Расчет арендной платы за коммерческое жилье

Содержание

Стоимость арендного жилья в Беларуси

Расчет арендной платы за коммерческое жилье

Как альтернатива частному съемному жилью не так давно в Беларуси начал формироваться государственный жилищный фонд. Основным преимуществом государственного арендного жилья является его стоимость. Правительством заложена цель обеспечить недорогим жильем граждан со средним доходом, у которых нет средств на приобретение квартиры и нет возможности получить господдержку на её строительство.

Стоимость государственного арендного жилья в Беларуси в 2-3 раза ниже рыночной цены. Так, например, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в частном жилом фонде Минска в настоящий момент составляет 300 долларов, тогда как аналогичная жилплощадь из государственного жилищного фонда обойдется квартиросъемщику фактически в двое дешевле.

Сколько стоит арендное жилье в Беларуси и как её рассчитывать

Расчет арендной платы за арендное жильё определен постановлением Советов Министров РБ № 1297 от 31 декабря 2014 года. В нем зафиксирована базовая ставка за пользование жилым помещением коммерческого использования государственного жилищного фонда на уровне 0,2 базовых величин за 1 квадратный метр общей площади в месяц.

Формула расчета стоимости арендного жилья выглядит следующим образом:

Апл = Рбв х Рбс х S х К,

где:

  • Апл – арендная плата;
  • Рбв – базовая величина (на сегодняшний день составляет 24,5 рубль);
  • Рбс – базовая ставка платы за пользование жилым помещением (0,2 базовых величин);
  • S – общая площадь;
  • К – коэффициент.

Значение коэффициента устанавливается решением областного исполнительного комитета для каждого города и района отдельно. В отсутствии горячей воды, отопления или канализации он снижается на 10% за каждый недостающий вид инженерной системы в квартире. Коэффициенты для всех городов республики Беларусь приведены в таблице ниже.

Еще один понижающий коэффициент равный 0,1 предусмотрен для граждан на время трудовых отношений или несения службы, а также для не приватизировавших свои квартиры до 1 июля 2016 года. Он применяется исключительно в рамках 20 квадратных метров на человека. Оплата аренды за оставшуюся часть площади осуществляется в полном размере.

К примеру аренда государственной квартиры общей площадью 45 квадратных метров обойдется квартиросъемщику:

  • В центральном районе Минска: Апл = 24,5 х 0,2 х 45 х 1,5 = 330,75 руб.;
  • В Гомеле: Апл = 24,5 х 0,2 х 45 х 1 = 220,5 руб.;
  • В том же городе без горячей воды: Апл = 24,5 х 0,2 х 45 х 1 х 0,9 = 198,45 руб.;
  • В сельской местности: Апл = 24,5 х 0,2 х 45 х 0,1 = 22,05 руб.

Оплата услуг жилищно-коммунальных хозяйств осуществляется отдельно согласно действующих тарифов.

В следующей нашей статье читайте про то, как получить арендное жилье и что для этого необходимо.

Стоимость арендного жилья в Минске, Гомеле, Бресте, Гродно, Могилеве, Витебске и сельской местности

Населённый пунктРазмер коэффициентаНаселённый пунктРазмер коэффициента
Минская область Гомельская область
Минск1-я зона2-я зона3-я зона4-я зона5-я зона 1,51,21,00,80,5 Гомель1-я зона2-я зона3-я зона 1,00,80,6
свыше 90 тыс. чел. 0,8 Мозырь 0,6
от 50 до 90 тыс. чел. 0,7 Светлогорск 0,5
от 20 до 50 тыс. чел. 0,5 Речица 0,5
от 5 до 20 тыс. чел. 0,4 Жлобин 0,6
от 2 до 5 тыс. чел. 0,3 Другие районные центры 0,2
до 2 тыс. чел. 0,1 В сельской местности 0,08
Витебская область Брестская область
Витебск 0,6 Брест 0,75
Полоцк 0,4 Барановичи 0,6
Орша 0,4 Пинск 0,6
Новополоцк 0,4 Кобрина 0,5
от 5 до 50 тыс. чел. 0,2 Береза 0,4
Другие населенные пункты 0,1 Ивацевичи 0,4
Лунинец 0,4
Другие населенные пункты 0,3
Могилевская область Гродненская область
Могилев 0,8 Гродно 0,6
Бобруйск 0,8 Лида 0,4
от 20 до 50 тыс. чел. 0,5 Волковыск 0,3
от 10 до 20 тыс. чел. 0,3 Новогрудок 0,3
от 1 до 10 тыс. чел. 0,2 Слоним 0,3
В сельской местности 0,1 Сморгонь 0,3
Другие населенные пункты 0,2
В сельской местности 0,1

Источник: https://MyRealtor.by/info/arendnoe-zhiljo/stoimost-arendnogo-zhilya-v-belarusi.html

Расчет арендной платы за нежилое помещение: как рассчитывается, пример

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы.

Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя.

Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

  • Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
  • Техническое состояние помещения;
  • Степень изношенности здания;
  • Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
  • Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
  • Ключевое назначение помещения.

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

Читайте также  В обязанности правления товарищества собственников жилья входят

ПД = Аим + Азем, где

ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где

Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

  1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
  2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
  3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
  4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
  5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно здесь.

Источник: https://zakondoma.ru/arenda/nezhilogo/raschet-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshhenie-primer.html

Арендная плата в 2018 году: расчет, порядок установления, начисления. размер, повышение и понижение ставки | Жилищный консультант

Арендой, согласно действующей редакции ГК РФ, признается временное (срочное) владение имуществом любого типа, подразумевающее целевое использование и возмещение собственнику денежной суммы, установленной в договоре аренды. На основании возмездности договора вводится понятие арендной платы, раскрытое в рамках статьи 614 ГК РФ.

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени.

Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором.

На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

  • Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
  • Транспорт и иную технику, прокат  (установлен статьей 626 ГК РФ).
  • Земельные участки (статья 39.7 ЗК РФ).
  • Финансовые активы (лизинг).
  • Предприятия и строения.

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

  • Периодических или единоразовых платежей, вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе найма. Данный вид является наиболее применимым.
  • Встречной аренды, выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
  • Дохода от ведения предпринимательской деятельности, осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до налогообложения, так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате.
  • Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта. Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
  • Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата, в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке.

Поскольку заключение договора аренды является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ.

Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

На основании статьи 310 ГК РФ собственник наделен правом менять размер арендной платы самостоятельно. Подобная несправедливость была рассмотрена Высшим арбитражным судом, который установил следующую трактовку: односторонняя смена условий договора возможна не чаще одного раза в год (письмо ВАС №66).

Срок рассчитывается с момента заключения договора, который, согласно тому же ГК РФ, может быть исчислен с момента передачи имущества. Руководящая роль закона не применима, если стороны самостоятельно решают пересмотреть размер арендной платы: сроки и суммы остаются на усмотрение участников сделки.

Исключение составляет государственное имущество, в частности земля, на размер платежей которой влияет базовая ставка арендной платы, регламентированная муниципальными подзаконными актами.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование арендатору. В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

  1. Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
  2. Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год. В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
  3. Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
  4. Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
  5. Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту.
  6. По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
  7. Все платежи с момента внесения становятся собственностью арендодателя, кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды. Досрочная выплата не всегда означает прекращение действия договора. В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Читайте также  Можно ли обратить взыскание на единственное жилье

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца.

Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед, что фактически означает предоплату.

В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь статьей 621 ГК РФ, решили продлить сроки аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Вопрос: Я заключила договор аренды квартиры сроком на 5 лет. Изначально оговаривалось, что территория будет использоваться для проживания. Тем не менее, наниматель начал заниматься прямо в квартире бизнесом, ожидая получать большую прибыль. Является ли это нарушением? Кристина.

Ответ: Данный вопрос должен рассматриваться с точки зрения жилищного и гражданского законодательства. Согласно пункту 2 статьи 606 ГК РФ, любой доход, полученный нанимателем на арендуемом участке, становится его собственностью. Также в ГК РФ оговаривается, что любая порча имущества может повлечь одностороннее расторжение договора.

Тем не менее, согласно статье 2 ЖК РФ, для осуществления коммерческой деятельности на территории квартиры, она должна быть переведена в разряд нежилого фонда. Таким образом, использование арендованной квартиры в коммерческих целях незаконно.

Заключение

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

  • Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
  • Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
  • Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
  • Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/prava-i-obyazannosti-arendatora-i-arendodatelya/arendnaya-plata/

Норма оплаты за аренду коммерческой недвижимости

Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам. Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником.

Важно При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула: ПД = Аим + Азем, где ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей; Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения; Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах. В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Внимание S – площадь арендуемого объекта; Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год; Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Жилищный консультант Разумеется, тот счетчик, который расположен в щитке на лестничной клетке, вам не подойдет, поскольку для того, чтобы воспользоваться им в качестве измерителя мощности, пришлось бы отключить в квартире все остальные потребители, включая холодильник, что крайне неудобно.

Придется воспользоваться отдельным электросчетчиком, причем, не обязательно пломбированным и прошедшим поверку, поскольку по прямому назначению он использоваться не будет.Включив потребитель через счетчик, сосчитайте, сколько оборотов сделает его диск за определенный промежуток времени.

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

  • Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
  • Использование прилегающих зон.

При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.

  • В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения.
    • Методика расчета арендной платы за нежилые помещения
    • Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета
    • 3.

    3. расчет арендной платы за нежилые здания (помещения) 

    Методика оценки коммерческого найма офиса При оценке стоимости аренды в мировой и отечественной практике встречаются три методики:

    1. метод затрат;
    2. сравнительный метод;
    3. метод капитализации прибыли.

    Первый метод базируется на расчёте трат, произведенных при строительстве данного или аналогичного объекта. Первым делом оценке подвергается участок земли и само здание. Результатом является сумма строительные затраты (с учетом проектирования и прочих дополнительных расходов) и цены земельного участка.

    На длинной дистанции использование данного метода несет в себе необходимость введения дополнительных коэффициентов.

    Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.

    Методика расчета арендной платы за нежилые помещения в москве

    Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой. 3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м.

    общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле: N ам Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х 100 где: N ам — норма амортизации на полное восстановление здания, %; Сб- балансовая(первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв.мобщейполезнойплощади,руб./кв.м (рассчитывается как частноеотделенияпервоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

    3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается. 3.5.

    §.5.1.методика расчета арендной платы за нежилые помещения

    Сби- балансоваястоимостьздания с учетом износа в расчете на 1 кв. м.общейплощади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания безплощадоклестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м; jз- индексувеличениязатратна строительно-монтажные работы; Кк- коэффициент минимальнойкомфортабельности,принимается равным 1.

    Приразмещении объекта аренды в подвале — снижается на 0,25,априотсутствиивздании (помещении)водоснабжения,канализации,отопления, электроснабжения- на0,1закаждыйотсутствующий элемент обустройства; Кист- коэффициентувеличениязатратв связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города; Ккр- коэффициентпревышениястоимостикомплексного капитального ремонтаиреконструкциинадстоимостью нового строительства; Ен- нормативный коэффициентэффективностикапиталовложений (приложение 1 к Методике); Ам- годовая амортизация в расчете на 1 кв. м.

    4.1.методика расчета арендной платы за коммерческие  помещения

    Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

    Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.

    ); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим.

    Ряд законов и подзаконных актов регламентируют определение величины арендной платы в случае, если предметом аренды выступает историческое здание или памятник архитектуры. Стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения зависит от множества критериев, таких как, месторасположение, удобство доступа, наличие парковки, престиж района и прочее.

    Немалое значение несет уровень инфраструктуры, близость помещения к местам с большой проходимостью, доступность общественного транспорта, уровень престижности всего района и так далее.

    Также необходимо иметь в виду статус владельца. Коммерческие помещения могут быть частной или федеральной собственностью. От этого зависит как алгоритм расчета арендной ставки, так и ее конечная стоимость.

    https://www.youtube.com/watch?v=pEeyFWctOcI

    Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка. С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м.

    общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей. Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП.

    Рассчитанная в соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.

    Москвы. Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

    Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.

    ); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания.

    Читайте также  Предоставление информации управляющей компанией собственникам жилья

    Данный перечень не является исчерпывающим.

    • Объект оценки — арендная плата и ставка аренды
    • Существенные условия арендного договора
    • Параметры сравнения объекта оценки и аналогов
    • Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости
    • Услуги по оценке стоимости аренды
    • Он-лайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в г. Москве

    Несмотря на то, что в речевом обороте устоялось словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

    Источник: http://law-uradres.ru/norma-oplaty-za-arendu-kommercheskoj-nedvizhimosti/

    Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

    5/5 (2)

    Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

    Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

    Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

    Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

    Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

    Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

    В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

    Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

    Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

    Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

    Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

    Как назначается арендная плата

    При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

    Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

    Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

    Какие виды бывают

    Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

    Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

    • для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
    • во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

     Как арендовать землю у администрации города?

    Факторы, влияющие на формирование цены

    Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

    Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

    Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

    Вот способы, которыми можно указать плату:

    • фиксированная стоимость, в сумму входит все;
    • стоимость одного квадрата площади;
    • фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

    Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

    • где размещается нежилое помещение;
    • его техническое текущее состояние и процент изношенности;
    • его назначение;
    • в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

    Что следует указать в арендном договоре

    Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

     Задаток возвращается или нет?

    Вот что нужно указать:

    • наименование документа и его номер;
    • дату и место составления;
    • персональные данные каждой стороны-участницы;
    • предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
    • оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
    • ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
    • описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
    • стоимость найма.

    ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

    Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости: 

    Минимальная и максимальная стоимость

    Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

    • затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
    • доходная – какую прибыль от найма можно получить.

    С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

    Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

    Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

    В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

    Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

    Внимание! Данная абракадабра означает:

    • ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
    • Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
    • Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

    Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

    Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

    Что они означают:

    • Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
    • S – равна общей площади сдающегося помещения;
    • Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
    • Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
    • Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
    • Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
    • Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
    • Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.

     Оформление земельного участка из аренды в собственность.

    Пример расчета

    Процесс расчета арендной платы за нежилое помещение за год нельзя назвать легким, скорее наоборот. Поэтому рекомендуется привлечь к нему профессионалов, которые имеют опыт в данной сфере.

    В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.

    При этом коэффициент территориальной зоны равен 1.25. Остальные показатели, используемые при расчете ставки, имеются в приложениях к приказу Минстроя.

    Методика расчета использует следующие данные:

    • итак, для коэффициента качества материала нужно знать, из чего сделаны стены помещения. Для кирпича он равен 1.5, для конструкций из железобетона – 1.25, для деревянных стен – 0.8, при смешанных постройках – 1;
    • по типу строения – помещения, относящиеся к складским и производственным и с отоплением, имеют величину в 0.5, без него – 0.3. у всех остальных типов данная величина равна 1;
    • расположение. Если помещение в подвале, то коэффициент равен 0.19, если строение отдельностоящее, то 0.54, при расположении на чердаке – 0.26, в пристрое – 0.32;
    • использование прилегающих земель. Если она ограждена, то коэффициент равен 0.27, без ограждения – 0.16, если же прилегающими землями нельзя воспользоваться, то величина равна 0.1;
    • от вида деятельности. Банки нотариусы, юрфирмы и посреднические конторы – 3. Гостиницы, офисы, охранные фирмы – 2.5. ломбарды, ночные клубы и рестораны – 2. Объекты торговли и общепита – 1.5. Лечебные учреждения – 1.

    Посмотрите видео. Регистрация договора аренды нежилого помещения: 

    Источник: https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/nezhilaya-nedvizhimost/kak-rasschitat-arendu-za-nezhiloe-pomeshhenie.html

    Понравилась статья? Поделить с друзьями: