Существенные условия договора ипотеки недвижимости

Содержание

Договор ипотеки – основные положения

Существенные условия договора ипотеки недвижимости

Договор ипотеки – это основной документ, по которому кредитное учреждение финансирует покупку жилой недвижимости физическим лицом на заранее оговоренных условиях.

Обязательное заключение договора ипотеки является гарантией полного выполнения всех обязательство как со стороны потенциального заёмщика, так и со стороны кредитора.

Именно это документ является основополагающим и регламентирующим все финансовые и имущественные отношения между сторонами на протяжение всего срока действия, указанного в фабуле документа.

В этом материале можно узнать о том, как проводится оформление договора об ипотеке, его обязательная регистрация.

Для чего нужен этот договор?

Первое, что стоит разобрать – это практическое назначение данной документации. Законодательно на сегодняшний день закреплено требование все имущественные и финансовые взаимоотношения оформлять в письменном виде в формате договоров.

Разработка проекта любого договора об ипотеке ведется в строгом соответствии с действующими нормативными и законодательными актами.

Таковыми являются закон о ипотеке, Гражданский Кодекс РФ, закон о проведении обязательно государственной регистрации имущественных прав.

Надзорной организацией является «АИЖК» (агентство ипотечного жилищного кредитования – организация, созданная государственными структурами.

Она занимается осуществлением разработки и контроля над соблюдением законодательства в сфере жилищного ипотечного кредитования.

Оказывает посреднические услуги физическим лицам в процессе их взаимодействия с банками.

Если у вас есть сомнения в том, что предложенный вам договор ипотеки в полной мере соответствует действующему законодательству, то вы можете обратиться в региональный офис «АИЖК» и получить там профессиональную консультацию юриста. Подписывать спорные или не внушающие документы подобного типа не рекомендуется.

Договор об ипотеке заключается между двумя сторонами. редко в качестве сторон привлекаются органы опеки и попечительства, застройщики, поручители. Чаще третьей стороной может стать один или несколько созаемщиков.

При заключении договора ипотеки прописываются основные параметры взаимодействия. Подобный документ сначала составляется в виде проекта.

Затем заемщику выдается экземпляр для предварительного ознакомления со всеми условиями. По итогу ознакомления клиент может подать заявление о включении в договор протокола разногласий.

Банк по своему усмотрению может принять протокол разногласий с существующем виде, включить эти положения в основную фабулу документа или отклонить предложение клиента.

Если произошло отклонение, а условия существенные, лучше отказаться от подписания подобного ипотечного договора.

Ипотечный договор является основным доказательство в судебном разбирательстве. Поэтому к его заключению необходимо подходить очень ответственно. Обязательно проводите экспертизу подобной документации у опытных юристов.

Коротко о том, для чего нужен договор ипотеки кредитору и заёмщику:

  • для уверенности в полном выполнении взятых на себя финансовых и имущественных обязательств;
  • для определения порядка пользования объектом недвижимости в досудебном порядке;
  • для распределения ответственности за состояние объекта недвижимости;
  • для страхования всех сторон от негативных и противозаконных действий третьих лиц;
  • для равномерного распределения долговой нагрузки по всему сроку кредитования;
  • для определения порядка владения и наложения ограничений на распоряжение собственностью.

Эти и многие другие моменты регламентируются данным документом. Разберем его основные положения и порядок регистрации.

Обязательные положения и пункты

Все обязательные положения о сотрудничестве и пункты договора ипотеки вносятся в него строго в соответствии с действующим законодательством.

Это означает, что, например, пункт о том, что квартира в случае невыполнения заёмщиком финансовых обязательств, будет выставлена на торги, является законным и соответствует положениям действующей редакции Гражданского Кодекса РФ. В ней говорится о том, что залоговое имущество подлежит обязательной реализации по требованию залогодержателя в случае нарушения фабулы договора залогодателем даже в том случае, если эта квартира является единственным жильем, в том числе и для несовершеннолетних членов семьи.

Существенные пункты и условия ипотечного договора включают в себя следующие аспекты:

  1. полная стоимость договорных обязательств (цена квартиры или дома) – обязательно прописывается на первой странице документа и это обстоятельство является обязательным требованием для успешной последующей регистрации имущественных прав;
  2. полное наименование кредитного учреждения и лицензии Центрального Банка России, в рамках которой оказываются финансовые услуги;
  3. фамилия, имя и отчество заемщика с указанием паспортных данных, даты рождения и других личных параметров;
  4. полное описание предмета залога и приобретения с помощью ипотечного кредитования (почтовый адрес, площадь помещения, количество комнат, расположение и тд.);
  5. права сторон, заключивших договор;
  6. обязанности сторон, заключающих между собой договор;
  7. порядок осуществления внесения ежемесячных платежей (график является обязательным приложением к договору об ипотеке);
  8. порядок расторжения договора заемщиком и кредитором;
  9. ответственность сторон при невыполнении указанных условий;
  10. обязательно прописывается действующая процентная ставка;
  11. обязанность заемщика о проведении страхования объекта недвижимости от возможного причинения имущественного ущерба (банк не имеет права требовать от заёмщика проведения страхования его жизни, трудоспособности, доходов и титула права собственности на приобретаемое недвижимое имущество);
  12. заключительные положения.

Договор ипотеки подписывается в трех экземплярах всеми указанными сторонами. Затем один экземпляр остается в банке, второй передается в регистрационную палату для регистрации имущественных прав, третий остается у заемщика.

На основании чего проводится заключение?

Важно понимать, что договор ипотеки – это не совсем обычный кредитный документ. Здесь заключается одновременно два вида договора – ипотеки и залога. Оба формуляра подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Без государственной регистрации эти договора законной юридической силы не имеют и не могут использвоаться в суде в качестве доказательств. Это существенные условия, на которые стоит обратить пристальное внимание.

В фабуле основного договора ипотеки банком закладывается условие. Оно касается регистрации имущественных и залоговых прав.

Если заемщик не выполняет данное условие, то кредитная организация имеет право в одностороннем порядке расторгнуть досрочно договор и потребовать вернуть всю сумму выданные денежных средств с начисленными процентами одновременно. В результате этого заемщик рискует лишиться своего имущественного права на купленную квартиру. При этом внесенный первоначальный взнос вернуть не удастся, поскольку залоговое имущество уходить с молотка по стоимости значительно ниже рыночной (примерно на 30 – 40 %).

Итак, на основании чего (какой документации) заключается договор ипотеки – это очень важная информация. Для заключения подобного договора заемщику потребуется сделать следующее:

  • получить предварительное одобрение поданной в кредитное учреждение заявки;
  • предоставить документы, подтверждающие его платёжеспособность (копия трудовой книжки и справа о начисленной заработной плате за последние 6-ть месяцев);
  • найти объект недвижимости и провести его оценку с помощью аккредитованного агентства оценки;
  • провести страхование объекта недвижимости от причинения имущественного вреда;
  • внести первоначальный взнос в установленном банком размере (эта информация в обязательном порядке отображается в фабуле договора).

Помимо этого, потребуется свидетельство собственности на квартиру или договор долевого участия в строительстве многоэтажного дома. Прикладываются документы, удостоверяющие личность заемщиков, свидетельства о браке и рождении детей.

Оформление и государственная регистрация

Оформление ипотечного договора проводится в несколько этапов. Сначала потенциальный заемщик подает заявки и заполняет заявление.

После его рассмотрения и предоставления всего пакета документов финансовое учреждение готовит проект договора.

С ним нужно ознакомиться и при согласии со всеми пунктами подписать.

Требуется обязательная государственная регистрация договора и ипотеки и залога. как правило, это два разных процесса, разнесённых во времени. Все происходит следующим образом:

  1. потенциальный заемщик вносит на открытый расчетный ссудный счет сумму оговоренного первоначального взноса;
  2. происходит подписание ипотечного договора;
  3. далее следует государственная регистрация ипотечного договора в Росреестре;
  4. банк переводит на ссудный счет всю сумму ипотечного кредитования и происходят расчеты с продавцом недвижимости;
  5. затем в регистрационной палате происходит регистрация права собственности на приобретенную недвижимость;
  6. оформляется договор залога и подписывается закладная;
  7. эти документы также проходят регистрацию в Росреестре.

Затем все документы подаются в банк и проводится обязательное страхование объекта недвижимости. После этого происходит снижение процентной ставки (если подобное предусмотрено условиями договора).

Начинаются выплаты по заранее согласованному графику ежемесячных платежей.

Расторжение договора ипотеки досрочно

Чаще всего досрочное расторжение договора ипотеки происходит по инициативе кредитной организации.

Поводом для этого могут стать просрочки внесения ежемесячных платежей или отказ заёмщика от выполнения своих обязательств. Для расторжения договора банк обращается в мировой суд.

В ходе судебного заседания происходит полный расчет суммы, причитающейся к выплате со стороны заёмщика.

Затем банк предлагает заёмщику в фиксированные сроки внести эту сумму и завершить сотрудничество с отменой залога. Квартира после оплаты всей суммы долговых обязательств остается в имущественном праве заемщика.

Второй вариант – суд принимает решение о реализации залогового имущества с целью погашения образовавшейся финансовой задолженности.

В этом случае заемщик утрачивает право собственности и принудительно выселяется из занимаемого жилого помещения.

Читайте также  Приказ о признании срочного трудового договора бессрочным

Расторжение заключенного договора по ипотеке досрочно по инициативе, исходящей со стороны заемщика возможно в том случае, если досрочно внесена вся сумма долга, включая начисленные проценты. Обычно это требуется для реализации квартиры или её обмена на большую жилую площадь.

Посмотрите на видео советы экспертов, которые раскрывают все тонкости и нюансы, секреты и подводные камни ипотечного договора:

Источник: https://ipotekoi.ru/finansy/dogovor-ipoteki

Оформление договора об ипотеке

07.12.2017

За последние 20 лет, что на российском кредитном рынке существует ипотека, она прочно вошла в жизнь граждан.

Подобным способом улучшения жилищных условий за это время воспользовались тысячи россиян.

Усовершенствовалась и работа банковских организаций, сложилась юридическая база, появился практический опыт.

Но даже сегодня многие граждане, собираясь приобрести жилище при помощи ипотечного кредита, не до конца понимают, что же это такое на самом деле. Одним из основных этапов всей процедуры получения кредита является составление договора ипотеки.

Особенности ипотеки

Среди основных преимуществ ипотечного кредитования – возможность быстрого приобретения жилья, не дожидаясь накопления всей необходимой для покупки суммы.

С юридической точки зрения, ипотечное кредитование представляет строго целевой заём, выдаваемый для приобретения жилой недвижимости.

Ипотечный кредит имеет ряд отличительных особенностей, главной из которых является залог приобретаемой недвижимости.

Купленное на деньги кредитно-финансовой организации жильё поступает в залог к банку-кредитору, вплоть до полной выплаты задолженности и набежавших по ней процентов.

Однако, не всегда в качестве заложенной недвижимости выступает приобретаемая жилплощадь.

Возможен вариант, когда кредит для покупки одного жилого объекта обеспечивается залогом другой недвижимости.

Например, семья решила самостоятельно построить загородный жилой дом, обратившись для этого в банковскую организацию за предоставлением займа.

В данном случае несуществующий ещё в природе дом не может служить залоговым объектом, и для обеспечения кредита вполне возможно предоставить в залог уже имеющуюся в собственности семьи квартиру или жилой дом.

Если залогом выступает отдельно стоящий частный жилой дом, то земельный участок, на котором он возведён, автоматически включается в состав заложенного имущества. При заложении квартиры в многоэтажном доме, совместно с ней закладываются и права на часть придомовой территории.

Все нюансы получения займа и порядок его выплаты регулирует договор между заёмщиком и банком-кредитором. В юридической практике, при составлении договора ипотеки, используются термины залогодатель и залогодержатель:

  • Залогодателем в этом случае является физическое лицо, на определённое время уступающее свои имущественные права на жильё кредитору.
  • Залогодержателем в ипотечном договоре выступает банк-кредитор, которому передаются имущественные права на жилую недвижимость.

Все основные положения ипотечного кредитования регулируются российским жилищным и гражданским законодательством, а также соответствующими федеральными законами. В связи с этим, ипотечный договор, заключаемый между банком и частным заёмщиком, не должен нарушать прописанные в них юридические нормы.

Предметом залога может служить также иная недвижимость, имеющаяся в собственности заёмщика.

В этом качестве могут выступать, согласно законодательству, любые объекты недвижимости – земельные участки различного назначения, капитальные гаражи, дачи, а также доли в квартире и прочей недвижимости.

Кроме того, залоговым имуществом может являться находящиеся во владении у заёмщика воздушные, морские и речные суда.

При передаче имущественных прав на заложенное имущество банку-кредитору, должник не лишается права пользоваться им.

Изъятие его из владения заёмщика происходит только в случае невыполнения им положений договора по обслуживанию кредита.

В этом случае отчуждённое имущество должника реализуется с торгов с целью возмещения финансовых потерь заёмщика.

Разновидности ипотечных договоров

За прошедшие годы сформировалась целая система ипотечного кредитования, включающая целый ряд разновидностей и направлений. В современной банковской практике существуют следующие типы договоров ипотеки.

  1. Социальная. Направлена на решение квартирного вопроса среди наименее защищённых слоёв населения – многодетных семей, инвалидов, малоимущих. В этом случае государство предоставляет банку-кредитору дополнительные гарантии, а также за счёт бюджетных средств производит дотацию процентных выплат. Как следствие, процентная ставка социальной ипотеки значительно снижается. В ряде банков при определённых условиях она может составлять менее 10% годовых. Для составления договора ипотеки на льготных условиях, заёмщику потребуется предоставить пакет документов, подтверждающих его право на социальную поддержку со стороны государства.
  2. Военная. На сегодня является основным способом обеспечения жильём военнослужащих, а также некоторых сотрудников силовых ведомств, приравненных к военнослужащим – ФСБ, МВД, МЧС. Военная ипотека к 2017 году почти полностью вытеснила «натуральную» систему, когда военнослужащие получали от государства готовые квартиры по выходу в отставку. «Натуральный» вариант имел целый ряд недостатков, главный из которых – недостаток финансирования, в результате чего очереди из отставников, ожидающих получения жилья, растягивались на многие годы. Сегодня каждый офицер и контрактник, поступая на службу в ряды ВС РФ, автоматически становится участником военной ипотечной программы. Благодаря этому, уже спустя три года он имеет право на приобретение собственного жилья, не дожидаясь выхода в отставку.
  3. Материнская. Под данным термином подразумевается возможность использования «материнского капитала», выплачиваемого государством при рождении второго ребёнка, на приобретение жилья или для улучшения жилищных условий. При этом из суммы субсидии производится либо оплата первоначального взноса, либо обслуживание основного долга и процентов по нему.
  4. Долевая. Такая форма кредитования предполагает участие в составлении договора ипотеки не двух, а трёх сторон. Помимо банка и лица-заёмщика к заключению договора привлекается и компания-застройщик. Подобный вариант применяется при долевом строительстве многоквартирных домов. Деньги переводятся банком не на счёт физлица, а непосредственно застройщику, который аккумулирует эти средства и пускает их на нужды строительства. После сдачи дома, заёмщик получает квартиру и начинает постепенно выплачивать кредит.

В современной банковской практике накоплен большой «арсенал» всевозможных типовых ипотечных договоров.

Ознакомиться с ними возможно на официальных сайтах банковских организаций, работающих с жилищной ипотекой.

Кроме непосредственного договора, существует и так называемый «предварительный контракт» — это, выражаясь дипломатическим языком, своеобразный договор о намерениях.

В нём фиксируются основные положения будущего соглашения между банком и заёмщиком, достигнутые в ходе деловых переговоров. При составлении договора ипотеки, эти пункты находят отражение в его статьях.

Условия ипотечного договора

Для того, чтобы договор по предоставлению ипотечного займа считался заключённым, договаривающимися сторонами должен быть соблюдён ряд условий. Такие условия в юридической практике именуются «существенными». Согласно правовым нормативам, к таким условиям относятся:

  • Письменная форма составления кредитного договора в двух экземплярах, один из которых остаётся у банка, другой – у заёмщика.
  • Полное, исключающее каких-либо разночтений, описание условий предоставления кредита.
  • Обозначение оценочной стоимости залоговой недвижимости, взаимно признаваемой обеими договаривающимися сторонами.
  • Указание сроков исполнения положений договора – время ежемесячных платежей, дата его окончания.
  • Размер получаемой заёмщиком денежной суммы, а также величина долга, подлежащего возврату с учётом процентов и комиссий.
  • Страхование недвижимости, предоставляемой в залог на от порчи или уничтожения в результате различных форс-мажорных обстоятельств или по чьему-либо злому умыслу.

Несоответствие договора приведённым условиям автоматически приводит к тому, что он считается недействительным согласно российскому законодательству.

В ипотечных договорах могут быть прописаны и другие условия, не относящиеся к разряду существенных. Такие условия именуются дополнительными. Они не оказывают критического влияния на признание договора действительным.

К ним относится страхование жизни заёмщика и другие положения, напрямую не связанные с предметом договорённости.

Именно в таких дополнительных условиях чаще всего заключаются «подводные камни» ипотечных договоров.

Кредитные организации включают в договор на первый взгляд не существенные пункты, которые при возникновении возможных разногласий сыграют на руку банку.

Это может быть взимание дополнительных комиссий, повышение процентов без согласия должника, наложение различных штрафных санкций, возможность продажи долга третьим лицам.

В связи с этим, при составлении договора ипотеки юристы рекомендуют заёмщикам внимательно ознакамливаться со всеми его пунктами, даже, на первый взгляд, самыми несущественными. В случае, если у клиента возникает непонимание значения каких-либо пунктов договора, следует обратиться за подробными разъяснениями к сотруднику банка.

Самым лучшим выходом будет перед тем, как подписать ипотечный договор проконсультироваться с профессиональным юристом.

Ознакомившись с условиями соглашения, он сможет дать его оценку, указать проблемы, которые могут возникнуть в будущем, дать рекомендации по изменению и внесению новых дополнительных условий.

Порядок получения ипотечного кредита

Источник: https://www.myjus.ru/kreditnoe-pravo/sostavlenie-dogovora-ipoteki/

Договор ипотеки — образец, существенные условия, нотариальное удостоверение

Рубрика: Ипотечный договор

При оформлении долгосрочного кредита на имущество между заемщиком и банком заключается ипотечный договор.

Поскольку планируется серьезная и крупная сделка, необходимо хорошо разобраться во всех деталях этого документа.

Что представляет собой договор ипотечного кредитования?

Договор ипотечного кредитования регламентирует официальные отношения между заемщиком и банком. Он является объемным и сложным для восприятия документом.

Сторонами являются:

  • залогодержатель (организация, выдающая ссуду);
  • залогодатель (заемщики или созаемщики).

Документ заключается только дееспособными и правоспособными лицами.

Образец договора ипотеки

В нем обязательно указывается:

  • предмет кредита;
  • результат оценки недвижимости;
  • срок исполнения обязательств;
  • сумма выдаваемого займа;
  • права, согласно которым имущество принадлежит заемщику.

Обеспечением ипотеки не может являться муниципальная собственность или не подлежащие приватизации жилые помещения.

Контракт считается действительным при соблюдении следующих условий:

  • обе стороны согласны с каждым пунктом;
  • документ оформлен в письменном виде;
  • пройдена обязательная регистрация в Федеральной службе.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор ипотеки вступает в силу с момента его заключения и государственной регистрации в установленном порядке.

Процедура осуществляется в регистрирующем органе, название которого указывается в 9.2 пункте соглашения.

Еще одним обязательным условием вступления в силу является нотариальное заверение.

Виды ипотечных договоров

Правительство РФ разработало несколько направлений ипотечных договоров:

  • Социальная ипотека. Этоконтракт, предусматривающий помощь гражданам, уровень доходов которых не дает возможности оформить кредит на общих условиях. Он устанавливает льготную стоимость услуги (процентная ставка не более 10,5 %) и дополнительных гарантий со стороны государства.
  • Долевое участие. Это договор, заключающийся в инвестировании денег в строительство с целью приобретения недвижимости. Одна из сторон (заказчик) обязуется построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства. Другая сторона обязана выплатить установленную сумму и принять готовую квартиру.
  • Договор на право аренды земельного участка. Дает возможность арендатору передавать свое имущество для временного пользования в качестве залога для оформления ипотеки. Оно предусматривается по разным объектам: зданиям, сооружениям, помещениям.
  • Договор, предусматривающий погашение ипотеки материнским капиталом. Это контракт, позволяющий улучшить условия проживания семьи с новорожденным ребенком. Государство выдает субсидию, а заемщики направляют ее на внесение первоначального взноса или оплату основного долга по ипотеке.
  • Военная ипотека. Позволяет людям, проходящим службу в армии, стать владельцами собственного жилья спустя три года после вступления в систему НИС. Преимущества программы заключаются в минимальной процентной ставке (до 10,5 % в год) и отсутствии необходимости делать первоначальный взнос.
  • Трехсторонний договор. Сочетает в себе соглашение по ипотечному кредиту и договор купли-продажи недвижимости. Он содержит последовательность перехода права собственности и условия предоставления займов. В подписании и оформлении документа кроме покупателя и продавца участвует банк.
  • Предварительный договор ипотеки. Закрепляет выгодные для сторон решения и позволяет избежать недоразумений при составлении итогового соглашения. Он содержит все существенные условия, переносимые в основной контракт. Этот документ подлежит нотариальному заверению, в противном случае не будет считаться действительным.
Читайте также  Договор дарения денег на покупку квартиры образец

На основании каких документов составляется договор?

Чтобы заключить договор об ипотеке, необходимо подготовить определенные документы.

Для подтверждения права собственности потребуются ксерокопии:

  • свидетельства, подтверждающего законное владение имуществом;
  • актов, подтверждающих право залогодателя на земельный участок;
  • свидетельства о регистрации права собственности;
  • документов, отражающих основание приобретения недвижимости (договор купли-продажи или дарственная).
  • кадастрового плана земельного участка.

Другие документы для заключения договора, указаны в таблице.

Для идентификации жилого помещения Для подтверждения правосубъектности залогодателя
дубликат кадастрового и технического паспорта; дубликат общегражданского паспорта;
акты, выданные БТИ, содержащие актуальную информацию о состоянии квартиры; ксерокопия свидетельства о браке или разводе (если есть);
справка о лицах, прописанных в жилье за месяц до заключения договора; свидетельство о рождении детей;
оригинал отчета об оценке недвижимости, передаваемой в залог; согласие супруг на заключение договора;
выписка из ЕГРП прав на имущество и проведения сделок с ним оригинал разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки, если имеются несовершеннолетние лица.

Также может потребоваться:

  • справка о наличии в собственности других объектов недвижимости;
  • проект ипотечного договора.

Существенные условия договора

Существенными являются условия, необходимые и достаточные для заключения ипотечного договора.

К ним относится:

  • предмет ипотеки – месторасположение, информация о техпаспорте и другие данные;
  • содержание обязательства – сумма, срок, валюта кредита, процентная ставка, график погашения;
  • нотариальное удостоверение сделки;
  • результат оценки предмета ипотеки;
  • право, по которому недвижимость принадлежит залогодателю;
  • обязанности сторон;
  • процедура оформления и регистрации;
  • информация о праве аренды на имущество (если есть);
  • основания прекращения действия договора.

Дополнительные условия ипотечного договора

При заключении контракта помимо существенных условий есть вспомогательные, которые отражают другие особенности совершаемой сделки.

К ним относятся:

  • требования, обеспечиваемые ипотекой (оплата залогодержателю основной суммы, штрафов, пеней в случае просрочки);
  • реализация заложенной недвижимости;
  • страхование залогового имущества;
  • следующий кредит;
  • взыскание на объект вне судебном порядке.

Важные нюансы при составлении ипотечного договора

Оформление ссуды на приобретение жилья – сложная процедура, имеющая много важных деталей.

При подписании кредитного договора об ипотеке заемщик должен обратить внимание на:

  • полную стоимость кредита – общие расходы на погашение долга, проценты, страховку, дополнительные комиссии. Итоговый показатель может отличаться от нормы процента, сообщаемого в рекламе;
  • систему расчета платежей — аннуитетная или дифференцированная. В первом случае вносится одна и та же сумма на протяжении всего срока, но тогда «тело кредита» погашается долго. Во втором – в первые годы вносится больше средств и основной долг погашается быстрее.

Не допускается халатное отношение заемщика договора, поэтому он должен досконально изучить следующие пункты:

  • Информация об ипотечном залоге. Здесь должны отражаться все данные: месторасположение, площадь, информация из техпаспорта и т.д.
  • Сущность, размер и период исполнения основного финансового обязательства, обеспеченного ипотекой. Необходимо обратить особое внимание на график платежей: он должен содержать подписи и печать от банка, иначе документ не будет иметь юридической силы.
  • Права и обязанности. Необходимо выяснить, какие ограничения ставит банк на распоряжение недвижимостью. Помимо стандартных условий может включаться запрет на перепланировку или аренду квартиры.
  • Сроки действия договора.
  • Штрафные санкции – пункт, который нельзя упускать из виду. В нем отражается список нарушений, проценты за просрочку и возможность банка применять повышенную ставку.
  • Оценочная стоимость предмета залога.
  • Досрочное расторжение договора. Пункт требует особого внимания, поскольку процедура может осуществляться по инициативе финансового органа. В пункте должны указываться условия, на основании которых он имеет право потребовать возвращение кредита раньше времени.
  • Аренда залоговой недвижимости – возможность, предоставляемая многими кредитными организациями. Если эта услуга не предусматривается, недопустимо нарушать требование. Залогодержатель имеет право проверять имущество и при несоблюдении условия налагает взыскание или расторгает договор.
  • Основание для утраты юридической силы договора.

При ознакомлении с договором нужно обращать особое внимание на текст, написанный мелким шрифтом. Вполне возможно, что изменится мнение о банке, предоставляемом кредит.

Все вопросы должны решаться до подписания контракта. Когда сделка будет заключена, условия соглашения изменить практически невозможно.

Если обнаружились пункты, напрямую противоречащие законодательству, необходимо отстаивать свои права и действовать следующим образом:

  • обратиться в банк;
  • подать жалобу в Роспотребнадзор, Центробанк;
  • направить иск в судебные инстанции.

Ипотечный договор – серьезный документ, влияющий на будущее финансового положения заемщика.

Он требует внимательного изучения каждого пункта и учета всех деталей.

Во избежание серьезных ошибок, желательно обращаться за помощью к квалифицированным юристам.

Договор ипотеки между физическими лицами

Договор об ипотеке – залоге недвижимого имущества – обычно заключается между частными/юридическими лицами и финансовыми учреждениями в обеспечение кредита.

Если банковский заем затруднителен либо нецелесообразен, возможно взять его у физического лица.Подобные сделки законодательно разрешены. В этом случае один…

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку

Приобретение недвижимости в ипотеку предусматривает оформление договора о покупке.

Процедура обычно выполняется юридическим отделом кредитора, но поскольку речь идет о большом количестве заемных средств, следует внимательно ознакомиться с документом перед его подписанием, не надеясь на опыт и знания других людей.Общие…

Особенности договора ипотеки между физическими и юридическими лицами

Основой взаимодействия банка и его клиента в рамках ипотеки является кредитный договор.

Он закрепляет основные параметры сделки по предоставлению заемных средств на долгий срок.

Эта обязательная формальность настолько вошла в современную жизнь, что чаще всего заемщики подписывают договор ипотеки, не просматривая его…

Расторжение ипотечного договора с банком

Не всегда решение о заключении ипотечного договора с банка оказывается правильным и целесообразным.

Трудно адекватно оценить свои возможности нести долгосрочные долговые обязательства на столь продолжительные сроки, которые предлагаются банками – ведь экономическая ситуация динамична и изменчива, благодаря высокому…

Государственная регистрация договора ипотеки

Договор ипотеки в обязательном порядке должен быть зарегистрирован уполномоченным государственным органом.

Регистрация ипотеки подразумевает внесение информации о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Это является непременным условием законности возникновения залоговых…

Источник: http://ipotekam.com/oformlenie-ipoteki/dogovor-ipoteki/

Оформляем кредитный договор ипотеки шаг за шагом: от подписания до расторжения

Любая сделка в нашей жизни должна оформляться документально, чтобы избежать трагических проблем в будущем.

Покупка квартиры в кредит – это одна из крупнейших сделок в жизни человека.

Поэтому при совершении этой сделки надо заключать договор – ипотечный.

Кредитный ипотечный договор – зачем он нужен?

Ипотечный кредитный договор – это особый вид долгосрочных кредитных договоров, регулирующих отношения организации-кредитора и человека-заемщика, обеспеченных залоговым объектом.

В нем не бывает «пустых» пунктов, поэтому заемщикам необходимо внимательно читать весь текст. Самыми важными считаются разделы, в которых прописаны суммы выплат, страховые риски и права кредитора.

Ипотечный кредитный договор представляет собой ипотеку по закону и подписывается в одном из следующих случаев:

  • Покупка жилой недвижимости (домов, квартир, земли) с использованием средств банка или иной кредитной организации.
  • Строительство жилой недвижимости (домов, сооружений, зданий или квартир) с применением средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  • Продажа в кредит.
  • Рента.
  • Залог имущественных прав.

По целям различают два вида кредитных ипотечных договоров:

  • первый выдается на покупку недвижимости под залог покупаемой или уже имеющейся недвижимости;
  • второй – выдается под залог недвижимости, но тратить его можно на другие определенные цели (например, чтобы купить мебель). В качестве залога для кредитного договора ипотеки может выступать и земельный участок.

Наиболее распространенным является первый вид договора – на покупку недвижимости.

Скачать образец ипотечного договора

Ниже приложен бланк документа, нажмите на ссылку, чтобы скачать. Форма и содержание договора примерно одинаково во всех банках России, разница заключается в оформлении и дополнительных нюансах (о них ниже).

Скачать кредитный договор ипотеки: нажмите тут, чтобы загрузить бланк, образец или заполненный пример.

Какими законами России регулируются ипотечные договора?

Основным законом, регулирующим этот вид договоров, является 102-Ф3 «Закон об ипотеке» – в нем сформулированы основные понятия (основания появления кредитных отношений, порядок заключения и последствия).

Также ипотека в силу договора регулируются нормами Гражданского Кодекса РФ и Жилищного права.

Нормы Гражданского кодекса России, применяемые при появлении ипотечных взаимоотношений, используются в следующих ситуациях:

  1. § 2 Гл. 42 “Кредит” – все, что касается кредита, регулируется нормами где есть определение кредитного договора и указаны некие общие положения о его форме;
  2. § 3 Гл. 23 – указывает нормы об обеспечении выполнения взятых на себя обязательств (так как ипотека по своей сути представляет собой кредитный договор, в котором недвижимость выполняет обеспечивающую залог функцию).
  3. Ст. 334 Гражданского кодекса РФ – согласно которому кредитор может по обеспеченному залогом обязательству при неисполнении должником своих кредитных обязательств получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, который владеет этим имуществом.
  4. No 122-ФЗ – Законом о госрегистрации прав на недвижимость.
Читайте также  Уведомление о досрочном расторжении договора аренды арендатором

Но заемщикам необходимо знать и помнить, что Ст. 446 ГПК РФ, говорящая про невозможность наложения взыскания на единственное жилье, не распространяется на ипотечную недвижимость.

Форма и содержание

Надо помнить, что ипотечный договор – это прежде всего залоговый договор между кредитором и заемщиком.

По форме, согласно требованиям закона, существует два вида договоров:

  • в первом информация о залоговой ипотеке прописывается отдельным пунктом,
  • во втором организация заключает два договора: один кредитный, другой – залоговый.

Этим и отличается кредитный договор от ипотечного – во втором уже указана залоговая недвижимость. При покупке жилья, наиболее распространена первая форма договоров.

Но независимо от формы, каждый договор будет содержать следующие пункты, которые являются существенными условиями ипотечного договора:

  1. Стороны договора. Организация в данном случае выступает как залогополучатель, а заемщик – как залогодатель.
  2. Объект договора – квартира, дом или земля. Здесь обязательно будут перечислены: название и вид недвижимого имущества, адрес, кадастровые данные, данные БТИ.
  3. Схема предоставления кредита.
  4. Стоимость приобретаемой недвижимости – выводится из оценочной стоимости объекта. Если рыночная цена и оценка БТИ сильно разнятся между друг другом, то банк и заемщик могут «договориться» между собой о стоимости, прописанной в договоре.
  5. Ответственность сторон.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Порядок пользования и возврата.

В последнее время появились новые объекты, под которые банки заключают ипотечные договора, – это дома и земельные участки.

Не все банки формируют подобные предложения – чаще из-за сложности реализации таких объектов в случае неспособности заемщиком оплачивать кредит.

Но найти подобные ипотечные предложения все же можно. Помимо стандартных обязательных условий в бумагах на ипотеки на дома и землю будут включены следующие моменты:

  • Если по ипотечному договору приобретается жилой дом, то земля, на которой он стоит, включается в текст в качестве залогового имущества, поэтому в договоре обязательно должны быть указаны площадь, кадастровый номер, категория земель и разрешение на использование.
  • Если по ипотечному договору покупается земля, то в договоре надо будет указать, что любой объект недвижимости, возведенный на земле, будет автоматически включен в залоговую массу.

Подписание кредитного договора ипотеки

Подписание кредитных бумаг с организацией производится только после того, как Росреестр проведет государственную регистрацию собственности на нового хозяина – это обязательно прописывается в договорах ипотечной продажи-купли.

Регистрация в Росреестре

После подписания договора продажи-купли необходимо зарегистрировать ипотеку в Росреестре. Важно запомнить, что в данном случае Росреестр регистрирует именно залог – ипотеку, а не договор купли-продажи.

Для этого по закону отводится всего пять рабочих суток с момента подписания договора купли-продажи, а сама процедура регистрации производится в течение одного календарного месяца.

Для регистрации требуется, чтобы представитель организации или нотариус и клиент организации приехал в отделение Росреестра и подал заявление.

Если в регистрации принимает участие нотариус, заверяющий договор, то процедура проводится без уплаты госпошлины.

Если к нотариусу не обращались, то перед подачей заявления надо уплатить государственную пошлину и, вместе с договором продажи-купли, приложить квитанцию к заявлению.

Дополнительное соглашение к залоговому договору требуется тогда, когда в тексте базового договора необходимо что-либо изменить. Такая нужда возникает во всех долгосрочных договорах, и в ипотечном включительно.

Для заключения дополнительного договора надо подготовить:

  • паспорта сторон,
  • основной договор ипотеки,
  • доверенность (если в подписании участвует доверенное лицо),
  • квитанция об уплате госпошлины,
  • разрешение второго супруга.

Если основной договор был зарегистрирован (это было обязательное требование до 2014 года), то дополнительное соглашение тоже необходимо регистрировать, в противоположном случае – нет.

Дополнительное соглашение обязательно надо заключать, если поменялись:

Договор задатка при покупке квартиры в ипотеку

Если в процессе покупки недвижимости вносится предварительный аванс, он должен отражаться документально в дополнительном документе.

Нажмите на изображение, чтобы скачать договор о задатке

Договор содержит информацию об участвующих сторонах сделки, объекте покупки, переданной сумме и дате свершения платежа. Сумма будет учтена банком в ипотечном договоре.

Договор аванса необходим, чтобы избежать проблем при разрыве сделки и для гарантии возврата средств покупателю. В каком случае они возвращаются будет описано в условиях документа.

Нажмите на изображение, чтобы скачать образец расписки о получении аванса

Расписка необходима для доказательства передачи-получения авансовых средств, если дело дойдет до судебных разбирательств.

Неочевидные нюансы

Помимо основных пунктов в любом договоре есть «подводные камни» – нюансы, которые надо проверить Nota Bene (обратить должное внимание).

В ипотечных договорах надо дополнительно отследить следующие моменты:

  • валюта, в которой банк выдает кредит,
  • график платежей с конкретными суммами и датами (на этом «Приложении» ставится печать организация и подпись банковского сотрудника, что дает графику статус юридического документа),
  • залоговое имущество (некоторые банки указывают, что за исполнение договора залогодатель отвечает всем своим имуществом),
  • раздел «Обязанности заемщика» (надо «перевести» на человеческий язык все, что там написано, чтобы знать – что в конечном итоге требует банк и насколько приемлемыми являются эти условия).

Заниженная/завышенная стоимость ипотеки

Завышение или занижение стоимости ипотеки не относится к официальным схемам, и может произойти либо случайно (изменилась ситуация на рынке или ошибся оценщик), либо по сговору сторон (чаще в сторону занижения – продавца с покупателем или банка с покупателем и продавцом).

Во втором случае эксперты банка могут отследить и выступить против завышения цены объекта, но далеко не все банки выступают против занижения цены ипотеки (в этом случае в договоре прописываются две разные суммы: одна – на жилье, другая – на неотделимые улучшения, например).

Причины для занижения у заемщика могут быть разные: попытка уйти от налогов, в случае долевой собственности – выплатить меньшую цену и т.д. Если обман раскроется, то наказание может быть назначено согласно УК РФ.

Договор ипотеки между физическими лицами

Кредитный договор ипотеки может быть заключен и между физическими лицами. Объектом ипотеки здесь может выступать любой объект жилой недвижимости, гарантирующий залогодержателю выплату процентов по займу и возврат самого займа.

Договор ипотеки подлежит обязательной регистрации в Росреестре и расходы по процедуре несет залогодержатель.

В свою очередь залогодатель обязан за свой счет поддерживать хорошее состояние залогового объекта, иначе залогодержатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор или передать его третьим лицам.

Удостоверение нотариусом

Ипотечному договору надо пройти нотариальное удостоверение. Государственный или частный нотариус проверяет полноту и правильность данных, прописанных в договоре, и подтверждает своими печатью и подписью.

С заявителей взыскивается либо государственная пошлина (если нотариус государственный), либо нотариальный сбор (частный нотариус) в размере пошлины – 1,5% от стоимости объекта ипотеки, но не менее 50% от МРОТ.

Нотариальное удостоверение не заменяет и не отменяет регистрацию договора в Росреестре.

Срок действия договора

Договор ипотеки неразрывно связан с кредитным договором, поэтому ипотечные отношения возникают при подписании кредитного договора и заканчиваются по истечении договора кредита.

Расторжение ипотечного договора

Расторжение ипотечного договора с банком не только возможно, но на практике происходит достаточно часто.

Как расторгнуть по инициативе заемщика?

Расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе заемщика практически невозможно, хотя закон и говорит о возможности такого варианта.

Но, как правило, в договоре не приводится веских причин, по которым заемщик мог бы в одностороннем порядке разорвать договор.

Даже если банк сам нарушает какие-либо условия (в одностороннем порядке изменяет проценты, срок выплат или еще что-нибудь), в суде очень сложно будет это доказать.

Возможен, конечно, вариант, когда заемщик в суде постарается обосновать, что он не понимал последствий заключения подобного договора, но это маловероятный вариант, при котором требуются справки из психиатрического диспансера.

Поэтому если и происходит досрочное расторжение со стороны заемщика, то оно происходит только по одной причине – у заемщика появились деньги, и он может досрочно погасить кредит.

По инициативе банка, судебная практика

В отличие от заемщиков у банка намного больше шансов разорвать ипотечный договор в одностороннем порядке. Этой процедурой занимаются судебные инстанции по заявлению залогодержателя.

К причинам, по которым кредитор может подать исковое заявление на заемщика в суд, можно отнести:

  • ухудшение финансового положения заемщика, при котором он не может больше оплачивать кредит,
  • гибель залогового объекта по вине заемщика (если он не сумел предоставить аналогичный залог в установленные кредитором сроки),
  • опасность со стороны залогодателя по отношению к объекту залога (когда заемщик недолжным образом следит за залогом, что может привести к порче или потере залога).

Но, как правило, перед тем как подать в суд на заемщика, кредитор старается найти компромиссное решение сложившейся ситуации.

Признание договора ипотеки недействительным, если это единственное жилье

Как мы уже говорили в начале статьи, согласно ст.

446 ГПК РФ в случае наличия залоговых отношений не учитывается, является жилье единственным или не является, в данном случае на объект распространяются общие положения кредитного ипотечного договора.

Заключение

Да, может быть кредитный договор ипотеки – всего лишь один из кредитных договоров, которые человек подписывает в течение своей жизни.

Однако, мало какие кредиты способны оставить человека в прямом смысле на улице без всего и поэтому здесь надо вспомнить и действовать по пословице – «семь раз примерь, один раз отрежь».

Источник: https://vseodome.club/ipoteka/kreditnyj-dogovor-ipotechnyj.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: