, предоставить ему скидку, вместо того, чтобы самому тратить время на решение проблем;
  • Исключить варианты продажи по ипотеке;
  • В случае, если изменения категорически незаконные, придётся вернуть жильё в первоначальный вид.
Читайте также  Сколько берут агенты процентов за продажу недвижимости

Возможна ли продажа без согласования?

При наличии перепланировки, на которую не имеется согласования, продажа возможна лишь за наличные деньги. Ведь приобретение её по ипотеке будет проходить с участием представителей банка, которые не дадут разрешение на сделку. Кредит не будет предоставлен.

Возникнут следующие проблемы:

  • Трудно найти покупателя.
  • Необходимость регистрировать изменённую планировку или возвращать жильё в первоначальный вид.

Жильё реализуется, если покупатель согласится или не заметит перестройки. Ответственность будет возложена на него, как на нового собственника. Обычно предлагают скидку.

Риэлторы, помогающие клиентам реализовывать свои квартиры, обычно не требуют документы по узакониванию перепланировки. Специалисты предупреждают владельцев о трудностях, которые возникнут при продаже жилья, если в нём произведены изменения, не подлежащие согласованию.

Необходимо помнить: все сделки, проведённые с переустройством жилья в самовольном порядке, могут быть признаны не соответствующими закону.

Мнение специалиста о покупке и продаже перестроенной квартиры — в этом видео:

Заключение

Перестраивая планировку квартиры, владелец ещё не знает о том, что будет её продавать. Поэтому проживает в ней годами, не ощущая необходимости узаконивать изменения.

Но переоформление жилья на другого собственника может весьма осложниться. Продать квартиру с перепланировкой, не нарушая законов, реально.

Необходимо сделать выбор: самому регистрировать изменения или возлагать проблему будущего владельца жилья посредством предоставления скидки в цене.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/s-pereplanirovkoj.html

Продажа квартиры с перепланировкой

Одним из видов нежелательного обременения квартиры является незаконная перепланировка. В данной статье мы рассмотрим риски обоих сторон – как продавца, так и покупателя. 

По Закону о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, незаконная перепланировка не входит в перечень оснований для отказа в регистрации договора, однако по практике Росреестр зачастую отказывает в совершении сделок если в квартире есть перепланировка и в документах БТИ отражены красные линии.

Продажа квартиры с перепланировкой, фото:

Как обнаружить что происходит продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Случается так, что при продаже квартиры с перепланировкой, недобросовестные риэлторы замалчивают этот факт. Поэтому будущим покупателям в первую очередь необходимо сверить текущую планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если вы обнаружите расхождения, то это и будет означать самовольное переустройство квартиры, не согласованное с надзорными органами.

В случае покупки квартиры, если изменения показаны на поэтажном плане БТИ красными линиями. вы, как новый собственник, будете обязаны узаконить произошедшие изменения в Мосжилинспекции, то есть собрать необходимые документы и уплатить штраф. Следует учесть, что узаконить красные линии БТИ можно не всегда.

Если ремонт был проведен с нарушением строительных норм и правил, или не соответствует жилищному законодательству, вам придется частично или полностью вернуть квартире прежний вид.

Покупка такой квартиры может в дальнейшем обернуться для вас существенными материальными потерями, так как восстановление исходной планировки или приведение планировки квартиры к согласуемому варианту ляжет на плечи будущего владельца.

План БТИ с красными линиями, фото:

Продажа квартиры с перепланировкой может обернуться для вас выгодной сделкой только в том случае, если работы были вовремя узаконены. Согласно статистике, стоимость квартиры с согласованной перепланировкой как минимум на 10% выше стоимости аналогичного жилья, но без перепланировки. Стоимость же квартиры с неузаконенной перепланировкой при продаже, как минимум снижается все на те же 10%, а то и более.

В нашу компанию часто звонят будущие покупатели и просят оценить стоимость перепланировки, так как продавец готов сделать скидку именно на стоимость ее согласования.

Однако в таких оценках есть много подводных камней, в связи с которыми мы даем консультации по телефону с оговорками. Например, покупатель спрашивает: сколько стоит узаконить объединение ванной и санузла. В целом это простая перепланировка, стоимость и сроки достаточно стандартны.

Однако, помимо данных изменений покупатели часто не доносят до нас множество другой информации, так как они не специалисты в данной сфере и даже не подозревают, что например, замена линолеума на плитку или перенос дверного проема также относятся к перепланировке, соответственно стоимость и сроки согласования увеличатся.

Перенос дверного проема, фото:

Фото наших работ по переносу входа в квартиру:

А часто бывают случаи, когда перепланировка не согласуема в принципе. Например, если вы спросите: «можно ли узаконить объединение ванной и санузла, если в ванной немножко урезан сантехнический короб»? Мы ответим: объединять помещения допускается, а на затрагивание сантехнического шкафа нужно согласие 2/3 собственников квартир дома.

Проблема здесь в том, что перепланировки не согласуются «частями», и какое-то отдельное мероприятие согласовать нельзя, если другое противоречит закону («проем вырежу, но усиливать не стану»).

Проконсультироваться о возможности согласования перепланировки собственник может как у специалистов профильной компании, так и в центре «Мои документы» или у руководителей жилищной инспекции соответствующего округа Москвы в приемное время.

Со списком мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно также ознакомиться в п.11 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840.

Там сказано, что при перепланировке запрещены:

  • объединение балконов/лоджий с внутренними помещениями квартиры.
  • вынос батарей на лоджии/балконы,
  • нарушение СНиПов, СаНПинов и противопожарных норм,
  • объединение газифицированных кухонь с жилыми комнатами без сплошных перегородок или без двери,
  • «подрезание» и ликвидация сантехнических и вентиляционных коробов,
  • затрагивание без согласования несущих конструкций здания,
  • и иные мероприятия.

Практика продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Рассмотрим два распространенных случая:

Вариант 1 — Если квартира с незаконной планировкой покупается за наличные

В этом случае сразу же после сделки ответственность переходит на покупателя, поскольку недвижимость оформлялась по старому плану БТИ. Как правило, в этой ситуации узнается в какую примерно сумму станет узаконивание перепланировки, и делается скидка на стоимость согласования.

Продавец здесь ничем не рискует. Он продал квартиру по старым документам, в которых перепланировки нет, формально ее сделал уже новый собственник.

А вот покупатель может оказаться в неприятной ситуации: самовольная перепланировка может оказаться несогласуемой и стоимость ее ликвидации выйдет в разы больше, чем скидка, которую сделал продавец.

Тем более, что в 90% случаев оценка стоимости согласования перепланировки делается на основании пары телефонных звонков в профильные компании, даже без анализа планов БТИ.

Вариант 2 —  Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку.

Здесь гораздо больше сложностей. Многие банки изначально не выдают ипотечные кредиты, на покупку квартир с незаконной перепланировкой.

Но мы рассмотрим ситуацию, в которой банк принципиально не против оформления сделки купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой.

Продавец опять же в выигрыше — его риски минимальны, разве что ему дольше придется искать покупателя. Он продает квартиру с незаконной перепланировкой «в открытую», то есть покупатель, банк, страховая и оценочная компания знают, что в квартире незаконная перепланировка, но все равно готовы предоставить кредит.

Покупатель – здесь сложностей больше. Банк и страховая компания предоставляют кредит только с условием, что после приобретения квартиры перепланировка будет узаконена в установленном порядке. Это условие прописывается в договоре с указанием четких сроков. Обычно этот срок составляет 6 месяцев.

 Риск того, что перепланировка окажется несогласуемой, ложится целиком на будущего собственника и оценочную компанию (которые тоже оценивают возможность согласования, делая наобум 1-2 телефонных звонка). Кроме того, в момент регистрации сделки Росреестр может отказать на основании того что в квартире проведена перепланировка.

Если возникнет ситуация, когда сохранить незаконную перепланировку не удастся, то придется привести ее к согласуемому варианту или даже восстановить исходную планировку квартиры.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, которые может преподнести перепланировка, лучшим решением будет посоветоваться со специалистами относительно возможности ее согласования. Сотрудники нашей компании проведут бесплатную телефонную консультацию, и расскажут что можно, а что нельзя делать в той или иной квартире. Звоните +7 495 720 64 18 или пишите pereplaniroamos@mail.ru

Примеры некоторых документов, необходимых для согласования, при продаже квартиры с перепланировкой, фото:

Как лучше продать квартиру с перепланировкой?

Выше мы говорили, что основные риски при продаже квартиры с незаконной перепланировкой несет покупатель. В целом, это так. Но на самом деле у продавца есть риск, который перевешивает их — это риск вообще не продать квартиру! Ведь большинство покупателей скорее всего откажутся от приобретения, если узнают о проведенной перепланировке, и у них возникнет мысль.

— А зачем мне вообще с этим связываться, когда в Москве такой огромный выбор?

Итак, если вы готовитесь продать квартиру с перепланировкой, то наилучшим решением будет согласование перепланировки до проведения сделки купли-продажи, так как только при этом варианте риски для продавцов и покупателей стремятся к нулю.

Порядок узаконивания квартиры с перепланировкой

При чтении данной статьи, мы понимаем что планируем согласовывать уже выполненную перепланировку, то есть фактически узаконивать ее. Путь узаконивания ранее выполненной перепланировки не особо отличается от процесса согласования только планируемой. Зачастую, если жилищная инспекция еще не знает о том, что перепланировка уже проведена или это не отражено в документах БТИ, выгодней этот факт «умолчать» и согласовывать ее как планируемую.

Для согласования уже сделанной перепланировки вам придется заказать у автора дома техническое заключение о ее допустимости и безопасности и подписать акт завершенной перепланировки и затем получить новые документы БТИ в черных линиях.

Только после этого вы можете быть уверены, что все изменения не нарушают закон и соответствуют строительным и санитарным нормам, а это значит, что вам не грозят никакие санкции и оформление сделки купли-продажи квартиры пройдет без сюрпризов.

Подробнее о процессе согласования нелегальной перепланировки вы можете прочесть Здесь

Подробный разбор ситуаций о консультациях покупки квартиры с перепланировкой

Читайте также  Договор купли продажи спецтехники между физическими лицами

Продажа квартиры с перепланировкой: выводы

Если подводить итоги, то можно сказать:

1. Продажа квартиры гораздо тяжелее проходит, если в плане БТИ имеются красные линии, говорящие о наличии незаконной перепланировки.

2. Незаконная перепланировка обязательно всплывет при продаже квартиры

3. Продажа квартиры принесет гораздо меньше прибыли, если происходит с неузаконенной перепланировкой.

4. Лучше провести процесс согласования перепланировки без принуждений со стороны контролирующих органов.

Источник: http://www.PereplanirovkaMos.ru/prodaja-kvartiry-s-pereplanirovkoi.html

Нужно ли узаконивать перепланировку в квартире — в 2018 году

В последнее время все чаще можно услышать о перепланировке квартир, которых коснулась приватизация. Это делается в большинстве случаев для того, чтобы создать интересное проектное решение, не похожее на остальные. Но как же правильно оформить документы, и в каких случаях это необходимо? Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Если же вы все-таки решились на внесение изменений, то стоит задуматься о сборе документов. Какие бумаги необходимы? Сколько будет стоить процедура согласования? Сколько по времени это займет?

Определение понятий

Очень часто многие хозяева квартир делают перепланировку жилища, которую потом необходимо обязательно регистрировать в БТИ. Но это делать лишь единицы, потому что стоимость регистрации составляет около 2500 рублей, а времени уходит практически 2 месяца. Все это приводит к тому, что у жителей страны возникают штрафы и невозможность продажи перепроектированного имущества.

Понятие перепланировки подразумевает под собой изменение в квартире, подлежащие регистрации и фиксации в техническом паспорте. Все требования сейчас прописаны в действующем законодательстве и позволяют уменьшить количество проблем, возникающих при оформлении купли-продажи.

О чем говорит закон

Нужно ли узаконивать перепланировку в квартире? В законодательстве сейчас существует 2 статьи, регулирующие этот вопрос: статья 25 и статья 26 ЖК РФ. В них идет речь о том, что такое перепланировка и описаны случаи, для которых необходима регистрация и документы для ее проведения.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Кодекс позволяет гражданам ознакомиться с процессом проведения сделки и с условием внесения на бумагу всех изменений. Это позволяет избегать конфликтных ситуаций.

Образец заявления на перепланировку квартиры:

Нужно ли узаконивать перепланировку в квартире

В настоящее время все чаще ремонт предполагает внесение изменений в планировку квартиры, изменяя конфигурацию помещений. Очень часто именно такие переделки не узакониваются.

Но эта процедура обязательна по ряду причин:

Продажа Если в имущество внесены законные изменения, то его легче продать и можно даже немного повысить стоимость. Ведь не в каждой квартире есть индивидуальные элементы интерьера. А вот если они не зарегистрированы, то тогда стоимость снижается в среднем на 20 %, а продажа интересует покупателей намного меньше.
Ипотека Если покупатель хочет оформить будущее имущество в ипотеке, то незаконное внесение изменений может послужить причиной для отказа в банке. Это происходит из-за того, что отсутствие грамотной документации повышает риски банка.
Плановые проверки Очень часто городские службы могут приходить и сверять данные в документах с реальными. И при несоответствии налагается штраф и дается время для исправления.

Образец технического паспорта помещения:

При продаже жилья

Можно ли продавать имущество, которое не было своевременно узаконено?

Здесь есть 2 способа решения проблемы:

Квартира с незаконным внесением изменений
  • Существует такой вариант продажи, когда покупатель осведомлен о необходимом оформлении документов по перепланировке и сразу после приобретения имущества он проводит эту процедуру самостоятельно и за свой счет. Это позволяет удешевить имущество на 20 % от первоначальной суммы.
  • Но покупатель должен сначала узнать о цене проведения регистрации, а после этого уже принимать решение. Но этот вариант не подходит тем людям, которые проводят оформление в ипотеку, так как банки практически всегда выносят отрицательный вердикт на проблемное жилье.
Квартира с внесенными изменениями Всегда можно оформить то, что не было выполнено вовремя. Регламентируются мероприятия статьями 25,29 Жилищного Кодекса Российской Федерации.Процедуру будет состоять из следующих этапов:

  • поход в БТИ, взяв с собой план этажа и технический паспорт (там нужно нанести изменения красным цветом);
  • обращение в архитектурно-строительную организацию для разрешения внесения изменений (если изменения будут небольшими, то просто составляется эскиз по новым данным, а если наоборот, то тогда требуется составление проекта и согласование его со всеми службами);
  • после сбора всех разрешений нужно обратиться снова в архитектурный отдел и получить разрешение на реконструкцию, а также акт ввода;
  • на дом вызывается работник БТИ, который проводит необходимые измерения и составляет новый технический паспорт.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

В каких случаях не нужно получать разрешение

Если отвечать на этот вопрос, то стоит отметить, что получать разрешение не нужно, когда изменения не должны включаться в технический паспорт и иную документацию. Это могут быть косметический ремонт, остекление балкона и другие мелкие доработки.

Когда нужно согласовывать и как это сделать

Если речь заходит о том, что нужно регистрировать и согласовывать, то в этот список автоматически попадают:

  • снос ненесущих перегородок или их дополнительная установка;
  • снос или установка дверных проемов;
  • перемещение сантехнических приборов в пределах комнаты.

Но среди таких примеров можно выделить и те, которые могут быть не утверждены:

  • при перепланировке возникли проблемы с потерей прочности и устойчивости несущих конструкций или увеличилась нагрузка на них;
  • реконструкция вентиляционных блоков (их уменьшение или устранение);
  • перенос отопительных приборов, которые учтены в общей системе на балкон или лоджию;
  • объединение кухни с комнатой, если в первой находится плита, работающая на газу.

Чтобы получить согласование на переоборудование, следует обратиться в соответствующие органы со следующим пакетом документов:

  • письменная заявка;
  • документы на недвижимость;
  • проект перепланировки;
  • технический паспорт;
  • согласие всех владельцев жилища;
  • заключение комитета по архитектуре и охране памятников о допуске внесения изменений, если квартира внесена в список памятников.

Если вас пришел отказ, то он должен быть объяснен и может быть рассмотрен в суде. Если вам одобрили изменения, то после окончания их выполнения специальная комиссия приходит для проверки их правильности.

Образец проекта перепланировки квартиры:

После самовольного переустройства

Сегодня существует 2 варианта устранения самовольного переустройства квартиры: судебное разбирательство и административная процедура. Чтобы начать процедуру регистрации, стоит обратиться в те органы, которые занимаются этим вопросом.

Среди них могут быть:

  • жилищная инспекция;
  • администрация города или района;
  • отдел по строительству.

Туда нужно взять технический паспорт и план недвижимости. Именно в эти бумаги и вносятся изменения. Если таковых нет, то нужно обратиться в БТИ для того, чтобы специалист приехал к вам и создал прежний вариант с внесенными изменениями.

После этого составляется либо эскиз, либо проект. Это зависит от степени внесенных изменений. Чертежи можно выполнить самостоятельно, либо в специализированной организации, которая самостоятельно обязана провести процедуру согласования.

Если же вы решили самостоятельно проходить этот этап, то вам понадобятся документы:

  • заявка на перепланировку;
  • согласие всех владельцев помещения;
  • техпаспорт квартиры с поэтажным планом;
  • проект изменений;
  • подтверждение безопасности выполнения перепланировки;
  • выписка из домовой книги.

Скачать бланк домовой книги

После подачи пакета бумаг происходит принятие решения о согласовании, которое должно быть передано владельцу имущества.

Возможная ответственность и штрафы

Как бы кто не говорил, но внесение изменений без регистрации является административным нарушением, которое предусматривается в статье 29 ЖК РФ и предполагает выплату штрафа в размере 2000-2500 рублей.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Помимо вышеприведенного наказания владелец имущества обязан в поставленные сроки вернуть жилью первоначальное состояние. Обычно выделяется период в несколько месяцев, после чего приходит повторная проверка.

Налагают штраф работники милиции или суд, а проверку могут произвести следующие категории лиц:

  • работники прокуратуры;
  • специалисты ЖКХ;
  • сотрудники администрации;
  • специально созданная комиссия.

Стоит помнить, что если вы сами разработали проект, то его, скорее всего, не утвердят, потому что у вас нет допуска к работе или опыта в проектировании. Если нововведения не соответствуют нормам жилья, то вам дадут отказ, и вы просто потеряете время и деньги.

Источник: https://1kvartirka.ru/nuzhno-li-uzakonivat-pereplanirovku-v-kvartire/

Как получить техническое заключение на перепланировку квартиры

В соответствии с действующими нормами Жилищного Кодекса РФ, перепланировка квартиры требует обязательного получения разрешения соответствующих органов. Однако, некоторые виды перепланировочных действий такого разрешения не требуют.

В данной статье мы ответим на следующие вопросы: какие виды перепланировок принято различать? какие из них следует согласовывать в вышестоящих жилищных органах, а какие можно осуществлять без разрешения? Ответы на эти и другие вопросы ищите в этой статье.

Виды

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, следует различать следующие виды внесения изменений в жилых помещениях:

  • Переустройство. Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, под данным термином следует понимать следующие изменения: установка/переустановка электро- и трубопровода, вентиляцинных сетей, замена плит (с газовой на электрическую), установка дополнительных или перенос существующих санузлов;
  • Перепланировка, касается внесения изменений в конструкцию помещения: переустановка дверных проемов, установка перегородок между комнатами, изменение площади отдельных комнат, создание дополнительных помещений в общем (увеличение числа комнат).

О том, где именно можно согласовать необходимость легализации вносимых изменений в жилом помещений, читайте в следующем разделе.

Инстанции обращения

Для того, чтобы убедиться, на какие изменения в жилом помещении необходимо получить разрешение, следует обратиться за консультацией в одну из следующих уполномоченных инстанций:

  • Жилищная инспекция;
  • Муниципальный департамент капитального строительства.

В последствии, если необходимость получения разрешения на запланированную перепланировку подтвердится, обращаться придется в те же перечисленные инстанции.

Читайте также  Платится ли налог с продажи автомобиля

Помимо перечисленных инстанций дать ответ на вопросы, связанные с перепланировкой, могут:

  • квалифицированные юридические специалисты, специализацией которых является именно жилищное право;
  • квалифицированные работники проектных фирм, занимающиеся разработкой проектной документации.

Порядок действий

Запланировав перепланировку рекомендуется предпринять следующие действия:

  • Самостоятельно определить, следует ли согласовывать запланированные изменения помещения;
  • Обратиться в Бюро технической инвентаризации для получения/оформления технического паспорта;
  • Получить паспорт. Отменить в нем запланированные изменения;
  • Составить план перепланировки;
  • Со всей оформленной документацией обратиться в Жилищную инспекцию;
  • Совершить перепланировочные действия;
  • Составить акт о произведенных действиях;
  • Передать акт в Бюро технической инвентаризации. По факту поданного документа уполномоченный работник учреждение повторно явится в квартиру для составления нового плана помещения (с перепланировкой);
  • После этого собственник получит новый технический паспорт с внесенными изменениями.

Что не требует разрешения и фиксации?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, разрешения(в соответствующих органах) и фиксации (в техпаспорте) не требуют следующие изменения внутри жилого помещения:

  • Поклейка/переклейка обоев;
  • Укладка/переукладка линолеума, ламината, паркета;
  • Прочий косметический ремонт;
  • Установка/замена дверей, окон;
  • Облицовка балконов/лоджий;
  • Установка антенн;
  • Установка кондиционеров;
  • Замена сантехники;
  • Замена плит на кухне;
  • Замена газовых колонок;
  • Замена/установка водонагревателей.

Что не требует разрешения, но требует фиксации?

В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса РФ, получения разрешения в Жилищной инспекции не требуют следующие перепланировочные действия:

  • остекление балкона/лоджии;
  • перенос места дверных проемов, их сужение/расширение, при условии, что они расположены в ненесущих стенах;
  • снос и монтаж ненесущих стен;
  • изменение места расположения кухонной плиты;
  • установка душевой кабины вместо ванны.

Фиксация изменений, не требующих разрешения

Несмотря на то, что перечисленные в предыдущем разделе виды перепланировки не требуют получения разрешения, их необходимо фиксировать в соответствующем документе.

Так, согласно ЖК РФ, любые изменения, вносимые в конструкцию или конфигурацию квартиры, в обязательном порядке должны отражаться в техническом паспорте жилого помещения (даже если их внесение не требует получения соответствующего разрешения).

Составлением и внесением подобных данных в техпаспорт занимается Бюро технической инвентаризации. После осмотра и фиксации параметров помещения уполномоченные работники БТИ оформляют технический документ жилого помещения.

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Возможность приватизировать, обменять или продать квартиру с незаконной перепланировкой появляется у владельца только после того, когда реальная перепланировка будет отражена в планах БТИ. Покупатель же может согласиться на сделку без соответствующих документов, но на определенных условиях. Практически, подписывая договор купли-продажи, он возлагает на себя дополнительные обязанности.

Какая перепланировка считается разрешенной

Реально изменить первоначальный вид жилища есть у собственников любой квартиры и в любом доме. Для этого имеется одно неоспоримое условие – согласовать изменение плана в бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако не все жильцы выполняют такое требование и живут в перестроенной квартире до определенного момента.

Согласно правилам перепланировки квартиры любые изменения расположения строительных конструкций и сантехнических устройств могут быть отнесены к следующим вариантам:

  1. перепланировка, о результатах которой можно не уведомлять БТИ, – это демонтаж встроенных шкафов, антресолей, а также установка более современных видов дверей. К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны и пр. Все незначительные изменения должны осуществляться без нарушения внутридомовых коммуникаций и плана квартиры;
  2. изменения плана, которые можно произвести без разрешения, но с уведомлением: перестановка раковины, ванны в пределах санузла, монтаж пластиковых окон, легких перегородок, устройство дополнительной двери в стене, которая не является несущей.

Указанные работы относятся к простому типу перепланировки.

Когда нужно оформлять проект на перепланировку

Выполнение определенных работ по изменению первоначального проекта должно быть отражено в документах специалистов. К таким работам относятся:

  • демонтаж сантехнических устройств и перенос их за пределы существующей ванной комнаты и туалета;
  • объединение лоджии со спальней или залом;
  • перенос газовой плиты;
  • изменение конструкции пола, включающее замену деревянных конструкций на более тяжеловесную бетонную стяжку и др.

Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет привести жилище в прежнее состояние и уплатить административный штраф. Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то, что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.

Если владельцем получено предписание жилищной инспекции о возвращении квартире первоначального вида и он его не выполнил, квартиру могут продать с торгов, а деньги (за вычетом судебных издержек) возвратить собственнику.

Арендатора по договору или квартиросъемщика, проживающего в жилище с нелегально проведенной планировкой, в судебном порядке могут незамедлительно выселить из квартиры.

Правовую административную ответственность в таком случае должен нести ее владелец.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Что нужно предпринять сторонам для успеха сделки

Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи в том случае, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку.

Важным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции.

Кроме этого, работы по изменению вида квартиры должны быть проведены в соответствии со СНиП – строительными нормами и правилами.

При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.

Будущему покупателю такого жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:

  • путем восстановления жилища в первозданном виде;
  • получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.

Второй вариант – покупка квартиры без уведомления о видоизменениях в жилище непосредственно продавцом – отягощает покупателя как материальными, так и временными тратами. Не получив положенную скидку на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, он берет на себя все хлопоты по устранению чужих недоделок, сам оплачивает необходимые дорогостоящие работы из своего кармана.

Статистические данные риелторских агентств подтверждают, что стоимость квартир с согласованными в законном порядке изменениями будет на 10 % выше, чем цена на это же жилье до перепланировки. Сравнение произведено с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке недвижимости. Если же изменения первоначального проекта не легализованы, продавец недополучит за свою квартиру такую же, а то и большую, сумму.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Каким образом проводится легализация перепланировки

Легализировать перепланировку можно продавцу до сделки купли-продажи или покупателю после приобретения. Эти мероприятия осуществить трудно, но возможно. Правила легализации ранее выполненных работ по видоизменению квартиры не очень отличаются от порядка согласования планируемых к совершению перемен.

Для узаконивания появившихся преобразований жилья необходимо подготовить несколько важных документов, список которых предусмотрен Жилищным кодексом РФ (его статьей 26, ч. 2):

  1. непосредственно само заявление на перепланировку;
  2. план и экспликация помещений в квартире;
  3. правоустанавливающие документы на жилье (нотариально удостоверенные копии);
  4. согласие всех совместно проживающих с заявителем членов семьи;
  5. техпаспорт на жилую квартиру;
  6. разрешение на возможность перепланировки, выданное органом надзора за архитектурными, культурно-историческими памятниками.

Затем с заявлением и документацией необходимо обратиться в жилищную инспекцию и ждать посещения инспектора. Специалист должен засвидетельствовать фактическое несоответствие плана квартиры в техпаспорте с существующей перепланировкой. По прошествии определенного времени жилищная инспекция должна согласовать внесенные в план квартиры изменения или аргументированно отказать в этом.

Сроки согласования, его объем и стоимость зависят от вида перепланировки. Простой вид изменения плана жилища осуществляется согласно эскизному решению, наносимому владельцем на копию техпаспорта. Проект сложной перепланировки разрабатывают специалисты, и ее узаконивание должно проводиться в разных инспекциях.

Некоторые нюансы купли-продажи квартир с неузаконенной планировкой

Распространенными случаями продажи квартир с «усовершенствованиями» в плане оплаты недвижимости являются два:

  1. приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только сразу получает недвижимость в свою собственность, но и становится ответственным за формально якобы им совершенную перепланировку. Обременением является приобретение жилья с несогласуемой перепланировкой;
  2. покупка в ипотеку. В данном случае покупатель получит кредит на приобретение, когда банк проверит легальность изменений в плане. Но многие банки выдают средства и для приобретения квартир с неузаконенными изменениями плана, но с оговоркой. Они выдвигают условие легализации перепланировки в конкретный срок.

Отсутствие на плане красных линий является основанием для регистрации недвижимости в Росреестре. При наличии таковых в регистрации приобретателю будет отказано.

Наилучшим решением продажи-покупки квартиры и для продавца, и для покупателя будет проведение мероприятий по легализации изменений планировки. В таком случае риски для участников сделки будут сведены к нулю.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj

Понравилась статья? Поделить с друзьями: