Существенные условия договора мены

Содержание

Договор мены

Существенные условия договора мены

Попробуем разобраться в особенностях  договора мены, когда он считается исполненным, в чем его отличие от зачета взаимных требований.

Правовые основы  договора мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Каждую из сторон можно считать одновременно и продавцом товара, который она обязуется передать контрагенту, и покупателем той продукции, которую она должна принять в обмен.

При этом  товары, подлежащие обмену предполагаются равноценными.

Денежные расчеты при мене производятся в исключительных случаях, когда обмениваемые товары признаются неравноценными.

Сторона, передающая более дешевый товар, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар.

Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковые правовые последствия. Это подтверждается п. 2 ст. 567 ГК РФ, которым установлено, что к договору мены могут быть применены правила купли-продажи.

Договор мены, так же как и договор купли-продажи, может быть заключен в отношении будущих товаров, тех товаров, которые будут созданы или приобретены ими в будущем. Для того чтобы признать такой договор заключенным, от сторон требуется согласовать и предусмотреть в нем существенные условия договора мены.

Договор мены составляется в простой письменной форме.

Основные признаки данного договора:

– он относится к числу договоров, направленных на передачу имущества;

– обмениваемые товары передаются в собственность;

– договор мены отличается от других возмездных договоров характером встречного предоставления, а именно стороны обменивают один товар на другой. По этому договору в принципе исключаются как возврат товара, аналогичного полученному, так и оплата его стоимости.

– право собственности на передаваемый товар переходит к сторонам с момента исполнения встречного обязательства по передаче товара. Т.е.

, если одна из сторон договора не передала товар другой стороне, хотя та и исполнила свои обязательства по передаче товара, то исполнившая свои обязательства сторона остается собственником переданного ею товара.

Поэтому, если получившая товар сторона каким-либо образом утратит его, она будет обязана возместить другой стороне убытки в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Существенные условия договора мены

Предметом данного договора  являются действия каждой из сторон по передаче в собственность другой стороне одного товара в обмен на другой.

Следует отметить, что условия о предмете относятся к числу существенных условий этого договора, так же как и любого гражданско-правового договора.

Так же существенными условиями являются наименование и количество товара, подлежащего передаче одной из сторон.

При отсутствии в договоре мены согласования любого из этих условий он считается незаключенным. Такой вывод следует в п.

2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69.

Объектами договора служат движимые вещи, в том числе ценные бумаги и валютные ценности, а также недвижимое имущество, например земельные участки, постройки, квартиры и т. п.

Так как к договору мены применяются правила договора купли-продажи, то к объектам отношений мены можно отнести и некоторые имущественные права, например корпоративные имущественные права, в том числе выраженные «бездокументарными ценными бумагами», в частности, в случаях обмена акций либо долей участия в хозяйственных обществах.

Момент исполнения обязательств по договору мены

По договору мены каждая из сторон обязана передать товар в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен – согласно правилам об исполнении бессрочного обязательства.

При наличии условия о доставке товара одной из сторон договора момент исполнения обязанности передать товар определяется моментом вручения товара другой стороне.

Если в силу договора товар должен быть передан контрагенту в месте нахождения товара (например, при передаче недвижимого имущества), то момент исполнения обязанности передать товар определяется моментом предоставления товара в распоряжение последнего в соответствующем месте (например, в месте нахождения недвижимого имуществе). Во всех остальных случаях такой момент определяется моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.

Непринятие переданного товара может служить основанием для отказа от исполнения договора, что влечет его расторжение, при этом контрагент сохраняет право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.

Действующая судебная практика при разрешении споров, связанных с договором мены, отмечает следующие основные моменты:

двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на такие же по стоимости услуги, к договору мены не относятся. Иными словами, объектами могут быть только однородные вещи. Например, товар обменивается только на товар;

– при невозможности определить наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным;

– договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены;

– с момента внесения в договор мены условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости переданного товара отношения между сторонами должны регулироваться нормами о договоре купли-продажи;

– передача каждой из сторон товаров контрагенту сама по себе не свидетельствует, что между ними сложились отношения по договору мены;

– изготовление продукции из материалов, полученных по договору мены, и передача ее в счет исполнения обязательства по данному договору не противоречат нормам, регулирующим отношения по договору мены.

Кроме того, определенная тенденция сложилась в арбитражных судах Российской Федерации при спорах по договорам мены о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ.

Так, ст. 395 ГК РФ применяется при наличии между сторонами денежного обязательства.

Многие суды квалифицируют договор мены как договор взаимной поставки, так как по договору мены, по которому денежные расчеты не производятся, ст. 395 ГК РФ не применяется.

Отличие мены от зачета взаимных требований

Договор мены необходимо отличать от зачета взаимных требований, имеющего принципиально другую сущность.

Дело в том, что согласно гражданскому законодательству РФ мена – один из видов договорных обязательств.

И изначально предполагается, что стороны обмениваются принадлежащим им на праве собственности имуществом.

Согласно ст. 410 ГК РФ зачет взаимных требований – это основание прекращения ранее возникших обязательств.

Причем он происходит после наступления срока платежа, даже в рамках взаимоотношений сторон по одной сделке.

Взаимозачет по разным договорам совершается в условиях, когда первоначально расчеты должны были происходить в обычном порядке, но затем стороны для ускорения расчетов, из-за отсутствия у должника/должников денежных средств, для упрощения взаиморасчетов, по каким-либо иным причинам приняли решение зачесть требования друг к другу.

В отличие от мены при взаимозачете организации заключают не один, а два договора.

Каждый из них предусматривает, что одна организация поставляет товар, выполняет работу или оказывает услугу, а другая – оплачивает покупку деньгами.

При этом после совершения сделок по двум договорам стороны изменяют порядок расчетов: одно из предприятий письменно заявляет о зачете взаимных задолженностей или обе стороны подписывают акт или соглашение о взаимозачете.

Источник: https://legallib.ru/civillaw/dogovor-meny.html

Какие существенные условия договора мены? :

Мена представлена сделкой, с помощью которой происходит обмен недвижимостью, автомобилями или другими ценностями.

Они могут быть равноценными, а могут отличаться по стоимости, поэтому одна сторона сделки вынуждена перечислять второму участнику определенную сумму средств.

При составлении договора важно учитывать некоторые правила, так как только в этом случае будет получен документ, обладающий юридической силой.

Поэтому непременно указываются в тексте существенные условия договора мены, регулирующие отношения, которые возникают между двумя участниками.

Нюансы составления

Используется соглашение как между физическими лицами, так и между разными компаниями. Основные сведения о том, как правильно составить такой договор, прописываются в многочисленных статьях ГК.

Допускается мена объектов недвижимости, автомобилей или даже мелких ценных предметов. Основные правила выполнения данного процесса должны закрепляться в официальном контракте, подпоясываемом обоими участниками.

Законодательное регулирование

Существенные условия договоры мены прописываются в ГК. На основании ст.

567 ГК мена представлена гражданско-правовой сделкой, по которой люди или компании обмениваются каким-либо имуществом.

Найти равноценные предметы достаточно сложно, поэтому нередко требуется доплата со стороны одного участника.

Чтобы такая сделка была законной и юридически чистой, требуется грамотно составить соглашение. Процесс может выполняться непосредственными участниками, поэтому не возникает необходимость в приглашении нотариуса или юриста.

Какие включаются условия?

При составлении соглашения много внимания уделяется существенным условиям договора мены. Без них такой документ не будет обладать юридической силой. Если выявится, что такие условия отсутствуют, то оспорить сделку через суд не получится.

Существенными условиями договора мены являются:

  • информация о сторонах сделки;
  • сведения о предметах соглашения, причем с помощью этих данных не должно возникать сложностей с идентификацией предметов;
  • стоимость каждого имущества, на основании которой определяется размер доплаты со стороны какого-либо участника сделки;
  • дата подписания договора;
  • способы расчета;
  • гарантии, имеющиеся у каждого участника;
  • права и обязанности сторон.
Читайте также  Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком

Дополнительно могут включаться другие условия, которые зависят от особенностей конкретной сделки.

Существенные условия договора мены недвижимости должны включаться в данный документ в обязательном порядке.

Только в этом случае таким документом можно воспользоваться во время обращения в суд, если между двумя сторонами возникнут какие-либо разногласия, которые не получается решить мирным способом.

Информация о сторонах договора

Данный пункт считается важным для соглашения. Участниками такой сделки могут быть любые лица или компании. О каждой стороне вносятся в соглашение следующие данные:

  • ФИО участников, их паспортные данные, пол, места прописки и даты рождения;
  • если участником является компания, то указывается ее название, юридический адрес и сведения из учредительной документации.

Информация о каждом участнике должна переноситься в договор из паспорта, устава, свидетельства о регистрации компании и других официальных документов. В ином случае существует вероятность, что какой-либо участник является мошенником, поэтому им в текст будут внесены недостоверные сведения.

Предмет сделки

По ГК РФ к существенным условиям договора мены относятся данные о непосредственных объектах, которые обмениваются сторонами сделки. Наиболее часто данный договор составляется при мене объектов недвижимости, поэтому в текст договора включаются следующие сведения:

  • точный адрес обоих объектов;
  • площади квартир;
  • информация о наличии разных обременений или ограничений;
  • сведения о непосредственных собственниках;
  • технические параметры каждого объекта.

Если у какой-либо недвижимости имеется несколько собственников, то участник сделки должен предварительно получить письменное согласие на мену от всех совладельцев.

С помощью информации, внесенной в договор, каждый участник сделки должен легко идентифицировать любую квартиру.

В качестве предмета мены может выступать только недвижимость, принадлежащая конкретному гражданину на праве собственности.

Не получится воспользоваться для этой сделки муниципальным жильем, так как граждане, проживающие в этой квартире, являются только квартиросъемщиками, а не непосредственными владельцами.

Процедура обмена такого объекта регулируется муниципалитетом, так как фактически владельцем данного имущества выступает местная администрация региона.

Для совершения сделки мены придется обращаться непосредственно в муниципалитет. Мена допускается исключительно на другую неприватизированную квартиру.

В ином случае придется сначала заняться приватизацией недвижимости, а только после этого заключать сделку.

Стоимость сделки

В существенные условия договора мены квартир непременно включается информация о том, какую сумму средств придется перечислить одному участнику. Это обусловлено тем, что практически всегда такая сделка заключается между людьми или фирмами, обладающими квартирами с неодинаковой стоимостью.

При таких условиях одна сторона должна перечислить второму участнику определенную сумму средств, выступающую компенсацией стоимости объектов. При определении данной цены учитываются параметры:

  • сравнивается либо кадастровая, либо рыночная стоимость квартир;
  • нередко предварительно приходится владельцам обращаться к независимым экспертам для проведения качественной оценки, что дает понять, какой рыночной стоимостью обладают объекты;
  • может применяться и внутренняя оценка, которая не предполагает привлечение третьих лиц, для чего применяются документы, на основании которых приобретались квартиры;
  • учитываются места расположения объектов, их площадь, а также техническое и внешнее состояние;
  • если один из участников не соглашается с доплатой, то сделка не заключается.

Если к процессу привлекается независимый оценщик, то им учитываются разные факторы во время определения рыночной стоимости.

К ним относится адрес каждого объекта, кадастровая цена, стоимость аналогичных объектов и другие параметры.

Поэтому оценка данного специалиста позволяет действительно определить нужный показатель, на который ориентируются участники сделки. Но услуги данного оценщика являются платными.

Другие важные условия

Существенные условия договора мены должны в обязательном порядке включаться в это соглашение, чтобы оно обладало юридической силой.

Основными являются сведения об участниках и непосредственных предметах сделки.

Дополнительно к существенным условиям договора мены квартир относится:

  • права сторон, которые должны быть одинаковыми, так как не допускается, чтобы ущемлялись права хотя бы одного участника;
  • обязанности, заключающиеся в том, что граждане должны четко исполнять условия данного соглашения, для чего они должны произвести предпродажную подготовку, выписать из недвижимости всех людей, а также внести нужные изменения в ЕГРН;
  • если одна из сторон должна доплатить определенную сумму средств второму участнику, то прописывается не только, какая именно сумма средств будет переведена, но и когда будет выполнен данный процесс, какой для этого будет использоваться способ, а также как будет фиксироваться передача денег;
  • приводится ответственность сторон, поэтому если один участник получает недвижимость, не обладающую нужными параметрами по договору, то она может подать в суд на другого участника, досрочно расторгнуть соглашение или потребовать от владельца данного имущества определенную компенсацию.

Если участниками сделки являются граждане, не обладающие нужными знаниями, позволяющими грамотно составить соглашение, то целесообразно с этим вопросом обращаться к опытному юристу.

Информация об обременении

Она включается в существенные условия договора мены в РБ и РФ, так как нередко участники такой сделки сталкиваются с тем, то вторая сторона передает по соглашению имущество, на котором имеется какое-либо обременение. Оно может быть представлено залогом, запретом на регистрационные действия или арестом.

Поэтому целесообразно непосредственно в договоре указывать, что если на объекте будут иметься какие-либо обременения или на него будут претендовать третьи лица, то соглашение расторгается досрочно, после чего выплаченная денежная компенсация возвращается одному участнику. Дополнительно виновник может выплачивать компенсацию второй стороне, если она уже понесла какие-либо убытки.

Второстепенные условия

Существенные условия договора мены земельного участка или другого объекта должны включаться в данное соглашение в обязательном порядке.

Но есть дополнительные условия, которые могут вписываться в договор при желании обеих сторон.

Наиболее часто сюда относятся следующие сведения:

  • порядок обмена недвижимостью;
  • наличие мебели в каждой квартире;
  • технические параметры объектов;
  • если производится обмен участками земли, то указывается, имеются ли на территории какие-либо строения.

Каждый участник сделки может вписывать любые дополнительные сведения, которые являются важными для него. Но при этом информация не должна противоречить требованиям законодательства и пунктам, внесенным в договор ранее.

Заключение

Существенные условия договора мены – это значимая информация, на основании которой регулируются отношения, возникающие у двух участников сделки. Они в обязательном порядке включаются в данное соглашение, так как без них документация не будет обладать юридической силой.

Дополнительно в текст соглашения могут вноситься другие данные, считающиеся важными для конкретной сделки. Если люди не могут самостоятельно составить договор, то целесообразно обращаться за помощью к юристу.

Источник: https://BusinessMan.ru/kakie-suschestvennyie-usloviya-dogovora-menyi.html

и существенные условия договора мены

В кризис договор мены особенно востребован.

Переехать в более скромное жилье и разницу получить сразу на руки? Или сменить дорогой в обслуживании автомобиль на бюджетный с доплатой? Институт социального анализа и прогнозирования РАНХиГС проводил наблюдения за предпочтениями россиян после снижения доходов 2015-2016 гг. Директор учреждения Татьяна Малева подметила: «Из всех моделей адаптации доминирует только одна — пассивная, то есть люди сокращают свои расходы».

В этом случае юридический документ мены – это возможность получить необходимое без финансовых вложений. Достаточно предложить что-то взамен. А на каждый товар найдётся свой покупатель.

Тут все зависит от конечной цели: предложенное равноценно ли приобретаемому? Да? Тогда и доплата не нужна. Нет? Добавить все же легче, чем собрать полную сумму.

Но кто решает, равноценны ли предметы мены? Как организовать сделку на расстоянии? Можно ли отдать товар и получить услугу в ответ в рамках такого соглашения?

По каким признакам отличить договор мены?

Договор мены легко узнать по следующим отличительным чертам:

  1. Полученное по условиям сделки каждой из сторон, оформляется в собственность и никак иначе.
  2. Права на владение и распоряжение приобретением возникают сразу после взаимной передачи товаров, если нет дополнительных условий в законе или договоре.
  3. Возможно полное отсутствие цены. В таком случае товары-участники обмена считаются равноценными.
  4. Носит возмездный характер: отдавая, сторона сделки обязательно получает что-то взамен.
  5. Невозможно передать материальное имущество, а получить взамен одинаковую по стоимости услугу.
  6. Заключается между двумя сторонами.
  7. По существенным условиям соглашения участники обязательно должны придти к консенсусу (такой договор называется консенсуальным).

Заключить его могут как физические лица, так и организации.

ДЛЯ СПРАВКИ. Найти подтверждение вышесказанному можно в ГК РФ глава 31.

Когда договор обретает пункт о замене встречного предложения денежной суммой, равной стоимости передаваемого товара, он перестаёт считаться договором мены. С этого момента он становится договором купли-продажи.

Договор мены и обмена

Для обывателя слова обмен и мена имеют одинаковое значение. Но общее у них не только корень. Как та, так и другая сделка считаются бартером.

Объединяет их и возможность ее применения как в пределах одного населенного пункта, так и между разными городами или поселками.

И хотя обменять жилье или поменять его может показаться тавтологией, но с юридической точки зрения эти понятия скорее отличаются, чем схожи.

Договор мены

  1.  Характер права: недвижимость находится в собственности
  2. Основание -Гражданский кодекс- гл.31 .
  3.  Порядок оформления Регистрация в Росреестре, переоформление свидетельства о праве собственности на нового хозяина.
  4. Возможность доплаты Да

Договор обмена

  1. Недвижимость муниципальная.
  2. Юридическое основание ЖК РФ ст.72.
  3.  Оформление сделки в Росреестре, заключение договора найма с новыми жильцами, которые распоряжаться недвижимостью так же не имеют права.
  4. Нет возможности оплаты

ВНИМАНИЕ. Заключить сделку, где собственник отдаёт недвижимость и получает взамен муниципальный объект, невозможно.

Мена и зачет взаимных требований

В юридической практике встречается и еще один вид соглашения. В нём тоже присутствует однородность обмениваемых объектов.

Только в этом случае стороны, имея перед собой обязательства по разным договорам, приходят к решению учесть их и снять вопрос о долге друг перед другом.

Читайте также  Договор сдачи товара под реализацию

Тогда возникает вопрос: если обменяться квартирами возможно, то почему бы не погасить обязательства подобным образом? Однако на такие сделки у закона свой взгляд. Так в чём же разница?

№ п/п Признак Договор мены

  1. Предмет обмена -Имущество в собственности.
  2. Причина совершения сделки Удовлетворить возникшие потребности приобретением товара
  3.  Количество заключаемых договоров Один

Зачет взаимных требований

  1. Предмет обмена — взаимные обязательства по договору
  2. Нет денег у должника, для ускорения или упрощения расчетов обеих сторон.
  3. Два договора (в одном компания является дебитором, в другом – кредитором), и акт с подписями обеих сторон или заявление одной из них.

ДЛЯ СПРАВКИ. ГК РФ ст.410 дает возможность снять обязательство полностью или частично при помощи проведения зачета взаимных требований.

Договор мены и купли-продажи

Принято считать договор мены старшим братом договора купли-продаж.

Но юристы называют его упрощением двух однотипных процедур: зачет денежных обязательств по встречным соглашениям купли-продажи в одном документе.

Такая похожесть дает возможность применять одни правила на обе категории соглашений. Но закон все же проводит между ними черту из-за следующих отличий.

Договор мены

  1.  В чем измеряется стоимость предмета договора. Товар, доплата предусмотрена только в случае неравноценности обмениваемых товаров.
  2. Статус (роль) сторон договора. Обе стороны одновременно и продавец и покупатель.
  3. Момент получения прав Одновременно, при взаимной передачи товаров друг другу.

Договор купли-продажи

  1. 1Только денежное выражение.
  2. Одна сторона продавец, другая покупатель.
  3. В процессе передачи, не связано с выполнением обязательств по оплате.

ДЛЯ СПРАВКИ. Особенности договора о приобретении товара находятся в ГК РФ главе 30.

Предмет и объект

Итак, соглашение мены занимает свою нишу в правовом поле России. Чаще всего им подкрепляют договоренности о взаимной передаче друг другу следующих ценностей:

  • Автомобили;
  • Земельные участки;
  • Квартиры, дома;
  • Доли в помещениях.

В таком случае предмет – это сами действия, которые участники выполняют для достижения взаимных целей. А объектом сделки являются сами ценности, будь то движимые или недвижимые:

  • транспорт;
  • ценные бумаги;
  • постройки (жилые и нежилые);
  • акции.

Применимость сделки мены к некоторым видам имущественных прав вытекает из формулировки ГК РФ ст.567. Там сообщается о распространении правил о купле-продаже на подобного рода соглашения.

Существенные условия

Договор мены не будет иметь силу, если из него не ясно, что подлежит взаимной передаче и в каком количестве. Такой вывод можно сделать из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69.

Момент исполнения

Как работает договор мены, если участники находятся в разных городах? Когда наступает время для исполнения своих обязательств по сделке? ГК РФ в ст.

579 учитывает разность в сроках передачи и вводит в действие правила о встречном исполнении обязательств.

В таком случае сигналом для исполнения договора второй стороной будет факт выполнения обещанного первой. Что им является?

  1. Для передачи квартиры в собственность – это необходимость оформить права на нее в месте ее расположения.
  2. При пользовании услугами доставки, сторона выполняет свое обязательство во время передачи имущества перевозчику.
  3. По условиям договора возможен и такой вариант: моментом исполнения считается момент вручения товара второму участнику.Если от него сторона отказалась, то это является поводом расторгнуть договор. Еще она имеет право требовать покрытие убытков, которые понесла из-за отказа принять товар другим участником сделки.

договора

Договор мены имеет определенный набор сведений, без которого он не будет адресным и конкретным, а значит, действующим. Например, при взаимной передаче квартир этими пунктами являются:

  • ФИО, данные паспорта, прописка участников сделки;
  • название недвижимости и основания владения ею;
  • адрес, этаж, материал несущих стен, стоимость;
  • площадь, количество комнат, есть ли балкон, подвал;
  • указать, остается ли в квартире мебель или техника.
  • не лишним будет уточнить, что на квартиру не наложен арест;
  • обязательно указать всех прежних владельцев, чьи права переходят на новое жилье;
  • в течение какого времени стороны должны съехать со старого жилья и занять новое.

Как проводится мена, если товары неравноценны?

Если нужно переехать в другой город, менять жилье на одинаковое по стоимости не всегда получается. Или же такая мера вынужденна из-за нехватки денег в тяжелое для семьи время.

Тогда договор мены заключается с условием доплаты. Важно при этом правильно рассчитать эквивалентную стоимость передаваемого товара, чтобы точно указать размер недостающей суммы.

В таком случае сделка не становится договором купли-продажи.

ДЛЯ СПРАВКИ. В ГК РФ ст. 568 указано, что возместить разницу можно как до, так и после передачи товара. Может действовать и тот порядок оплаты, который изначально прописан в договоре.

К слову, по умолчанию обмениваемые товары считаются равноценными. Например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.

2002 №69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» определяет различную стоимость передаваемых предметов «если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон».

Некоторые злоумышленники рассматривают такую формулировку в качестве лазейки для наживы.

Они предлагают при сделке обмена с доплатой не указывать разницу в договоре, якобы чтобы сэкономить на налогах.

По факту же те, кто поддаются на подобные уговоры рискуют и вовсе не получить положенной суммы. К тому же слишком явная неравноценность меняемого товара привлечет внимание органов.

Облагается ли договор мены налогами?

Если договор мены запускает процедуру взаимной передачи в собственность равноценных предметов, то участники сделки нередко задумываются, а нужно ли платить в таком случае налоги? Как выше было замечено, такая процедура может проходить вовсе без участия денег. Покупатель приобретает жилье и одновременно продает свое за такую же сумму. По закону, доход от продажи недвижимости должен облагаться налогом. Но тут экономической выгоды вовсе нет.

Похожая ситуация в случае мены разного по стоимости жилья: недостающая сумма компенсируется деньгами.

В денежном эквиваленте тоже ничего не поменялось, что и в первом случае: сколько отдал, столько и получил.

Значит, дохода нет, то есть нет и объекта налогообложения. Но правильно ли так думать?

Министерство финансов РФ и Федеральная налоговая служба в письме от 27.11.2012 №ЕД-4-3/19911 «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены» разъясняет свою позицию на этот счет.

  1. Во-первых, в доходы граждан включаются как те, что получены в деньгах, так и в натуральной форме, а также доходы, которые понесли за собой материальную выгоду.
  2. В категорию реализации товаров (работ, услуг) входит и возмездный оборот в виде обмена. Под товаром закон понимает любой вид имущества, который реализуется или предназначен для этого. Поэтому обмен товарами – это реализация товара.
  3. Далее логика двух ведомств приводит к следующему выводу: договор мены запускает взаимную реализацию товаров. А значит, налоговики детализируют его как «две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме».
  4. Вывод из этого очевиден: каждый участник сделки мены получает доход в сумме, эквивалентной стоимости переданного ему имущества. Если соглашение предусматривало доплату, то ее сумма добавляется к доходу и учитывается при формировании налога.

Какие обязанности у сторон в договоре мены и можно ли его оспорить?

Помимо требований налоговиков оплатить налоги, участникам сделки мены недвижимости важно быть готовыми взять на себя следующие обязанности:

  • подготовить необходимые документы в полном объеме;
  • предоставить свой объект и принять предоставленный второй стороной;
  • предупреждать заранее о необходимости внести изменения в соглашение;
  • при передаче помещения отдать ключи новому владельцу, обеспечить наличие стёкол на окнах и входной двери;
  • собственность на недвижимость не должна перейти третьим лицам;
  • описание недвижимости, указанное в договоре, должно в точности соответствовать реальности.

В каком случае договор мены признается недействительным?

Оспорить договор мены можно только в случае наличия документального подтверждения одной из следующих ситуаций:

  • сторона, заключившая сделку, не обладает на то правом;
  • условия соглашения и действия по факту расходятся;
  • указанные сведения недостоверны;
  • сторону принудили заключить соглашение.

ДЛЯ СПРАВКИ. ГК РФ ст.170 называет соглашение с условиями, которые не соответствуют действительности ничтожным.

При оспаривании через суд важно соблюсти срок (ГК РФ ст.196 отводит 3 года) подачи заявления об обжаловании в установленном порядке.

В каком порядке организовать процесс по обжалованию сделки?

Обращаясь в суд, разумно вспомнить народную мудрость: «семь раз отмерь, один раз отрежь». «Отмерять» надо с помощью юриста.

Он подскажет, какое требование не было соблюдено в процессе сделки и как можно подтвердить нарушение документально.

Только имея на руках весомые аргументы, стоит подавать исковое заявление в суд с приложением собранных доказательств. В процессе слушания, возможно, понадобиться дополнить имеющиеся сведения.

ДЛЯ СПРАВКИ. Если срок исковой давности превысил 3 года, то сторона имеет право подать прошение о его продлении. На это должны быть весомые причины. ГК РФ ст.196 устанавливает границы по срокам в 10 лет.

Итак, договор мены не терпит подмены.

Юридическая сфера славится тем, что каждое слово вымерено и не всегда синоним по правилам русского языка остается таковым и в правовом поле. В рамках этой статьи были даны ответы на вопросы, заданные в начале. В чем их суть?

Кто определяет равноценность товаров, участвующих в мене?

Согласно ГК РФ ст.568 и Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 №69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» участники сделки сами указывают равноценность или неравноценность товаров в договоре.

Когда наступает момент исполнения договора, если имущество движимое и участники находятся в разных городах?

Сторона исполняет договор в ту минуту, когда передает товар перевозчику. В содержательной части сделки может присутствовать и такое уточнение: момент исполнения – это момент доставки товара второй стороне.

Читайте также  Что значит договор оферты

Можно ли совершить мену товара на услугу?
ГК РФ глава 31 допускает участие в сделке мены только материальные ценности, находящиеся в собственности сторон.

Источник: https://yurid-sovet.ru/dogovory/dogovor-meny.html

Тема 6. Договор мены (бартерный договор)

1. Договор мены (бартерный договор): понятие, признаки, правовое регулирование в национальном и международном законодательстве.

Согласно ст.567 ГК РФ под договором мены понимается договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. при этом товары считаются равноценными.

К дог.мены применяются нормы договоров купли-продажи. Сторонами являются одновременно и покупатель и продавец с каждой тороны.

От договора мены необходимо отличать взаимозачет.

Это способ прекращения обязательств путем зачета встречного требования. При договоре мены денежные рачеты не применяются.

Договор мены редко используется в таможенной практике. Так как возникает вопрос с достоверностью оценки стоимости товаров и уклонения от уплаты там. платежей путем занижения тамож. стоимости.

Согласно абз.

Понятие договора мены

12 п. 1 ст. 26 ФЗ от 95 года №171-ФЗ « О гос. рег. оборота этилового спирта» запрещается заключение договора мены , если обмениваемым товаром является а ) этиловый спирт б) алкогольная продукция в ) спиртосодержащая продукция

+ на основе Указа Президента от 92 года №179

г) драг.металлы, камни и изделия из них

д) стратегические материалы

е) результаты НИР, шифровальная техника

ж) яды, наркотические средства, психотропные вещества

з) лекарственные средства

Вопрос о синонимичности договора мены и бартерной сделки открыт. В Информационном письмен ВАС от 2002 года №69 Бартер понимаетсяшире договора мены и включает сам договор мены ( то есть обмен товара на товар и обмени услуги на услугу)

Признаки :

— самостоятельный вид договора, имеет общие признаки с договором купли-продажи

— относится к числу договоров на передачу имущества

— является основание перехода прав собственности. этот переход является существенным условием договора мены , так как его момент должен быть строго, четко определен в договоре датой.

— возмездный договор. цена контракта – это стоимость обмениваемых товаров. поэтому исключается возврат имущества.Санкцией является неустойка, равная стоимости товара. Но вернуть товар нельзя

— договор мены отличается от дог. к-п тем, что право собственности на товар возникает не после его оплаты, а после передачи другой стороне

— консенсуальный, двусторонний договор

— носит синаллалгический характер. то есть устанавливается презумпция равноценности обмениваемых товаров.

Правовое регулирование :

— ГК РФ

— Специальное законодательства : ФЗ №71, Указ Президента №179

— Венская конвенция О праве междунар. договоров — для бартерных договоров, заключенных государствами

— Венская конвенция 1980 — может быть применима,если стороны укажут на это

2. Структура и содержание договора мены (бартерного договора).

договора мены образуют права и обязанности сторон. Стороны – это любые физические и юридические лица , публичные образования, однако если это ВТД, то физ и юр лица должны иметь статус субъектов предпринимательской деятельности.

Права и обязанности сторон по договору мены идентичны. Этот договор взаимный, двусторонний по п.2. ст. 567 ГК РФ.

Основные права : — получить товара, равноценного переданному

— качество и количество товара по договору должно соответствовать

— получение товара в указанные сроки

Обязанности:

— передать товар,равноценный полученному

— передать в установленные сроки

— передать товар в оговоренном количестве и качестве

Структура:

существенные условия – предмет договора – действия каждой стороны по передаче в собственность другой стороне одного товара в обмен на другой.

— наименование, количество товара

Если эти условия не оговорены, договор считается не заключенным.

Объекты договора мены могут быть как движимыми, так и недвижимыми. Движ – ценные бумаги, валютные ценности

3. Паспорт бартерной сделки.

Это документ контроля и учета бртерных сделок, совершаемых российскими лицами в ВТД. Порядок его оформления определен Ми.Фи. РФ №01-14/197

Реквизиты включают :

— данные уполномоченного органа власти

— реквизиты российского лица

— реквизиты иностранного лица

— реквизиты и условия договора бартара ( №, дата , сумма договора, валюта цены, код валюты, формы расчетов, срок встречной поставки)

— дата и номер разрешительного документа на бартерную сделку

ПБС заполняется в целях валютного контроля при осуществлении сделок резилентами с нерезидентами, чтобы проверить законность экспортно-импортных операций.

5. Особенности заключения и исполнения договора мены (бартерного договора). Форма договора мены.

Заключение аналогично дог. к-п. Договор заключается обязательно в письменной форме с соблюдением существенных условий.

В Виде одного документы, подписанного сторонами. При несоблюдении письменной формы , договор считается незаключенным.

Так же на практике может быть обмен оферты и акцепта посредством различных видов связи..

Исполнение договора мены происходит следующим образом :

1.стороны доставляют товар, предназначенный для обмена к месту приема\передачи

2. осуществляется приемка\передача товара

3. подписывается либо акт приема\передачи товара, либо претензионный акт о недостатках товара

6.Расторжение договора мены (бартерного договора).

Основания для расторжения :

— соглашение сторон, которое могло быть заключено до передачи товаров

— односторонний отказ от исполнения, когда такая возможность предусмотрена законом или в договоре

— судебное решение по требованиям одной из сторон

— при существенном нарушении договора

— существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора

Изменение договора должно происходить в судебном порядке, если договор противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты на исполнение измененного договора.

Дата добавления: 2016-06-13; просмотров: 1198;

Собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Одним из способов распоряжения является передача права собственности другому лицу на основании договора мены (п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Чтобы обменять жилье, находящееся в собственности гражданина, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подберите вариант обмена жилого помещения

Если подходящий вариант обмена с другим гражданином — собственником жилого помещения вы не нашли, можно обратиться к организации или физическому лицу, оказывающим услуги по подбору вариантов обмена жилого помещения.

Шаг 2. Составьте и подпишите договор и акт приема-передачи обмениваемых квартир

Договор мены жилых помещений — это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ).

Согласование договора мены жилых помещений следует начать с существенных условий.

К существенным условиям договора мены жилых помещений следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон.

При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:

  • первая сторона обязана передать второй стороне обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от второй стороны жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее первой стороне;
  • вторая сторона обязана принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее первой стороне жилое помещение и одновременно передать первой стороне жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлась вторая сторона.

При обмене неравноценных жилых помещений в договоре должны быть указаны стоимости каждой квартиры, а также определен размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры, исходя из разницы стоимости двух объектов (ст. 568 ГК РФ).

В договоре обязательно должны быть указаны идентифицирующие признаки обмениваемых жилых помещений: наименование (например, квартира или комната), количество комнат, адрес квартиры, общая и жилая площади.

Кроме того, в договоре мены обязательно должны быть отражены данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости каждой стороны договора.

Существенным условием договора мены жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после перехода права собственности на них, является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование обмениваемыми жилыми помещениями (ст. 558 ГК РФ).

В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма; получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении; отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа; бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения.

Учитывая, что во многих случаях жилые помещения к моменту совершения мены остаются несвободными, в договоре следует определить порядок освобождения обмениваемых помещений с переходом права собственности на них от прежнего к новому собственнику. Этот порядок должен устанавливать очередность и сроки не только юридического (снятие с регистрационного учета по месту жительства), но и физического освобождения жилых помещений.

В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых квартир желательно предусмотреть также список всего имущества и оборудования, приобретаемых с каждой квартирой и находящихся в них в момент передачи (например, предметов мебели, сантехники), а также отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты.

Договор мены составляется в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение договора не обязательно. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме земельных долей), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Примечание.

Правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не распространяется на договоры, заключенные в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Договор мены подписывается в количестве, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав собственности.

Шаг 3.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: