Права дольщиков при строительстве жилья в РФ

Содержание

Права дольщиков в долевом строительстве

Права дольщиков при строительстве жилья в РФ

Договор долевого участия в строительстве регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принятым в конце 2004 г.

И как отмечают специалисты, данная процедура приобретения квартиры считается наиболее защищенной от всевозможных мошеннических схем. Дольщики вкладывают деньги с уверенностью, что застройщик будет действовать в рамках закона, а значит, активно начатое строительство не перейдет в многолетний долгострой.

Однако, как показывает практика, надежную защиту инвестициям граждан способны обеспечить не многие строительные компании.

Немного предыстории

Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов. При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров.

На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу в 2005 г.

Однако, слишком высокие требования и обязательства, налагающиеся на застройщиков в соответствии с принятым законом, привели к тому, что многие строительные компании перешли на продажу объектов по предварительному договору купли-продажи, а также на основе создания жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) — все законно, а ответственности значительно меньше.

В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками. Это дало свой положительный эффект — сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства.

Несомненно, новая редакция закона дала свои преимущества и для участников долевого строительства – их интересы теперь находятся под надежной правовой защитой. И большинство граждан готовы идти даже на какие-либо дополнительные расходы, но квартиру приобретают только по договору ДДУ на основании 214-ФЗ.

Федеральный закон № 214: изучаем свои права

Договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом о долевом строительстве представляет собой официальный документ, несущий в своем содержании в равной степени права и обязанности застройщика и участника.

Соответственно, застройщик несет ответственность за своевременную сдачу в эксплуатацию объекта недвижимости и его передачу участнику долевого строительства, а последний, в свою очередь, обязуется принять объект и внести оплату согласно установленным тарифам.

Важно! Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в Федеральной регистрационной службе.

договора ДДУ по 214-ФЗ должно включать в себя:

  • информацию об объекте долевого строительства (адрес расположения, проектная документация);
  • срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;
  • информацию о внесении оплаты за объект долевого строительства (размер, сроки и порядок уплаты);
  • гарантийный срок эксплуатации объекта долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения обязательств застройщика.

В случае отсутствия хотя бы одного из вышеназванных пунктов, договор долевого участия в строительстве считается незаключенным.

Вместе с тем отметим, что Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает и возникновение определенных обстоятельств. Так, например:

  1. в случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности в соответствии с ДДУ переходят наследникам;
  2. в случае повреждения или разрушения объекта долевого строительства до момента его передачи дольщику, ответственность за все риски возлагается на застройщика;
  3. в случае строительства объекта дольщиком для личных нужд, то есть никак не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, договорные отношения между застройщиком и дольщиком также регулируются Законом о защите прав потребителей.

Дду может противоречить закону 214-фз. что делать?

Как правило, застройщики, уже не первый год являющиеся участниками строительного рынка, имеют в распоряжении шаблон договора ДДУ, зарегистрированного в Федеральной регистрационной палате.

На основании этого образца застройщик заключает все последующие договора, не давая участникам повода для волнений (конечно, если только покупатель не заключает какой-либо предварительный договор ДУ и не является участником программы военной ипотеки). Однако, зачастую на практике встречаются случаи включения застройщиком в договор долевого участия дополнительных условий и положений, действующих в пользу защиты его прав и интересов.

Такие тонкости при заключении ДДУ может увидеть грамотный юрист, поэтому рекомендуется перед подписанием документа показать его квалифицированному специалисту. При наличии каких-либо дополнительных условий, повышающих защиту интересов застройщика в ущерб интересам участника долевого строительства, последний вправе потребовать от строителя внесение изменений в договор ДДУ.

Отметим, что регистрация договора долевого участия является довольно сложной процедурой, и вполне может быть, что застройщик может не принять условия дольщика об изменении пунктов договора. В этом случае остается два варианта исхода событий: либо дольщик принимает условия застройщика, либо ищет другой строительный объект.

Договор долевого участия в строительстве по «серой схеме»

В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ продажа строящегося жилья иначе, чем по договору долевого участия, не разрешается. Однако, для привлечения денег в строительство объектов недвижимости закон допускает создание жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, а также, после сдачи дома в эксплуатацию, осуществлять продажу квартир по стандартному договору купли-продажи.

В случае, если застройщик предлагает потенциальному участнику долевого строительства подписать предварительный ДДУ, то, скорее всего, он работает по так называемой «серой схеме», когда есть желание привлечь деньги граждан, но нет возможности заключить основной договор долевого участия (зачастую это связано с задержкой в получении документации на строительство объекта).

Подписывая предварительный договор долевого участия, дольщик должен помнить, что ПДДУ – это не более, чем обязательство заключение основного договора с застройщиком в дальнейшем. К тому же, если застройщик просит внести оплату либо ее части по предварительному договору – это уже является нарушением закона 214-ФЗ.

И если по какой-либо причине дело дойдет до судебных разбирательств, дольщик не сможет потребовать выплаты неустойки от застройщика, поскольку это условие распространяется только на договора, заключенные в соответствии с 214-ФЗ.

Скачать Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/prava-dolshhikov-v-dolevom-stroitelstve/

Что может дольщик и должен делать застройщик по ДДУ?

Распространенным способом создания жилья является долевое строительство. В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов.

Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.

Права и обязанности застройщика при долевом строительстве

Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный договором долевого участия (ДДУ) срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.

Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:

  • оформить все необходимые документы;
  • соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья;
  • соблюдать качество работы;
  • размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.;
  • добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства;
  • своевременно передать жилье участникам.
Читайте также  Работа с получением жилья в собственность

Данный перечень не является исчерпывающим.

Законодательством регламентируются и иные моменты долевого строительства. Например, в случаях задержки со сдачей жилья, застройщику необходимо осуществить мероприятия по уведомлению и согласованию с дольщиками новых сроков.

Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:

  • заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью;
  • расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки;
  • выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей;
  • обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.

Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.

Права и обязанности дольщика

Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.

Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:

  • если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
  • если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
  • если возведение многоквартирного дома приостановлено;
  • если работы по строительству выполнены некачественно;
  • если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.

Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:

  • устранения недостатков работ;
  • выплаты неустойки;
  • уменьшения стоимости квартиры;
  • возмещения расходов на устранение недостатков.

Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.

В обязанности граждан, участвующих в долевой застройке многоквартирного жилья, входит своевременное внесение денежных средств в установленных размерах и принятие квартиры после ввода объекта в эксплуатацию.

Закон разрешает привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилья тремя способами:

  • на основании ДДУ между сторонами об участии в долевом строительстве;
  • посредством выпуска эмитентом жилищных сертификатов;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Также, застройщику необходимо обеспечить свои обязательства по застройке либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности.

Привлекать средства участников на строительство с нарушением законодательства запрещено. В противном случае такие действия должностных лиц и организаций влекут наложение штрафа, а сделки могут быть признаны недействительными.

Пример

Гражданин «В» (истец) обратился с исковым заявлением в суд к Организации «Н» (ответчику) с требованием расторгнуть договор долевого участия в строящемся многоквартирном доме, взыскать с ответчика денежные средства, перечисленные в уплату за квартиру, а также взыскать с ответчика убытки. Истец обосновал свои требования тем, что в декабре 2014 года гражданин «В» заключил с Организацией «Н» договор, в то время как данная организация не имела соответствующих на то разрешительных документов.

Суд, проверяя материалы дела, установил, что Организация «Н» не являясь застройщиком, и в нарушении требований законодательства осуществляла мероприятия по привлечению денежных средств дольщиков путем заключения договоров, не имея какого-либо обеспечения (банковского поручительства или страховки).

Разрешая спор, суд удовлетворяет требования истца — гражданина «В» о расторжении договора на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и взыскании денежных средств полностью в соответствии со ст. 167 ГК РФ.

Особенности договора долевого строительства

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилья дольщик приобретает не квартиру, а только право на ее получение, которое возникнет после того, как застройщик закончит строительство многоквартирного дома и введет его в эксплуатацию.

Объект принимается по акту приема-передачи. После чего, участнику долевого строительства необходимо оформить право собственности на данное помещение.

Законодательство предусматривает регистрацию прав собственности на квартиры в возведенном объекте сразу на имя дольщика.

Основанием для этого служат документы, подтверждающие окончание строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию) и передаточный акт.

Уполномоченный орган регистрирует права на основании представленных документов и заявления от участника. Данная процедура является платной. Размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

Специалисты Росреестра проверяют документы на соответствие требованиям нормам законодательства, вносят необходимые сведения в Единый государственный реестр прав, и производят записи на правоустанавливающих документах.

После всех процедур собственнику выдаются оригиналы документов и при необходимости выписка из ЕГРП.

Проблемы долевого строительства

Идеальных случаев долевого участия в строительстве многоквартирного жилья практически не существует. Проблемы могут появиться в любой момент осуществления застройки. К основным, из наиболее распространенных неприятностей, относятся:

  • Привлечение денежных средств на строительство жилья лицом, не имеющим на это право. Такие ситуации возникают, если организации осуществляют привлечение денежных средств граждан незаконными способами и в нарушение требований закона;
  • Нарушение сроков сдачи квартир. Часто строительство затягивается на длительный период, и дольщики не могут получить свое жилье годами;
  • Нарушение качества объекта строительства. Недобросовестные застройщики могут использовать низкосортные строительные материалы в целях экономии затрат или при производстве работ в помещении имеются дефекты;
  • Банкротство организации-застройщика;
  • Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома. Когда имущество (подсобные помещения, чердачные помещения и т.п.) передано застройщиком посторонним лицам, не являющимися участниками долевого строительства.

Зачастую, такие проблемы можно разрешить только в судебном порядке. Однако, в случае банкротства организации, дольщики не всегда имеют возможность вернуть свои деньги.

При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями. Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше. Обязанности организации, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.

В процессе долевого строительства могут возникнуть нежелательные обстоятельства, влияющие на результат сделки. Обычно они заключаются в нарушении застройщиком своих обязанностей или недобросовестности исполнения сделки (нарушение сроков сдачи и качества работ и т.п.).

Любые незаконные действия застройщика или нарушение прав дольщика могут стать предметом судебного разбирательства. Административные нарушения чреваты наказанием в виде наложения штрафа, как на руководителя организации, так и на юридическое лицо. Размер штрафа зависит от вида нарушения и лица его совершившего.

Права дольщиков при изменении площади квартир

После ввода дома в эксплуатацию, выяснилось, что большинство квартир не соответствуют по размерам площадей, установленных договорами. Какие права в этом случае у дольщиков?

Если условия договора в отношении характеристик жилого помещения существенно отличаются, участники долевого строительства вправе:

  • отказаться от таких помещений, расторгнуть договор долевого участия и вернуть денежные средства;
  • требовать уменьшения стоимости квартиры.

Вам необходимо направить претензию организации с указанием Ваших требований. В случае отказа удовлетворить претензию добровольно, обращайтесь в суд.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/kvartiry-ot-zastrojshhika-po-ddu/

Как происходит защита прав дольщиков — законы и рекомендации

Покупка жилья в строящемся доме привлекает граждан низкой стоимостью и удобными условиями выплаты. Однако нередки случаи, когда права участников долевого строительства нарушаются. Расскажем в статье, как осуществляется защита прав дольщиков в российском законодательстве.

Защита участника долевого строительства по ФЗ № 214

Основной закон, регламентирующий права дольщиков – ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года. Так как граждане платят внушительные суммы за объект, который по факту еще не достроен, государство предусматривает систему гарантий для защиты их прав и снижения рисков.

ФЗ № 214 определяет порядок взаимодействия сторон по договору долевого участия и их правовой статус. Согласно этому нормативному акту, застройщик обязан передать дольщику квартиру в достроенном многоквартирном доме в установленный срок и надлежащего качества.

Покупатель такого жилья несет существенные риски:

  • вносит полную или частичную предоплату, но не может получить приобретенную жилплощадь незамедлительно;
  • условия договора могут быть нарушены по различным обстоятельствам;
  • застройщик может прекратить строительство, что станет препятствием для использования приобретенной квартиры.

Права участника ДДУ находятся под угрозой весь период действия соглашения. Однако он всегда может отстоять свои интересы в судебном порядке.

Если у вас есть вопрос, касающийся участия в долевом строительстве, вы всегда можете получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Опишите проблему юристу, воспользовавшись функционалом сайта.

Права дольщиков и ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) – это официальный документ, зарегистрированный в Росреестре. Согласно этому акту, застройщик ответственен за своевременность сдачи здания в эксплуатацию и его передачу в пользование дольщиков.

Читайте также  260 тысяч от государства при покупке жилья

Существенными условиями ДДУ, без которых он признается недействительным, являются:

  • наличие информации о строящемся объекте (адрес, проект и т.д);
  • четко установленный срок сдачи объекта в эксплуатацию дольщиков;
  • наличие сведений о порядке внесения платежей и их размере;
  • гарантии эксплуатации объекта.

Если договор признается недействительным, то никаких прав, исходя из его положений, у дольщика не возникает.

Также следует учитывать следующие нюансы, гарантированные ФЗ № 214:

  1. В случае смерти участника ДДУ его права переходят к наследникам.
  2. Если объект будет поврежден или разрушен до передачи дольщику всю ответственность несет застройщик.
  3. Если дольщик участвует в строительстве не планируя использовать квартиру для предпринимательской деятельности, его отношения со строительной компанией регулируются, в том числе, и Законом РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Довольно часто встречаются ситуации, когда застройщик включает в текст ДДУ условия, которые противоречат ФЗ № 214, но действуют в защиту его прав и интересов. Рекомендуем перед подписанием показать договор юристу, потому что человек без соответствующего образования, скорее всего не увидит этих пунктов. При выявлении подобных условий гражданин вправе требовать корректировки текста документа.

Застройщик может предложить дольщику подписать предварительный договор долевого участия. Вероятнее всего строительная компания не стремится заключить ДДУ, так как у нее не все в порядке с разрешительными документами.

Помните, что предварительный договор не является основанием для возникновения прав и обязанностей. Этот документ выступает лишь закреплением договоренности в будущем заключении основного договора.

Если застройщик просит перечислить ему первый платеж на основании предварительного соглашения – это прямое нарушение ФЗ № 214.

Способы защиты прав дольщиков

Оформление ДДУ и прохождение регистрации в Росреестре, к сожалению, не гарантирует, что застройщик выполнит свои обязательства. Если права дольщика оказались нарушенными, он вправе воспользоваться законными способами защиты. Расскажем о каждом подробнее.

Признание имущественных прав

В тех случаях, когда строительная компания не вводит дом в эксплуатацию в установленный срок, участник ДДУ вправе требовать признания:

  • права собственности на недвижимый объект;
  • имущественных прав на объект незавершенного строительства;
  • прав на долю в общей долевой собственности.

Для утверждения имущественных прав необходимо обращаться в суд. При этом требование будет зависеть от степени готовности дома и других обстоятельств. Такая возможность предусмотрена в ст. 8 ФЗ № 214 и ст. 218 ГК РФ.

Признание сделки неправомерной

По требованию участника ДДУ сделка с застройщиком может быть признана недействительной, если деньги привлекались с нарушением установленного порядка или лицом, которое было не вправе совершать такие действия. В этом случае необходимо потребовать возврата выплаченных средств, а также процентов в двукратном объеме и возмещения ущерба (ст. 3 ФЗ № 214 и ст. 395 ГК РФ).

Кроме того, дольщик вправе потребовать признания сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. При удовлетворении требования строительная компания обязуется выплатить все полученные деньги и проценты в двукратном размере ставки рефинансирования Банка России. К расчету принимается ставка, действующая на дату возврата средств (ст.19 ФЗ № 214). Со 2 мая 2017 года размер ставки составляет 9,25 %.

В ст. 4 ФЗ № 214 предусмотрена еще одна причина, по которой ДДУ признается недействительным. Этим обстоятельством станет несоответствие объекта заявленным характеристикам и данным проекта.

Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа и неустойки

В соответствии со ст.6 и ст.7 ФЗ № 214, на застройщика возлагается обязательство по уплате неустойки, если:

  • он не передал дольщику объект в установленный срок и не согласовал корректировку ДДУ;
  • он не устранил недостатки объекта, обнаруженные в гарантийный период, в установленный срок.

В первом случае размер неустойки составит 1/300 ставки рефинансирования от цены договора умноженную на два. Неустойка начисляется за каждый день просрочки. То есть, если срок сдачи прошел месяц назад, размер пени составит:

Цена договора х 30 дней х 9,25 / 100/ 150.

Во втором случае размер неустойки будет составлять 1 % от расходов на устранение выявленного недостатка или от цены жилья (если дефект является причиной, по которой жилплощадь не может быть использована для проживания).

Если требования дольщика будут удовлетворены в судебном порядке, а не по мирному соглашению с застройщиком, то с последнего будет взыскан штраф в пользу участника ДДУ в половинном размере от присужденной суммы (ст. 13 Закона о защите прав потребителей, Постановление ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года).

Потребовать компенсацию морального ущерба дольщик может при нарушении его прав (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Убытки, возникшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, если гражданин был вынужден арендовать жилье), возмещаются сверх неустойки и штрафных санкций.

Прекращение правоотношений

Ситуации, в которых дольщик вправе прекратить действие отношений по ДДУ по собственной инициативе прописаны в ст. 9 ФЗ № 214:

  • нарушение застройщиком качества объект;
  • в разумный срок выявленные дефекты не были устранены;
  • срок сдачи объекта в эксплуатацию истек более чем два месяца назад;
  • строительная компания не поставила дольщика в известность о прекращении действия договора поручительства.

Кроме того, ДДУ может быть расторгнут по решению суда, если:

  • строительство дома было приостановлено или прекратилось и ясно, что в установленный срок объект не будет передан;
  • проектные документы потерпели существенные корректировки, в частности, при превышении допустимого изменения площади квартиры;
  • было скорректировано назначение имущества.

Если договор долевого участия будет расторгнут, застройщик обязан вернуть гражданину всю уплаченную сумму, а также выплатить неустойку.

Привлечение государственных органов

Государственные органы субъектов РФ вправе содействовать дольщикам в случае нарушения их прав и законных интересов. Их помощь может заключаться в следующем:

  • помощь в завершении строительства объекта;
  • выделение материальной компенсации обманутым вкладчикам из бюджета;
  • поиск дополнительного инвестора с целью привлечения средств для завершения строительства;
  • выделение жилплощади во временное пользование;
  • выкуп прав требования к застройщику и др.

Специфика государственной поддержки зависит от регламента региональных властей. Следует уточнять этот вопрос в органах власти вашего региона.

Заявление требований в процессе дела о банкротстве

Если застройщик объявляется банкротом, дольщики вправе предъявлять финансовые требования или требование о передачи жилья в арбитражный суд. Однако при этом следует принять во внимание, что суд может признать застройщиком не только юридическое лицо, фигурирующее в ДДУ, но и компанию, которая аккумулирует финансы по факту (к примеру, владельца земли под строящимся домом).

При возникновении вопросов, связанных с долевым участием в строительстве многоквартирного дома, обращайтесь за получением юридической консультации к специалисту. Бесплатную правовую помощь можно получить на нашем сайте.

Юридическая защита прав дольщиков осуществляется на федеральном уровне. Отстаивайте свои права и законные интересы. При необходимости рекомендуем обращаться в судебные органы, но предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/zashhita-prav-dolshhikov/

Права участников долевого строительства многоквартирного дома

​Права участника долевого строительства регламентируются Федеральным законом № 214.

Приобретение жилья путем подписания соглашения на долевое участие в строительстве многоквартирного дома остается одним из наиболее востребованных вариантов улучшения жилищных условий граждан. Однако оплата фактически не построенного объекта создает для покупателя реальный риск утраты имущества или финансовых средств. С этой целью государство предусматривает систему гарантий, направленных на защиту прав дольщиков.

Правовой статус дольщика

Базовым нормативным актом в сфере регулирования возведения жилья является Федеральный закон № 214-ФЗ, которые определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также регламентирует правовой статус сторон.

В процессе заключения договора со строительной компанией гражданин уплачивает определенную стоимость объекта в обмен на обязательство застройщика возвести многоквартирный дом и передать покупателю одно или несколько помещений в нем, в установленный срок и надлежащего качества. Такое правоотношение порождает существенный риск для покупателя:

  1. договор подобного рода совершается на условиях полной или частичной предоплаты, т.е. оплаченная стоимость не позволяет немедленно осуществить передачу объекта;
  2. обязательство застройщика по возведению в установленный срок здания может нарушаться по объективным и субъективным причинам;
  3. прекращение строительства со стороны застройщика препятствует использованию квартиры по фактическому назначению.

Таким образом, с первого дня срока действия договора, права и интересы участника долевого строительства постоянно находятся под угрозой нарушения со стороны застройщика. Гарантии защиты прав граждан содержаться в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Правовые средства и способы защиты прав участника долевого строительства

Гарантии защиты интересов дольщика являются совокупной системой норм Гражданского кодекса РФ и Закона № 214-ФЗ. Практически каждый способ предусматривает возможность обращения в суд для устранения нарушений со стороны застройщика и привлечения его к ответственности.

Читайте также  Объявление о проведении собрания собственников жилья образец

Признание права собственности на объект недвижимости

По различным причинам итоговый срок сдачи объекта может существенно нарушаться по объективным и субъективным основаниям. К таким обстоятельствам относятся:

  • фактическое прекращение возведения здания на одном из этапов строительства;
  • отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию, либо уклонение застройщика от получения такого документа;
  • прекращение деятельности организации-застройщика, в том числе по причине возбуждения дела о банкротстве.

В этом случае допускается признание права собственности дольщика на готовый объект (жилое помещение), либо на объект незавершенного строительства. Данная возможность регламентирована ст. 8 Закона № 214-ФЗ и ст. 218 ГК РФ и осуществляется в судебном порядке.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Объектом права собственности будут выступать:

  1. фактически построенная, но не введенная в эксплуатацию квартира;
  2. объект незавершенного строительства;
  3. доля в праве общей собственности на жилое здание.

По итогам судебного процесса гражданин подтверждает законность права собственности на приобретенный объект и может оформить правоустанавливающие документы на основании судебного решения.

Признание сделки недействительной

Нарушение установленного порядка заключения соглашения о долевом строительстве и получения денежных средств с граждан является основанием для признания сделки недействительной. Оспаривание сделки будет осуществляться только в судебном порядке по нормам, зафиксированным в ст. 395 ГК РФ и ст. 3 Закона № 214-ФЗ.

Основания недействительности сделки могут заключаться в следующем:

  • нарушение порядка привлечения средств (например, отсутствие договора долевого строительства);
  • нарушение условия архитектурно-проектной документации при возведении здания;
  • несоответствие положений договора нормам проектной документации в части определения характеристик объекта.

По итогам рассмотрения дела в суде в пользу участника долевого строительства может быть взыскано:

  1. возврат уплаченных денежных средств;
  2. проценты за пользование средствами в двойном размере;
  3. документально подтвержденные убытки.

Признание сделки недействительной прекращает правоотношение между застройщиком и дольщиком, в результате чего граждане лишаются возможности получить жилой объект.

Возмещение убытков

Нарушение сроков сдачи объекта, а также порядка передачи готовой квартиры дольщику является основанием для взыскания с застройщика убытков. Такая возможность прямо предусмотрена ст. 10 Закона № 214-ФЗ и предоставляет право предъявить к взысканию документально подтвержденные расходы, связанные с необходимостью восстановления нарушенного права.

Типичным примером подобной ситуации могут являться расходы, связанные с арендой жилья на время достройки объекта. Взыскание осуществляется исключительно в судебном порядке и только в отношении убытков, подтвержденных надлежащим образом с помощью письменных доказательств.

Взыскание неустойки в виде процентов

Требование об уплате неустойки регламентировано ст. ст. 6, 7 Закона № 214-ФЗ и возникает при наступлении следующих обстоятельств:

  • нарушение сроков сдачи строительства, либо отсутствие согласия дольщика на продление указанного срока – размер процентов составляет двукратный размер 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки;
  • нарушение срока устранения недоделок в жилом помещении, зафиксированных в акте несоответствия – размер неустойки составляет 1% в день от стоимости расходов, понесенных на устранение недоделок, а в некоторых случаях и от общей стоимости объекта.

Для взыскания неустойки в судебном порядке необходимо иметь доказательства нарушения срока или качественных характеристик, предусмотренных договором. Взыскание осуществляется в судебном порядке, при этом предметом иска могут выступать иные меры ответственности.

Взыскание компенсации морального вреда

Так как на правоотношения долевого строительства между гражданами и застройщиком в полном объеме распространяются требования Закона «О защите прав потребителя», нарушение прав и интересов дольщика может сопровождаться взысканием компенсации морального вреда.

Взыскание данного вида компенсации осуществляется исключительно в судебном порядке, при этом размер компенсации будет определяться судом на основании представленных доказательств. Законодательство по правам потребителей допускает возможность взыскания компенсации морального вреда при наличии самого факта нарушения прав граждан.

Взыскание штрафных санкций

Статья 13 Закона № 214-ФЗ предоставляет право взыскать с застройщика штраф за необоснованный отказ в удовлетворении законных требований дольщика. Для взыскания данного штрафа необходимо в судебном порядке доказать законность предъявленных претензий.

Размер штрафа зависит от общей суммы взысканных убытков, процентов и т.д., и составляет 50% от присужденной судом суммы. Данный вид ответственности является одним из самых действенных способов повлиять на соблюдение прав граждан в процессе долевого строительства.

Односторонний отказ от исполнения условий договора со стороны дольщика

Одной из важнейших гарантий соблюдения прав граждан в процессе правоотношений долевого строительства является возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств. Такие основания регламентированы ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

  1. существенные нарушения качественных характеристик квартиры, делающие невозможным использование объекта по основному целевому назначению;
  2. не устранение недоделок квартиры в разумный срок;
  3. нарушение общего срока передачи квартиры более чем на два месяца;
  4. нарушение порядка уведомления дольщика о прекращении действия договора поручительства.

Указанные обстоятельства существенно нарушают интересы граждан, которые в значительной степени лишаются того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора.

В судебном порядке допускается прекращение договорных отношений по основаниям, зафиксированным в ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

  • полная остановка или приостановка возведения объекта при наличии оснований считать, что завершение строительства не будет завершено;
  • изменение застройщиком архитектурно-проектной документации, в результате чего произошло изменение общей или жилой площади жилого помещения более чем на 5%;
  • существенное изменение общего имущества здания или вспомогательных нежилых помещений дома.

Расторжение соглашения о долевом участии в строительстве подразумевает обязанность застройщика вернуть сумму, уплаченную гражданами при заключении договора. Помимо этого, взысканию подлежат проценты в двойном размере.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Участие в качестве кредитора в деле о банкротстве застройщика

Если у застройщика установлены признаки неплатежеспособности и несостоятельности, по заявлению кредиторов или уполномоченных государственных органов может быть инициирована процедура банкротства. После возбуждения процедуры банкротства арбитражным судом и размещения информации о ходе дела, у граждан появляется возможность заявить в реестр кредиторов собственное требование к должнику.

Такое требование может быть выражено в одной из следующих форм:

  1. обязательство в денежном выражении, исходя из стоимости уплаченных средств по договору и всех видов штрафных санкций;
  2. требование о фактической передаче жилья (в том числе, объекта незавершенного строительства).

Рассмотрение требований всех кредиторов будет осуществляться по правилам Закона № 127-ФЗ «О банкротстве» с учетом специальных норм в сфере правоотношений долевого строительства.

На стадии рассмотрения дела о несостоятельности застройщика арбитражный суд имеет право привлечь в качестве стороны процесса юридическое лицо, фактически управляющее денежными средствами, полученными от граждан. В этом случае шансы на получение возмещения существенно возрастают, так как за счет указанных денежных средств может осуществляться частичное или полное возмещение убытков граждан.

Помощь государственных органов в защите прав дольщиков

Помимо специальных средств и способов защиты, у граждан, участвующих в долевом строительстве, имеется возможность обратиться в уполномоченные государственные учреждения, в том числе правоохранительные органы. Основания для такого обращения могут быть самыми различными:

  • отказ в предоставлении информации, обязательной для правоотношений долевого строительства;
  • воспрепятствование приемке объекта после завершения строительства;
  • уклонение от подписания юридически значимых документов;
  • иные основания ущемления прав и интересов граждан.

Меры реагирования со стороны государственных инстанций могут выражаться как в виде письменного требования или запроса, так и возбуждении административных или уголовных дел. Государственные и муниципальные учреждения не вправе уклониться от рассмотрения обращений и жалоб граждан, а в ряде случаев обязаны обратиться от имени дольщиков в судебные или правоохранительные органы.

В качестве дополнительного средства соблюдения  интересов частных дольщиков, государство предусмотрело создание специальных компенсационных фондов, которые будут формироваться за счет отчислений строительных и подрядных организаций, работающих с гражданами. Средства указанных фондов будут направляться на частичное возмещение убытков, вызванных существенным нарушение интересов граждан, а в ряде случаев на завершение начатого строительства.

Если у вас имеются вопросы о защите прав участников долевого строительства, то наш дежурный юрист онлайн готов на них ответить.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prava-uchastnika-dolevogo-stroitelstva

Понравилась статья? Поделить с друзьями: