Основания расторжения договора купли продажи недвижимости

Содержание

Расторжение договора купли-продажи недвижимости и признание его недействительным

Основания расторжения договора купли продажи недвижимости

Прекращение соглашения о купле-продаже, означает его полную остановку действия.

То есть покупателю тем временем должны будут вернуть его средства, а сам продавец получает обратно свой товар.

Таким образом, отношения между всеми участниками заканчиваются. Основной порядок о расторжении договора имеется в гл. 29 ГК РФ.

В зависимости от событий, сделка может подлежать расторжениюпри следующих условиях:

  • до регистрации перехода на право собственности;
  • после фактической смены собственника имущества.

В первом случае рассматривается срок действия договора, еслион еще не окончен, все заинтересованные стороны просто должны будут вернуться висходное положение, где покупатель получает необходимую сумму, а продавец темвременем свое жилье. В обязательном формате заключается очередное соглашение,где рассматривается процесс расторжения договора купли-продажи.

Если же участники, заключившие соглашение, решилирасторгнуть сделку сразу же после того, как новый владелец успелзарегистрироваться, это может стать веским основанием для дальнейшего возвратанедвижимости или надлежащих средств, так как у данного предмета отныне имеетсяновый владелец. Прекратить действие сделки можно впоследствии заключения другогосоглашения, где рассматривается вопрос о купле-продаже. Участники в процессеоформления вынуждены, будут поменяться своими местами.

Прекращение и определение договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным

Частенько бывают момент, когда одна из сторон сделки засвидетельствует о прекращении договора в силу его незаконного действия.

В данной ситуации соглашение признается недействительным, но не расторгается.

Одна из указанных сторон может быть признана недееспособной или же документ мог быть подписан под давлением третьих лиц.

Соглашение может быть признано недействительным после его подписания,тогда как расторжение возможно, если сделка изначально признается действительной.Учитывая тот факт, что соглашение, признанное недействительным, вообще не имееткакой-либо юр.

силы с момента получения имущественных прав. Если рассматриватьвопрос о расторжении соглашения, то доход, полученный при оформлениикупли-продажи, не будет возвращен.

В данном аспекте заключается важнейшееразличие недействительного и расторгнутого договора.

Процедура расторжения договора

Чтобы полностью прекратить официальное соглашение, нужно опиратьсяна аспекты, предусмотренные законодательством, с соблюдением основного порядокапроцесса.

Основания и требования

Опираясь на законы действующего законодательства, следует,что расторжение договора о купле-продаже недвижимого имущества можетпроисходить следующим образом:

  1. При обоюдном соглашении сторон.
  2. Полное нарушение всех существенных требований сделки.
  3. Решение в судебных инстанциях.

Основной порядок по расторжению соглашения

Весь алгоритм по прекращению договора будет зависеть лишь оттого, осуществлялась ли при этом государственная регистрация по переходу правасобственности или нет, в том числе от общего достижения договоренности междуучастниками.

Досудебный

Несмотря на факт государственной регистрации сделки, данныйвопрос можно было бы решить еще в досудебном формате, если конечно, стороныприходят к взаимному согласию. Для этого потребуется:

  • Заполнить заявление о расторжении соглашения купли-продажи, если прекращение осуществляется еще до процесса регистрации.
  • Заполнить новое соглашение о купле-продаже, в котором стороны меняются своими местами и может быть осуществлена обратная торговля.

Возврат на исходную позицию

  • При необходимости расторгнуть соглашение понадобиться прописать все основные условия договора, в том числе и факт полного отсутствия претензий.
  • Если же достигнуть взаимного согласия о расторжении сделки все-таки не удается, то целесообразно обратиться в судебные инстанции. Основанием для расторжения будет полный отказ одной стороны в письменном формате.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в суде

Обратиться в судебные инстанции, чтобы расторгнуть заключенный до этого договор о купле-продажи можно будет на протяжении трех лет с того самого момента, как был подписан документ.

В этом случае необходимо будет составить два судебных иска или же просто оформить один, где прописываются сразу два основных требования:

  • расторжение взаимосогласованного ранее договора о купле-продаже жилья;
  • возврат недвижимого имущества.

Если же есть какие-то заметные повреждения в предлагаемойжилой площади, необходимо ходатайствовать о возмещении материального урона.

Наосновании действующего соглашения, сам покупатель вынужден будет вносить соответствующуюсумму на определенное время после того, как покупатель зарегистрирует переходполного права на собственность.

В случае, если покупатель пропустил временнойпромежуток, то ему предстоит вернуть не только всю сумму оплаты, но и выплатитьпроценты за неустойку.

«Если осуществляется неправомерное удержание средств, либоуклонение от возврата или любой другой просрочки в их полной выплате, будутначисляться дополнительные проценты от общей суммы задолженности.

Объемначисленных процентов определяется за счет основной ставки, назначеннойЦентроБанком. Данные правила используются, если любой другой размер непредусмотрен законодательством или же соглашением (пункт 1, стат.

395 ГК РФ),

Какие документы нужны для суда

Чтобы обратиться в судебные инстанции необходимо подготовить следующую документацию:

  1. Заявление, где указывается основная суть всех претензий и условий со стороны истца.
  2. Ксерокопию договора о купле-продаже сдельного жилья.
  3. Документация, выступающая в виде доказательства о проведенном нарушении всех обязательств ответчика.

После основного судебного заседания, суд рассматривает и:

  • может удовлетворить все требования истца и в результате расторгнут соглашение;
  • кроме возврата недвижимого имущества и средств, постановит возмещение истцу все понесенные ранее убытки;
  • может отказать в удовлетворении обращения.

В первом варианте придется написать заявление в отделениеГосреестра, где следует упомянуть о том, что в документах вносятся изменения,связанные с владельцем имущества.

Когда договор купли-продажи признается недействительным

Причины для признания договора недействительнымперечисляются в пункте 2 гл. 9 ГК РФ. и при наличии одного из указанныхаспектов:

  1. При несоблюдении нормативов.
  2. При определении одного из участников соглашения недееспособным, или же определены ограничения в деятельности.
  3. Основной факт по пребыванию одного участника в состоянии наркотического или же алкогольного опьянения с невозможностью нести ответственность за собственные поступки.
  4. Если договор был подписан лицом, не достигшим полного совершеннолетия без обязательного участия представителя.
  5. Если присутствует угроза, мошеннического действия и так далее.
  6. Если же при сделке не рассматривались последствия, или же заключалась лишь для прикрытия от правового участия.
  7. Сугубо личные причины, требующие расторгнуть соглашение.
  8. Кроме всех перечисленных критериев рассматриваются и другие варианты условий.

Законодательная база

Прекращение соглашения между сторонами, возникшими за счеткупли-продажи жилья, транспорта и любых других подобных средств — это волевойакт, действует он только на дальнейшее прекращение невыполненного исполнениясоответствующим образом. Расторжение соглашения обычно происходит за счетследующих действий:

  1. по требованию продавца или же покупателя;
  2. по взаимосогласии обеих сторон;
  3. при наличии условий, которые нарушены одним участником;
  4. условия, выдвинутые государственными службами.

Если при покупке товара обнаружены некоторые недостаткиизделия, и полностью устранить их невозможно, то покупатель может потребоватьзамены товары на другой товар соответствующего качества, снизить покупнуюстоимость или вообще расторгнуть договор.

В главе No29 ГК РФ рассматривается вопрос о расторжении договора о купли-продажи. Здесь определено, что именно в данной статье имеются основания:

  • основные причины для прекращения рассмотрены в стат. 450;
  • прекращение договора при изменении некоторых обстоятельств предусмотрено в стат. 451;
  • основной порядок всего процесса — в стат. 452;
  • последствия на правомерных отношениях — в стат. 453.

Правовые основания для проводимой сделки с недвижимымимуществом — рассмотрено в Федеральном законодательстве 122, где указывается,что любая сделка с недвижимым имуществом должна пройти регистрацию всоответствующих органах.

Но с наступлением 2020 года данный закон утратит своюсилу.

Читайте также  Приложение к договору найма жилого помещения образец

Права на собственность, а также любые другие права на недвижимоеимущество и любые сделки с ней, в том числе ограничения основных прав,возможные обременения недвижимого имущества в обязательном порядке должны будутпройти процесс госрегистрации.

Для недвижимого имущества, служащего дляполноценной жизнедеятельности людей, то происходит так называемый«двойной» процесс регистрирования данных, то есть поначалуфиксируется сделка о купле-продаже, а после осуществляется смена владельца.

Прекращение соглашения о купле-продаже квартиры еще до регистрации

Если же процедура регистрации не закончилась, то сделка сжильем будет считаться не завершенной. Именно на данном этапе прекратить сделкусчитается проще всего.

Стороны, которые тем временем не хотят исполнять своиобязательства, должны будут предоставить соответствующее соглашение опрекращении, совершаемой сделки в местный Госреестр.

Делать это следует еще допрохождения времени регистрации сделки и полной смены владельца.

В Госреестребудут содержаться все права на недвижимость, а также сделки, которые былисовершены по данному объекту:

  1. о возможном обременении;
  2. о непосредственном аресте недвижимого имущества;
  3. сведения о наличии собственников;
  4. кадастровый имущественный номер жилья и ее полное описание;
  5. вариант утвержденного права;
  6. информация о притязаниях и условиях по отношению одной из недвижимости;
  7. 7любую иную важнейшую информацию.

Если же участники, чтобы заключить договор обращались запомощью к юристу или агентству недвижимости, то именно сюда же предстоитвернуться, чтобы полностью расторгнуть сделку.

Если соглашение о купле-продажетем временем находится в процессе регистрации, но саму процедуру еще не прошло,то стороны должны будут оформить совершаемую сделку в Госреестре.

В совершенииотказа о прекращении сделки одной стороной, то другая сторона в данном случаеможет подавать в суд. Отказ будет оформляться в письменном формате.

Процедура прекращения договора о купле-продаже недвижимогоимущества после совершенной регистрации осуществляется немного по-другому.

Прекращение сделки после регистрации

Чтобы отменить ту или иную сделку после регистрации,продавцу будут выданы все его средства, а сам покупатель получит то, что емуприсуждается. Делается все это в соответствии:

  • взаимосогласия сторон;
  • при согласии одной стороны.

Если участники все же достигли взаимного согласия, то онизаключают другое соглашение:

  • сам покупатель в данном случае будет выступать в качестве продавца;
  • продавец займет место покупателя.

Участники повторно обменяются представленными средствами инедвижимостью, тут сделка должна будет пройти очередную регистрацию, которая врезультате вернет все в исходное положение.

Договор о прекращении подписываетсятолько при достижении взаимного согласия. Его будут регистрировать за счетоснований, заявленных сторонами.

В Госреестре с отметкой о непосредственныхправах на имущество появится соответствующая информация, где совершенорасторжение сделки.

Если же участники частично выполнили свою сделку, и былаосуществлена регистрация перехода всех прав на собственность, соглашение овозможном расторжении сделки не может стать основанием для возможного возвратажилья или же иного предмета. Если прекращение будет совершено только водностороннем формате, следует обратиться за помощью в местные судебныеинстанции. В суд следует обращаться: отправив уведомление в письменном формате.

Если же одна сторона получает отказ в письменном формате, ноили не сможет получить ответа в течение одного месяца, то может подаватьисковое заявление в суд.

Причины для прекращения договора купли-продажи недвижимости

Единственного расторжения сделки в данном случае оказывается недостаточно. На этот момент должны быть особые причины:

  1. условия соглашения при этом были нарушены;
  2. имеются другие ситуации, которые предусмотрены в ГК РФ или в положении договора.

Основное нарушение некоторых положений сделки может повлечьдругому участнику большой урон, который полностью лишает его того, что ранеепричиталось ему при заключении соглашения:

  • не была осуществлена выплата, или была совершена, но не полностью;
  • в недвижимости остаются прописанные жильцы;
  • если всю документацию подписывал недееспособный гражданин;
  • гражданина принуждали подписать документацию.
  • Не совершена оплата

Любой покупатель в обязательном порядке должен будетоплатить покупку товара. Оплату жилья подтверждают дополнительным документом,который и будет удостоверять передачу средств:

  1. за счет расписки;
  2. с помощью банковской выписки;
  3. за счет квитанции, подтверждающей факт о внесении средств в кассу.

Если же сам покупатель полностью отказывается покупатьтовар, то продавец может прекратить сделку и оставить все имущество всобственное пользование. Если же имущество было передано, а оплаты при этом непоследовало, то суд решит:

  1. прекратить сделку, в результате чего обязать самого покупателя вернуть недвижимость;
  2. может признать сделку неправомерной, обяжет одну сторону выплатить средства другой, в том числе всю сумму неустойки.

Таким образом, весь процесс будет исполнен соответствующимобразом, главное правильно все это провести.

Источник: https://yurid-sovet.ru/dogovory/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Можно ли расторгнуть предварительный договор купли — продажи недвижимости?

Предварительное соглашение заключается в официальной форме. На него распространяются все отраслевые диспозиции договорного и гражданского права.

Полностью вопрос регулируется главой 29-ой действующего ГК РФ.

В части купли-продажи недвижимости действуют общие правила, на которые могут ссылаться продавец и покупатель.

Законные основания

Диспозитивные законные основания для расторжения предварительного договора купли-продажи прописаны в статье 450 ГК РФ как для покупателя, так и для продавца по договору.

Для покупателя по соглашению описываются следующие основания:

  • не предоставление продавцом какой-либо информации по реализуемой квартире;
  • отказ в предоставлении документации по квартире;
  • отказ в совершении первичных регистрационных действий;
  • не погашение задолженности по текущим коммунальным платежам;
  • не соблюдение прочих условий / требований, прописанных в договоре купли-продажи.

Для продавца оснований несколько меньше — невнесение аванса / предоплаты второй стороной соглашения в оговоренный срок считается грубейшим нарушением, и дает право продавцу недвижимости заявить о расторжении (ст. 451).

Условия

Основное условие при расторжении соглашения связано с императивными сроками.

Сторона, инициирующая прекращение соглашения, в течение 3-х дней обязана направить второй стороне обязательное письменное уведомление.

Учитывая, что предварительный договор не должен проходить регистрацию, его расторжение производится в свободной (согласительной) форме (ст. 451).

Условия расторжения предварительного договора могут определяться сторонами в тексте документа. Ограничений здесь нет, за исключением запрета на изменение сроков направления уведомления.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Инициатором расторжения может быть любая сторона.

На практике преференция реализуется чаще всего покупателями, передумавшими приобретать условную квартиру (иную недвижимость).

Неофициальный характер соглашения предполагает его свободное прекращение. Законодательные нормы имеют рекомендательный характер.

Начинать необходимо с определения законных обстоятельств. Одно из них берется за основное (ст. 450), без которых, по собственному желанию расторгать предварительный договор нельзя. Это даст право второй стороне обратиться в территориальный суд.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры можно без проведения регистрационных действий в территориальном отделении Росреестра. Дожидаться ответа второй стороны следует только в том случае, если ранее был уплачен предварительный аванс (ст.

451).

Если был выплачен аванс

Предварительный аванс уплачивается по воле сторон соглашения (ст. 452).

При расторжении описываемого вида соглашения, продавец, получивший внесенный аванс, независимо от оснований прекращения предварительной сделки, возвращает всю сумму покупателю в полном объеме.

Условия возврата аванса регулируются статьей 462 ГК РФ. Сроки проведения обратной транзакции прописываются в уведомлении, направляемом второй стороне. Удержание аванса не допускается.

Если не была внесена предоплата

Отсутствие предоплаты в общем смысле облегчает процесс расторжения договора.

Переход недвижимости отменяется сторонами в согласительном порядке, без проведения регистрационных действий (ст. 454).

Если покупатель внес задаток, аннулировать соглашение сторон сделки можно только при наличии обстоятельств, указанных в диспозиции статьи 450 ГК РФ.

Предоплата вносится в виде формальной гарантии, и по этой транзакции заключается отдельный документ — расписка или платежная накладная.

Как уже было отмечено ранее, при отмене сделки по купле-продаже квартиры, вся сумма предоплаты возвращается после направления уведомления второй стороне отменяемого соглашения (ст. 455).

Правила оформления уведомления

Составляется оно только в письменном виде, без соблюдения обязательной структуры.

Легитимность уведомления будет обеспечена в том случае, если в нем должным образом указана причина отмены купли-продажи, полная информация по недвижимости (квартире), основания, указанные в статье 450. Точные реквизиты контрагента и дата составления указываются обязательно.

В случае судебного оспаривания расторжения, у инициатора будет иметься полная доказательная база для отстаивания личных преференций.

В связи с чем, один экземпляр остается всегда у адресанта.

Письменное уведомление о расторжении сделки при желании можно зарегистрировать нотариально.

Образец соглашения сторон

Должный образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости (квартиры) не имеет никакой обязательной формы.

Составляется он в свободной форме в двух экземплярах для каждого контрагента.

Главное правило — на документе должны стоять подписи с расшифровками инициалов и даты составления.

Соглашение сторон будет считаться легитимным с момента заключения.

Читайте также  Должность разнорабочий в трудовом договоре

Отсутствие обязательной регистрации указывает на приобретение юридической силы сразу после подписания.

Личные притязания контрагентов в дальнейшем решаются в процессуальном порядке, и этот документ у каждого из них является основным доказательством.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/kak-rastorgnut-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Основания и сроки расторжения договора купли-продажи квартиры

В некоторых случаях заключенную сделку купли-продажи квартиры необходимо расторгнуть.

Если, например, покупатель не оплачивает переданную квартиру, продавец не выселяет оттуда зарегистрированных лиц или обстоятельства изменились настолько, что покупка-продажа квартиры уже неактуальны одной из сторон.

В соответствии с текущим законодательством расторгнуть заключенный договор купли-продажи можно:

  • по соглашению сторон;
  • по требованию одной из сторон через суд.

Для начала нужно определиться, имеется ли спор между сторонами.

Если никаких претензий нет и стороны добровольно договорились о возврате ситуации в первоначальное состояние, расторгнуть сделку намного проще и быстрее. В иных случаях на помощь добросовестной стороне сделки придет суд.

Расторгнуть сделку с помощью одностороннего уведомления невозможно.

Не имеет юридической силы такое положение в договоре: «Договор может быть прекращен путем одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения с обязательным уведомлением другой стороны за 14 дней до момента прекращения».

Соглашение

Если стороны пришли к соглашению, что они готовы расторгнуть соглашение и вернуться в первоначальное положение, то процедура возврата имущества несложная. Все зависит от того, зарегистрировали уже право покупателя в Росреестре или еще нет.

Если документы уже сданы, но право еще не зарегистрировали, достаточно заключить соглашение о расторжении в письменной форме и приобщить его к ранее сданным документам. При написании соглашения нужно учесть следующее:

  • указать дату и место составления соглашения;
  • прописать данные продавца и покупателя так же, как они прописаны в основном договоре;
  • прописать данные квартиры;
  • указать, какое соглашение расторгается;

«Cтороны пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами «___»__________ (указать дату заключения) в городе _____».

  • обязательно указать, что деньги и имущество возвращены обратно, или что они не были переданы;
  • дополнить, что стороны не имеют претензий друг к другу.

«Стороны подтверждают, что квартира, переданная на основании договора купли-продажи от _________ (дата) передана от Покупателя Продавцу, а также, что Покупателю возвращены все полученные Продавцом по договору денежные средства. Стороны не имеют друг к другу претензий в связи с расторжением договора купли-продажи от __________ (дата договора)».

Соглашение составляется в той же форме, что и основная сделка. Если её удостоверил нотариус, то и соглашение нужно тоже удостоверить у нотариуса.

Готовое соглашение нужно подписать в трех экземплярах, после чего сдать на регистрацию в Росреестр. По окончании регистрации продавец получит выписку из ЕГРН, из которой будет следовать, что право собственности зарегистрировано за ним.

Срок подачи документов ограничен лишь сроком регистрации – нужно успеть до ее завершения.

Если перед расторжением квартира была передана покупателю по передаточному акту, то и возвращать ее нужно тоже по акту. Акт следует приложить к соглашению о расторжении договора.

Если право собственности на покупателя уже зарегистрировано, то сторонам проще заключить новый договор купли-продажи этой же квартиры.

Процедура обратной продажи ничем не отличается от первоначальной. Указывать в новом договоре, что он аннулирует первоначальную сделку, тоже не нужно.

Сроки на осуществления такой процедуры не ограничены.

о расторжении сделки купли-продажи:

Если возник спор

Конфликтная ситуация всегда приводит в суд. Дела о расторжении и о признании сделки недействительной рассматриваются только в рамках искового производства.

Перед подготовкой искового заявления определите, действует ваше соглашение или уже прекратилось, и четко сформулируйте причину, по которой вы хотите отменить сделку.

По требованию одной из сторон

Расторгнуть договор получится, если:

другая сторона существенным образом нарушает условия сделки, например:

  • продавец не снимает с учета зарегистрированных лиц;
  • квартира обременена залогом, о котором продавец умолчал;
  • квартирой могут пользоваться или на нее претендуют третьи лица, о которых продавец умолчал;
  • покупатель не оплачивает квартиру.

можно расторгнуть сделку в связи с существенным изменением обстоятельств.

Это должны быть объективные обстоятельства, возникшие внезапно и не зависящие от сторон.

Такие обстоятельства должны быть непреодолимы и нести значительный ущерб сторонам. К примеру, такой ситуацией может стать внезапное изменение закона.

Если в договоре купли-продажи не указано, что при расторжении продавцу возвращается квартира, то суд не сможет вернуть ее, даже если отменит сделку.

Для возврата квартиры придется начинать новый судебный процесс по другим основаниям.

По этой причине юристы рекомендуют продавцам для защиты своих интересов включать в текст сделки примерно такое условие:

«В случае расторжения настоящего договора по любым основаниям, покупатель обязан возвратить продавцу Объект недвижимости, полученный по настоящему Договору».

Процедура расторжения договора через суд:

  1. Сначала нужно отправить второй стороне претензию, в которой изложить причины расторжения и свои требования. Можно вручить претензию лично или отправить почтой с заказным уведомлением о вручении. Контрагент может ответить или проигнорировать письмо, в таком случае с момента отправки нужно отсчитать 30 дней, после чего можно отправляться в суд.
  2. Подготовить исковое заявление, в котором указать обстоятельства дела, свои требования и основания. Важно правильно определиться с тем, о чем именно вы просите суд и почему, иначе можно проиграть дело.
  3. Собрать пакет документов и оплатить пошлину. В список стандартных документов входит договор купли-продажи, акт приема-передачи, подтверждение оплаты квартиры (расписки, выписки со счетов), справка о зарегистрированных лицах, претензия с подтверждением ее отправки. При подготовке дела к разбирательству судья подскажет, какие еще доказательства нужно приобщить.
  4. Исковое заявление вместе с приложениями отнести в канцелярию суда лично или отправить почтой с уведомлением. Все материалы нужно печатать в трех экземплярах – для себя, для ответчика и для суда. В суд сдаются два экземпляра, чтобы секретарь отправил заявление ответчику для ознакомления с ним и подготовки к суду.
  5. После принятия заявления суд назначит первое судебное заседание – подготовительное. Затем состоится еще как минимум одно, основное, заседание, по итогам которого будет принято решение об удовлетворении требований и расторжении договора или об отказе в иске.

Общий срок рассмотрения исковых заявлений – два месяца, но чаще всего процесс идет дольше за счет всевозможных запросов, отложений и экспертиз. Решение суда можно оспорить, подав апелляционную жалобу в течение месяца после его принятия.

Срок для подачи искового заявления о расторжении сделки составляет три года с момента его подписания.

С готовым решением на руках, вступившим в законную силу, можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности за продавцом.

Признание сделки недействительной

После того, как квартира передана, люди выписаны, оплата получена, а право собственности зарегистрировано на покупателя, могут возникнуть разные ситуации, из-за которых сделку можно признать недействительной. Например:

  • выяснилось, что продавец или покупатель недееспособен и не может понимать значения своих действий;
  • сделка была заключена под влиянием обмана или существенного заблуждения;
  • не получено согласие супруга на покупку или продажу квартиры;
  • продавец или покупатель является несовершеннолетним и действует без согласия родителей;
  • сделка была заключена лишь для вида или чтобы прикрыть другую сделку, например, заем;
  • при разделе наследства были нарушены права наследников;
  • в некоторых других случаях.

В отличие от расторжения, требовать признания сделки недействительной могут и третьи лица, которые в заключении сделки не участвовали, но права которых нарушены, например, супруг, родители несовершеннолетнего, опекун недееспособного или наследники.

Законом прямо предусмотрено последствие признания сделки недействительной – возврат всего, что получено сторонами по сделке. То есть продавец получит назад квартиру в любом случае, независимо от того, прописано ли это обстоятельство в договоре.

Процедура судебного признания сделки недействительной аналогична расторжению сделки через суд:

  1. Отправить будущему ответчику договора претензию.
  2. Подготовить исковое заявление.
  3. Собрать пакет документов и оплатить пошлину.
  4. Исковое заявление вместе с приложениями отнести в канцелярию суда.
  5. После принятия заявления суд назначит подготовительное заседание. Затем состоится еще основное, по итогам которого будет принято решение.

Решение суда вступит в законную силу спустя месяц со дня его принятия. С заверенной судом копией такого решения можно обращаться в Росреестр и регистрировать квартиру на продавца.

Читайте также  Договор фин помощи от учредителя образец

Сроки признания сделки недействительной варьируются от одного года до трех.

Например, сделка, заключенная под влиянием угроз, должна быть оспорена в течение одного года с момента прекращения таких угроз.

Если договор подписал недееспособный гражданин, то признать его недействительной можно в течение трех лет с момента начала исполнения.

  1. Определить, в каком случае нужно расторгать договор, а в каком – признавать сделку недействительной, достаточно сложно. Обратитесь за советом и помощью к юристу по имущественным спорам.
  2. Важно правильно указать в иске, что вы требуете и почему. Отнеситесь к этому внимательно.
  3. Сдавайте в суд копии документов, а подлинники предъявляйте в судебном заседании для обозрения.
  4. Просчитывайте риски еще на этапе заключения сделки.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/rastorzheniue.html

Последствия расторжения договора купли продажи недвижимости — Управление персоналом

Любая сделка может быть отменена после заключения, в том числе и купля-продажа недвижимости. От того, настолько правильным будет поведение участника соглашения, зависят возможные последствия.

В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи, какие способы могут использоваться и какие важные особенности нужно знать для успешного завершения процедуры.

○ Что означает прекращение договора купли-продажи квартиры?

Прекращение соглашение о купле-продаже недвижимости подразумевает полное окончание правовых отношений, если иное не предусмотрено законом либо текстом документа.

Судьба предмета сделки и финансовых средств зависит от момента расторжения договора:

  • До регистрации перехода права собственности.
  • После официальной смены собственника.

В первом случае время действия соглашения еще не окончено, поэтому стороны просто возвращаются на исходные позиции: покупатель получает переданные деньги, а продавец – квартиру. В  этом случае заключается новое соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Если стороны решили расторгнуть договор после регистрации нового собственника, это уже не может считаться основанием для возврата имущества или денег, потому что у предмета сделки официальный новый владелец. Отменить операцию можно только путем заключения обратного соглашения о купле-продаже, в котором стороны поменяются местами.

Вернуться

○ Расторжение и признание договора недействительным

Нередко бывают ситуации, когда один из участников сделки ходатайствует о прекращении соглашения в силу его незаконности.

В подобном случае договор признается недействительным (ничтожным), а не расторгается.

Как правило, это соглашения, в которых одна из сторон признается недееспособной либо документ подписывается под угрозами, давлением и т.д.

  • «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ)».

Недействительный договор признается незаключенным с момента его подписания, тогда как расторгнутым может быть только действительная сделка.

  Учитывая тот факт, что недействительное соглашение не имеет юридической силы с самого начала, имущественные права сторон, а также их положения остаются без изменений.

Что касается расторгнутого договора, доход, полученный после его заключения, не подлежит возврату. Именно в этом заключается основное отличие недействительного и расторгнутого соглашения.

Вернуться

○ Расторжение договора

Чтобы прекратить заключенное соглашение, необходимо наличие обстоятельств, предусмотренных законом, а также соблюдение порядка процедуры.

✔ Основания и условия

  • «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.

    1 ст. 450 ГК РФ)».

Из настоящего закона следует, что основаниями для расторжения заключенного соглашения о купле-продаже квартиры может стать:

  • Обоюдное согласие участников.
  • Нарушение существенных условий сделки.
  • Соответствующее судебное решение.

Вернуться

✔ Порядок расторжения договора

Алгоритм действий по прекращению соглашения зависит от того, произведена ли государственная регистрация перехода права собственности или нет, а также от достижения договоренности между сторонами.

✔ Досудебный

Независимо от факта госрегистрации сделки, вопрос можно решить в досудебном порядке, если стороны пришли к согласию.  Для этого нужно:

  • Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи (если прекращение происходит до регистрации сделки).
  • Составить новый договор купли-продажи, в котором участники меняются местами и производится обратная продажа (если расторжение требуется после регистрации перехода права собственности).
  • Зарегистрировать документ в Росреестре.
  • Вернуться на исходные позиции сторон.

При расторжении важно прописать все существенные условия соглашения, а также факт отсутствия претензий сторон друг к другу.

Если достигнуть согласия о расторжении не удается, требуется обращение в суд. Основанием для подачи будет отказ контрагента от расторжения в письменном виде.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ)».

Вернуться

✔ В суде

Обращаться в суд для расторжения заключенного договора купли-продажи можно в течение 3 лет с момента его подписания. В данном случае следует составить два иска либо оформить один, в котором прописаны 2 требования:

  • О расторжении соглашения о купле-продаже недвижимости.
  • О возврате имущества.

Если имеются существенные повреждения жилплощади, следует также ходатайствовать о возмещении нанесенного ущерба.

Так, договором может предусматриваться, что покупатель должен внести всю сумму стоимости в определенный срок после регистрации перехода права собственности.

Если он пропустил положенное время, ему придется возвращать не только весь объем оплаты, но и некоторые проценты.

  • «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ)».

Для обращения в суд нужно подготовить:

  • Исковое заявление, в котором указана суть претензий и требования истца.
  • Копию соглашения о купле-продаже квартиры.
  • Документы, выступающие доказательством нарушения обязательств ответчика (например, чек о переводе меньшей суммы).

После судебного заседания, суд может:

  • Удовлетворить требования истца и расторгнуть договор.
  • Помимо возврата имущества/денег постановить возместить истцу понесенные убытки.
  • Отказать в удовлетворении ходатайства.

В первом случае необходимо написать заявление в Росреестр о внесении изменений в сведения о владельце недвижимости.

Вернуться

○ Признание договора недействительным

Основания для признания соглашения купли-продаже недействительным (ничтожным) перечислены в  §2 гл. 9 ч. I ГК РФ. Это возможно при наличии хотя бы одного из перечисленных критериев:

  • Несоблюдение законодательных норм.
  • Признание одного из участников договора недееспособным, либо ограниченно дееспособным.
  • Факт пребывания одной из сторон в состоянии алкогольного/наркотического опьянения с невозможностью несения ответственности за свои поступки.
  • Соглашение заключено с гражданином, не достигшим совершеннолетия без участия законного представителя.
  • Присутствует факт угроз, обмана и других насильственных действий с целью подписания документа.
  • У сделки нет правовых последствий (мнимая сделка) либо она заключена для прикрытия иных правовых отношений (притворная сделка).

Вернуться

○ Частные причины расторжения договора и признания недействительным

Помимо перечисленных критериев, есть и иные условия, при которых договор может не иметь юридической силы.

✔ Продажа организацией

В данном случае соглашение будет признано ничтожным, если:

  • Уставные документы организации оформлены некорректно.
  • Договор подписан неуполномоченным лицом.
  • Сделка была заключена без уведомления учредителей и получения их согласия.

Вернуться

✔ Расторжение договора до регистрации

В этом случае переход имущественных прав еще не произошел, поэтому отказ от сделки не будет иметь существенных последствий для сторон.

Процедура расторжения сводится к оформлению соглашения о прекращении договора купли-продажи и регистрации готового документа в Росреестре.

Вернуться

✔ После прописки

Если требование о расторжении договора поступает после регистрации перехода права собственности на предмет соглашения и прописки нового владельца на приобретенной жилплощади, процедура аннулирования осложняется. При достижении согласия сторонами нужно составить новый договор купли-продажи, по которому покупатель заново продаст квартиру его прежнему владельцу и получит от него переданные деньги.

Если достигнуть соглашения не получится, вопрос решается через суд. До обращения в судебные инстанции нужно соблюсти порядок досудебного урегулирования:

  • Направить письменное требование о расторжении контракта контрагенту.
  • Получить от него письменный отказ.
  • При отсутствии ответа соблюсти 30-дневный срок ожидания и только после этого направлять иск в суд.

Таким образом, порядок расторжения договора купли-продажи зависит от момента выставления соответствующего требования и возможности достижения согласия сторонами.

Источник: http://tr777.ru/posledstviya-rastorzheniya-dogovora-ku/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: