Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Содержание

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

 

Предварительный договор нужен!? Вопрос или утверждение ? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста?Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса.

Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее  и легко составить  с помощью специальной программы Пример составления предварительного договора.

В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок.  Важно правильно выбрать из предложенного списка. Так же внимательно вводите данные из документов.

Если у вас есть опыт составления договоров можно использовать шаблоны, предложенные на сайте. Так что тратиться на услуги юриста вам не придется.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры

А для чего нужен Предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем писать на бумаге, можно ведь и на словах обо всем договориться и передать задаток по расписке.

Нет!

Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны!

-Но ведь Предварительный  договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме?

-Да, действительно, Вы абсолютно правы. Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем.

Но! Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы Предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.

К тому же, до заключения основного договора купли-продажи, Покупатель часто передает Продавцу деньги, задаток или аванс. Конечно в большинстве случаев деньги передаются по расписке, но ведь расписка не описывает будущую сделку и не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи или соглашением о задатке!

Лично я, как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, влюблена в предварительный договор. И отношусь к его составлению с особой тщательностью.

Ведь это — проект сделки. А продуманный в мелочах ПРОЕКТ — обеспечивает хороший результат.

Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.

 

( Конструктор разработан Автором сайта)

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

На бумаге, в предварительном договоре купли-продажи будут прописаны все условия сделки. Нужно прописать! Абсолютно все!Именно для этого он и составляется. Нельзя относиться к составлению предварительного  договора формально и использовать чужой образец.

Каждая сделка уникальна, как уникальны ее участники.

Какие условия нужно учесть в предварительном договоре купли-продажи:

  • Цену, ведь Продавец всегда хочет ее повысить и без письменных договоренностей очень часто пользуется  этим
  • Условия и порядок оплаты, ведь Покупатель всегда хочет отдать деньги после регистрации права собственности на себя
  • Задаток или аванс вы будете передавать или хотите обойтись без передачи денег
  • Использование кредитных или бюджетных средств, Материнского капитала, субсидий, гарантийных писем, сроки и условия их перечисления Продавцу ведь эти средства перечисляются только при выполнении всех требований кредитной организации или бюджетного учреждения или Пенсионного фонда, а требования эти жесткие и необходимо их понимание на этапе планирования сделки
  • Подготовка пакета документов для Росреестра или  для нотариуса, дата и перечень
  • Освобождение квартиры.  Переезд дело хлопотное и Продавец часто затягивает это мероприятие
  • Распределение затрат на услуги нотариуса, если закон требует удостоверение у него договора купли-продажи,  ведь это значительные траты
  • Перечень мебели, бытовой техники и предметов интерьера, с указанием марок и состояния   Как правильно оформить > > >
  • Штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора сторонами сделки
  • Регистрация в Росреесте обременения в Пользу Продавца, при частичной оплате или рассрочке платежа за квартиру и условиях и порядке его снятия. Как снять обременение читайте > > >

На основании Предварительного договора легко  составить основной договор купли-продажи > > >

Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи

Закон не требует обязательной  регистрации Предварительного договора в Росреестре. Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре.

Например:

  • Большой аванс или задаток
  • Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев

Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.

Например:

Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать  на основании Предварительного договора большую сумму денег. Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.

Но двойное обременение невозможно. То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.

Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса

Предварительный договор нужен!!!!

Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора у нотариуса. Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора. Подробнее > > >

Предварительный договор нужен!

Предварительный договор нужен для того, чтобы  договориться обо всем «на берегу».

К тому же «что написано пером -не вырубишь топором» )))

Удобно и легко  составить Предварительный договор купли продажи с помощью Юридического конструктора договоров

Ошибки при составлении предварительного договора

Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное  им  лицо, действующее по нотариальной доверенности.

Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние  дети достигшие 14 лет.

В противном случае — договор ничтожен!

Стоит почитать: Ничтожные сделки с недвижимостью

Всегда рада разъяснить. Автор

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/10/01/predvaritelnyiy-dogovor-nuzhen/

Образец предварительного договора купли продажи квартиры в новостройке

К оформлению данного договора необходимо отнестись не менее ответственно и серьезно, чем к подписанию основного документа. Порядок оформления сделки В случае с ипотекой за исключением указанных выше пунктов добавится получение сертификата о рыночной стоимости объекта недвижимости, а также подписание кредитного договора.

Перечень документов Со стороны покупателя квартиры необходим паспорт и согласие супруга на покупку квартиры в браке (если таковой имеется). справки о доходах; оценочный сертификат; еще один документ для удостоверения личности. В отдельных банках необходимый список документов может несколько изменяться – этот момент нужно уточнять.

Со стороны продавца должны быть предоставлены: правоустанавливающие документы; паспорт; сертификат о праве собственности на квартиру; выписки из домовой книги и ЕГРП. Также могут потребоваться: доверенность; разрешение супруга на продажу квартиры; согласие органов опеки.

Предварительный договор купли-продажи квартиры Предварительный договор купли-продажи квартиры в 2018 году представляет собой письменный документ, который устанавливает за обеими сторонами обязательства: покупатель обязуется гарантированно приобрести квартиру, ставшую объектом договора; продавец – передать данную квартиру покупателю и получить за нее деньги. Таким образом достигается первичное согласие между сторонами. Также покупатель может внести задаток.

Такие квартиры продают через предварительный договор купли-продажи. Что представляет собой предварительный договор купли-продажи квартиры Договор представляет собой соглашение между компанией застройщика и покупателем, оформленный в письменной форме. При окончании строительных работ квартира будет передана в полноправное пользование гражданину и заключен основной договор купли-продажи недвижимости.

Нюансы оформления предварительного договора купли-продажи квартиры в 2018 году

Такой договор в народе еще называют «Соглашением о намерениях». Документ имеет смысл подписывать в случае, когда какие-либо обстоятельства мешают прямо сейчас заключить сделку о приобретении желанной квартиры. К таким обстоятельствам можно отнести: у продавца еще не готовы все документы для совершения сделки; у покупателя на данный момент нет всей суммы, необходимой для покупки недвижимости.

Читайте также  Как оформить продажу гаража в собственности

Иными словами, соглашение о намерениях – это один из эффективных способов защитить интересы всех участников этой сделки от недобросовестного отношения другой стороны. Оформление и содержание Договор о намерениях, как и любой другой документ, имеет обязательные пункты.

В нем обязательно должна быть указана такая информация: ФИО обеих участников, обязательно указываются их паспортные данные. Информация о расположении квартиры, которою вы планируете приобрести. Информация о состоянии недвижимости (количество комнат, площадь). Стоимость жилья.

Информация о деньгах.

В частности п. 2 ст.

1 указанного Закона содержит закрытый перечень способов привлечения денежных средств граждан для участия в строительстве многоквартирных домов не введенных в эксплуатацию: — на основании договора участия в долевом строительстве; — путем выпуска жилищных сертификатов; — жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Однако очень часто застройщики используют иные схемы привлечения денежных средств граждан, противоречащие законодательству.

Предварительный договор купли продажи квартиры

Для предварительного договора государственная регистрация не требуется. Так же этот договор часто заключается, как альтернатива договорам Задатка или Аванса и по нему передается определенная денежная сумма, как подтверждение намерений сторон. Предварительный договор купли продажи квартиры содержит полный объем условий и обязательств, которые позже будут содержаться в Основном договоре купли-продажи.

Риски предварительного договора купли-продажи

», в связи с чем нормы этого закона, в том числе касающиеся прав покупателя и обязанностей застройщика перед покупателем, на предварительный договор не распространяются. Кроме того, основываясь на нормах ст. 429 Гражданского кодекса РФ, ПДКП подтверждает лишь намерение сторон оформить в будущем сделку.

Исходя из этих факторов, можно сказать, что: — предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком разрешительных документов на строительство недвижимости, не наделяет покупателя полным безусловным (неоспоримым) имущественным правом требовать от застройщика квартиру после ввода объекта в эксплуатацию; — предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком права собственности на недвижимость, не гарантирует переход к покупателю права собственности на недвижимость. Не предусматривается и государственная регистрация предварительного договора.

Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства

Покупатель, выплатив запрошенную сумму, вынужден некоторое время томиться в ожидании, пока «право требования» (а именно это ему было предоставлено в обмен на деньги) превратится в осязаемое имущество. А затем еще некоторое время, пока это имущество перейдет в его собственность.

В этой статье будут рассмотрены различные формы приобретения строящейся недвижимости, в разной степени гарантирующие покупателю защиту его прав (денежных средств).

Законные и «полузаконные» формы приобретения недвижимости Продажа квартир может сопровождаться различными формами договоров, предлагаемых застройщиком к подписанию.

Предварительный договор купли-продажи: что такое, риски, образец и как расторгнуть?

Образец предварительного договора для купли-продажи 2014 вы можете найти и скачать у нас на сайте.

Чем может быть выгоден предварительный договор купли-продажи для сторон? При подписании договора предварительного покупающее лицо не является владельцем квартиры, только подтверждает свое намерение приобрести именно эту недвижимость.

После подписания договора покупатель не становится владельцем объекта, но за ним остаётся право в указанные сроки купить квартиру на конкретных условиях.

Все обязательства, которые прописаны в предварительном договоре, по отношению к покупателю и продавцу должны быть обязательно выполнены.

Опасность сделок по ПДКП

Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж». С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является ДДУ (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ.

Кто-нибудь может поделиться образцом предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке? Спасибо!

ДОГОВОР No. _____ купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) , которое будет создано (построено) в будущем г. ______________ «__»________ ____ г. ____________________________________, далее именуем__ «Продавец», в лице ____________________________________, действующ___ на основании ________________________, с одной стороны, и гр. ____________________, паспорт серии _______ No.

Покупаем новостройку

В большинстве случаев покупателям сначала предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, а потом, когда объект будет построен, подписать основной договор. Такая схема приобретателям жилья менее выгодна, она не защищает от возможных рисков. Но если других вариантов нет, а объект полностью устраивает, то приходится соглашаться.

Как можно обезопасить себя от заключения несправедливого договора, чреватого кучей проблем постарался выяснить портал о недвижимости Metrinfo .

ru Обещания без обязательств Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)– документ немного странный, так как фактически ни к чему не обязывает продавца квартиры: ни к передаче объекта недвижимости в собственность, ни к завершению строительных работ в срок.

Договор купли продажи квартиры в новостройке образец

Договор должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Зачастую на рынке предлагают заключить договор цессии на строящиеся квартиры по предварительному договору купли-продажи, на основании которого вы не приобретете право собственности на жилье, а лишь право на заключение основного договора купли-продажи.

Как правильно покупать квартиру в новостройке Может быть также оформлен инвестиционный вклад и паевой взнос. Участие в «серых схемах» с использованием векселей, равных стоимости квартиры, довольно рискованное занятие, о чем, к сожалению, свидетельствует неутешительная статистика.

В любом случае предварительная оплата квартиры нецелесообразна, ведь когда подходит срок погашения векселя, то не будет никаких документов, имеющих отношение к конкретной квартире. Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры? Как передать задаток при покупке квартиры ) или аванса).

При составлении договора желательно прибегнуть к услугам юриста, поскольку существует масса тонкостей, касающихся конкретной ситуации и которые практически невозможно учесть людям без специального образования. Объект соглашения – это имущество, принадлежащее продавцу на момент совершения сделки и которое впоследствии будет передано покупателю в собственность.

Во время сделки оба участника обязаны предоставить паспорта, а желательно – передать их ксерокопии. Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу.

Фантазия сотрудников юридических отделов строительных компаний порождает разного рода договоры и схемы получения денег от жаждущих купить квартиру граждан. Причины отказа многих застройщиков заключать договоры в рамках закона № 214-ФЗ (об участи в долевом строительстве) просты: нежелание, а порой и невозможность брать на себя дополнительные обязательства, которые предусматривает закон, по отношению к участникам долевого строительства.

Одним из наиболее часто используемых договоров, которые предлагают застройщики при продаже квартир в новостройках является договор предварительной купли продажи. В разделе «юридическая консультация », на нашем сайте, часто задаются вопросы об этом договоре, его сущности и безопасности такого способа покупки недвижимости.

Он является как бы своеобразным обязательством по совершению между сторонами сделки в будущем, позволяет устранить повышение цены на объект недвижимости и сохранить его первоначальный вид без последующих ухудшений передаваемого имущества. Однако иногда условия предварительного договора могут создавать определенные нюансы заключения сделки; поэтому следует быть внимательным при составлении и заключении такого договора. предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи имущества содержит в себе все необходимые условия для составления основного договора и сведения о сделке.

Источник: http://urist-rostova.ru/obrazec-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-v-novostrojke-49627/

Предварительный договор купли продажи квартиры: образец, пример оформления и зачем он нужен

Приобретение недвижимости — важнейшая покупка в жизни каждого человека. То же самое касается и продажи квартиры или дома: продавец должен быть уверен в добросовестности покупателя и чистоте его намерений. Законодательство страны предусматривает такое понятие, как «предварительный договор». Стороны вправе составить его и подписать до момента согласования настоящего договора.

Зачем нужно предварительное соглашение купли-продажи квартиры и как его оформить? Прежде всего оно необходимо для установления и согласования предварительных условий будущей сделки. Стороны могут заранее обезопасить себя и прояснить все интересующие моменты на предварительной стадии.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Что такое предварительный договор купли-продажи

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры? Образец и подробное описание вы найдете в этой статье. Прежде всего этот документ представляет собой своеобразное соглашение, которое закрепляет намерения сторон в будущем.

Читайте также  Договор купли продажи запасных частей образец

Нормы, регулирующие эту сделку, содержатся в российском законодательстве, в частности — в Гражданском кодексе страны.

Соглашение содержит в себе пункты будущего договора, в том числе существенные условия, сроки заключения, права и обязанности сторон, порядок расчетов, меры ответственности покупателя и продавца, реквизиты сторон сделки. По обоюдному решению стороны имеют право в любой момент изменить предварительный документ. Регистрировать его в органах государственной власти не нужно.

Виды предварительных договоров

Рассматриваемый документ бывает нескольких видов. Изучим наиболее актуальные их них, проведем сравнительный анализ и выявим отличительные особенности.

Предварительное соглашение при ипотеке

Сделка между сторонами при ипотечном кредите. Обязательна для совершения по требованию кредитора — банковской организации, которая выдает жилищный кредит. Документ позволяет обосновать решение банка о выдаче ипотеки тому или иному лицу.

Как правило, сам кредитор не выступает при этом стороной соглашения, хотя условия договора исходят прямиком от него. Исполнители этих условий — продавец и покупатель.

В чем заключается цель такой сделки? Прежде всего в необходимости удостоверить намерения сторон. Покупатель хочет купить определенный объект недвижимости, а продавец хочет его продать.

Иногда документ приравнивают к авансу — считается, что они играют схожую роль. Также бумага должна зафиксировать условия будущей сделки, по которой кредитная организация будет выдавать займ.

Плюс ко всему определяется стоимость недвижимости — сколько платит покупатель, а сколько выдает банк в виде кредита.

С помощью документа проговаривается порядок расчетов между кредитором, заемщиком и продавцом. Например, будет ли передача денежных средств происходить непосредственно из рук в руки или с привлечением банковской ячейки. И, наконец, в предварительном соглашении прописывают условия, на которых объект недвижимости становится залоговым имуществом банка.

Предварительное соглашение при уплате аванса

Следующая разновидность соглашения — договор, используемый риэлторами при внесении авансового платежа за квартиру или дом. Чаще всего заключается на рынке вторичного жилья.

В нем, как и при купле-продажи с помощью ипотеки, указываются предварительные условия будущего документа. Составление такого договора необходимо, если в будущем вы желаете обезопасить себя от негативных последствий.

Какие плюсы и минусы у договора

Как и любой гражданско-правовой документ, предварительное соглашение имеет ряд отрицательных и положительных сторон.

Рассмотрим минусы договора:

  1. Он не исключает вариант нечестных продаж. Представьте ситуацию: застройщик решил продать недвижимость, которую уже продал вам по предварительному соглашению некоторое время назад. Именно новый покупатель будет считаться добросовестным приобретателем — у него на руках будет стандартный договор. Первому покупателю будет затруднительно требовать передачи квартиры и возврата денег обратно.
  2. По договору застройщик освобожден от ответственности перед покупателем за несвоевременную сдачу жилья в эксплуатацию. Соглашение не предусматривает конкретные сроки окончания строительства, оно лишь определяет время, когда должна быть заключена основная сделка.
  3. Есть еще одна проблема: если договор заключается стадии строительства, в нем отсутствует предмет соглашения, так как отсутствует жилье как таковое. Объект не построен, застройщик его не сдал комиссии, следовательно, дома не существует.
  4. Изменения в стоимости объекта. Если после того, как вы подписали соглашение, произойдут изменения на рынке недвижимости и цена на квартиру вырастет, вы не сможете поменять ее в договоре. Этот риск при подписании документа должен учитывать продавец.
  5. Если одна сторона передумала заключать договор, встречная сторона вправе принудить первую к подписанию документа через судебное разбирательство. Также сторона, которая не соблюдает условия предварительного соглашения, может быть привлечена к возмещению убытков встречной стороне, которые причинены таким поведением.
  6. Чаще всего при совершении предварительной сделки покупатель передает продавцу задаток. Судебные инстанции не всегда признают этот факт, то есть покупателю сложно доказать, что он действительно передавал денежные средства. Для избежания неприятных ситуаций специалисты рекомендуют вместе с предварительным соглашением купли-продажи заключать акт, подтверждающий факт передачи денег.

Помимо отрицательных сторон рассматриваемая сделка имеет ряд существенных достоинств:

  1. Иногда перед подписанием договора купли-продажи покупателю или продавцу нужно выполнить ряд действий. Например, запросить справку о наличии задолженностей по коммунальным платежам у управляющей компании или получить выписку из домовой книги. Все это требует время: написать заявление, отнести в орган, дождаться ответа. В таких ситуациях предварительное соглашение служит хорошим помощником, так как дает людям время для совершения юридически значимых действий.
  2. Если продавец нашел покупателя на квартиру, у которого еще нет нужной суммы денег, то предварительное соглашение дает последнему время улучшить свое материальное положение и заплатить по цене, указанной в договоре.
  3. Если гражданин находится в командировке, на больничном, в отпуске, стороны могут оформить обещание о совершении сделки в будущем. Таким образом, правильно составленный договор выступает своеобразном гарантом.

Важно. Указывайте в документе все важные условия: срок, цену, порядок расчетов, меры ответственности. Проверьте правоустанавливающие документы встречной стороны, убедитесь в юридической чистоте недвижимости. По возможности укажите точный срок, к которому должно быть составлено и подписано основное соглашение.

Кто его оформляет и правила оформления

В документе содержатся следующие сведения:

  • Паспортные данные сторон. Обратите внимание, что если квартирой владеют несколько собственников, то и в договоре должны быть указаны все лица — они выступают в качестве продавца. Это же правило распространяется на продавцов. Лучше всего к договору приложить ксерокопии паспортов всех участников сделки.
  • Предмет договора и отличительные характеристики недвижимости. Предметом в нашем случае — обещание сторон заключить договор купли-продажи в будущем. Обязательно указать в договоре индивидуальные признаки квартиры — площадь, адрес, количество комнат и так далее.
  • Стоимость объекта недвижимости. Укажите точно, сколько он стоит и в какой срок покупатель должен передать продавцу сумму. Также обратите внимание на способ передачи денег.
  • Правоустанавливающие документы. В первую очередь это свидетельство о государственной регистрации права. Ни в коем случае не заключайте договор с лицом, у которого этого свидетельства нет.
  • Порядок расчетов (возможность внесения авансового платежа или задатка). Практика показывает, что после заключения предварительной сделки покупатель передает продавцу сумму, равную 10% от стоимости недвижимости. По согласию сторон эта сумма может быть увеличена. Лучше составить отдельный акт, в котором будет фиксироваться факт приема-передачи денежных средств. Если он происходит путем передачи денег наличными, обязательно составляйте расписку. Ее собственноручно подписывают обе стороны и заверяют подписями двое свидетелей.
  • Срок совершения основного договора купли-продажи. Одно из самых значимых условий договора. Срок определяется в рамках одного календарного года с момента подписания предварительного соглашения.
  • Меры ответственности. Если продавец или покупатель нарушают условия документа, они могут быть привлечены к ответственности. Например, принуждение в судебном порядке возместить встречной стороне понесенные расходы.
  • Правила передачи объекта недвижимости от продавца покупателю. Лучше всего составить акт приема-передачи объекта недвижимости. Это небольшой документ, который подтверждает, что продавец передал, а покупатель принял квартиру.
  • Реквизиты сторон (Ф. И. О., контактные данные).

Обязательна письменная форма предварительного договора купли-продажи. Пример бланка и образец (скачать в формате *.doc) содержат все требования, которые применяются к стандартным гражданско-правовым договорам.

Удостоверять нотариально его необязательно, но специалисты рекомендуют это сделать для уверенности. Текст договора должен быть простым и понятным, без сложных юридических конструкций.

Стороны подтверждают, что на момент подписания договора они не лишены дееспособности и отдают отчет своим действиям. С момента подписания соглашения они не имеют права самостоятельно в одностороннем порядке расторгнуть договор или изменить его условия.

Важно. Документ составляется в двух экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу. Каждой стороне выдается по одному экземпляру на руки. Составить договор можно самостоятельно, а можно обратиться за помощью к юристу или риэлтору.

Заключение

Если покупатель желает приобрести квартиру или дом, но у него еще нет нужной денежной суммы, на помощь приходит предварительный договор купли-продажи. Он обезопасит стороны от конфликтных моментов в будущем, а также узаконит последующие действия покупателя и продавца. Составляется документ обязательно в письменной форме и подписывается обеими сторонами.

Порядок заключения регламентирован Гражданским кодексом РФ. Плюс ко всему вы всегда имеете возможность обратиться за консультацией к специалисту по недвижимости или юристу. При оформлении соглашения избегайте распространенных ошибок. Помните о том, что нельзя нарушать условия договора, поскольку это чревато возмещением убытков.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 113-18-96

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/dokumenti/pred-dogovor-kupli-prodazhi.html

Предварительный договор купли-продажи по ипотеке

Приобретение объекта недвижимости в большинстве случаев ассоциируется у граждан с покупкой квартиры. Именно с этим видом договоров купли-продажи связаны в сознании термины: залог, кредит, ипотека.

Читайте также  Договор купли продажи холодильника образец

Хотя, не каждый слышавший термин ипотека, точно и достоверно знает его значение, не говоря о нюансах, которые сопровождают заключение договора ипотечного кредитования и количестве участников договорных отношений при ипотечном кредитовании.

В предлагаемой вашему вниманию статье мы осветим наиболее важные моменты заключения данного вида договоров, с тем, чтобы требования одной из сторон-участниц договора не стали для покупателя неожиданностью. 

Понятие договора ипотеки

Термин ипотека, как и многие другие юридические термины, имеет латинское происхождение. Древние римляне, в свою очередь, позаимствовали его у греков. Ипотека означает – залог.

 
В современном понимании ипотека – покупка объекта недвижимости с привлечением заемных денежных средств в обмен на залог приобретаемого или иного имущества, которое служит гарантией возвратности заемных средств.

При этом предмет залога (недвижимость) во все время действия договора остается во владении заемщика и после исполнения обязательств по выплате кредита с нее снимаются все обременения.

При приобретении недвижимости на условиях ипотеки одновременно заключается как минимум два договора: Между собственником недвижимости (квартиры) и покупателем – собственно о покупке;Между банком-кредитором и заемщиком – покупателем недвижимости – о привлечении заемных средств на покупку объекта недвижимости (квартиру). При этом, в рамках заключенного договора, права на недвижимость (за исключением права пользования) на все время, требуемое для погашения кредита, переходят по договору к заимодателю – банку.

Казалось бы, простая и понятная схема. Есть три стороны. Каждая из них вступает в договорные отношения только с одним из участников и никаких сложностей не должно возникать.

На самом деле сложности возникают не в процессе заключения двусторонних договоров, а связаны с особым порядком возникновения и регистрации прав собственности на объекты недвижимости. По действующему законодательству они становятся юридически значимыми только после их государственной регистрации.

Именно с этим и связано такое понятие как «предварительный договор» — промежуточный, юридически значимый документ, который выступает связующим звеном между договорами: продавец-покупатель заемщик-кредитор.

Стадии заключение договора ипотеки

Первый этап – поиск объекта недвижимости на первичном или вторичном рынке. От того, на каком рынке вы планируете приобрести квартиру, будет зависеть благоприятный исход одобрения выдачи кредита банком.

Многие банки с неохотой идут на ипотечное кредитование объектов недвижимости, приобретаемых на вторичном рынке жилья в связи с их низкой ликвидностью и сложностью проверки чистоты сделки.

Сложно определить количество предыдущих собственников, возможные обременения в пользу лиц, пользующихся правом на жилое помещение в силу закона, и по некоторым иным причинам. Поэтому – проще пытаться получить ипотечный кредит, приобретая квартиру от застройщика.

Второй этап – поиск банка-кредитора, готового выдать кредит под залог недвижимости, и согласование условий кредитного договора.

Это – один из наиболее сложных и требующих внимания (или привлечения специалиста-юриста) этапов, поскольку банки стремятся извлечь максимум выгоды из любого кредитного договораОни включают в договоры узкоспециализированные термины и понятия, не знакомые большинству рядовых обывателей.

Составляют схемы расчетов, в которых полная стоимость кредита разбита на несколько блоков, которые трудно сопоставить несведущему в финансах заемщику. Прописывают такие условия распоряжения залоговым имуществом, которые ставят заемщика в кабальные условия.

Определившись с банком, вы выходите на заключение предварительного договора.

Предварительный договор – не обязательный, но часто используемый в практике ипотечного кредитования элемент, который служит страховкой для банка – в том, что выдаваемый кредит будет потрачен на конкретные цели – приобретение объекта недвижимости (квартиры) и что, в случае не заключения сделки, он получит денежную компенсацию (штраф).

Для продавца – предварительный договор гарантия получения денежных средств за объект недвижимости, так как покупатель напрямую выводит продавца на банк, согласившийся оплатить стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Тем самым избавляет от необходимости поиска других покупателей.
Предварительный договор – конструкция, предусмотренная ст. 429 ГК РФ.

Она практически повторяет по содержанию текст основного договора, за исключение некоторых особенностей: законодательством не предусмотрена возможность отказа от исполнения предварительного договора. В связи с этим беспочвенны надежды некоторых обывателей, рассчитывающих на возможность не исполнять условия предварительного договора.

При отказе от заключения основного договора платить всё же придется. Так как контрагент в любое время может обратиться в суд с иском о понуждении заключения основного договора и суд будет на его стороне.Предварительный договор не является панацеей при возникновении ипотечных правоотношений.

Связано это с тем, что в качестве обязательств по предварительному договору не могут выступать обязательства, дополнительные к основному договору. А получение кредита под заключаемый основной договор именно таким дополнительным условием и является.Вторым нюансом, делающим предварительный договор малоэффективным – заложить можно только тот объект недвижимости, право на который уже зарегистрировано.

То есть, если покупатель до принятия решения о покупке квартиры не являлся участником долевого строительства и его право собственности на возводимый объект не зарегистрировано – он не может заложить абстрактное право требования с третьего лица – собственника объекта недвижимости.

Покупая жилье на первичном рынке, вы не можете указать его в качестве предмета ипотеки до тех пор, пока права на него не будут зарегистрированы надлежащим образом. В качестве гарантии возвратности средств вы можете предоставить банку-кредитору другой объект недвижимости (квартиру) на которую права собственности у вас оформлены (ч. 5 ст. 10 Закона об ипотеке).

Вторым выходом из ситуации является предоставление в качестве гарантий возвратности кредитных средств объекта, находящегося в ипотеке (если договором такое обеспечение предусмотрено). Эта возможность последующей ипотеки предусмотрена ч 1 ст 43 Закона об ипотеке.

Предварительный договор – безусловно, несет в себе рациональное зерно, поскольку дает всеем заинтересованным сторонам определенные гарантии соблюдения принятых на себя обязательств под угрозой применения штрафных санкций в случае уклонения от заключения основного договора.

Но сам по себе, без надлежащего оформления прав на объект недвижимости, выступающий предметом залога – он ничтожен.

предварительного договора

В предварительном договоре в обязательном порядке должны содержаться:• Полная и достоверная информация об участниках сделки – физических лицах – покупателях, юридическом лице – продавце с указанием паспортных данных, места регистрации, наличию непогашенных кредитных обязательств перед другими банками.

Для юридических лиц – полная информация из реестра ЕГРЮЛ; • Для объекта недвижимости, служащего предметом договора купли-продажи – адрес объекта, год ввода в эксплуатацию, общая и жилая площадь, технические характеристики объекта;• Документ, на основании которого зарегистрировано право собственности – свидетельство о государственной регистрации права собственности (номер дата, название регистрирующего органа);• Цена, согласованная сторонами. Способ передачи денежных средств. Процентное соотношение средств, вносимых покупателем и тех которые будут оплачены по ипотечному кредиту; • Срок передачи объекта недвижимости (квартиры) после оплаты первоначального взноса.

После того, как в предварительном договоре будут отражены эти позиции и он будет одобрен банком-кредитором, продаваемый объект недвижимости подлежит страхованию. Без этого ни один банк не одобрит ипотечного кредита.

Конечным этапом является оформление кредитного договора и составление закладной – документа, на основании которого банк до полного погашения кредита имеет право на распоряжение этим объектом в целях возмещения убытков от неисполнения обязательств.

В процессе регистрации объекта недвижимости в Росреестре на квартиру накладывается обременение. То есть, до полного погашения ипотечного кредита вы не сможете продать, подарить сдать в аренду или обменять эту квартиру без согласия банка-кредитора.

Переход права собственности на заложенное имущество

По общему правилу продать заложенную квартиру нельзя.

Но существуют два варианта, при которых это действие возможно:• Заемщик не в состоянии выплачивать суммы и проценты по кредиту;• Заемщик находит лицо, готовое принять на себя исполнение обязательств перед банком по погашению ипотечного кредитаВ первом случае заемщик уведомляет банк о поиске покупателя и долг перед банком-кредитором погашается из суммы, выделенной новым покупателем. Стоимость квартиры при этом значительно снижается (для продавца).Во втором случае возможна «техническая» смена заемщика. Квартира переходит в пользование другого лица, которое принимает на себя обязательства по ранее заключенному кредитному договору и обязуется погасить ипотечный кредитный долг на первоначальных условиях. Предварительный договор не имеет самостоятельной юридической силы. Он не порождает прав в отношении имущества (недвижимости) и служит исключительно для понуждения сторон к соблюдению ранее достигнутых договоренностей и согласованных условий по цене и срокам передачи собственности.

Фактором, стимулирующим стороны к соблюдению условий предварительного договора являются его безотзывность – т.е невозможность уклониться от заключения основного договора, и штрафные санкции, налагаемые на нарушителя, помимо понуждения к заключению основного договора в судебном порядке.

Источник: http://jilishnik.ru/ipoteka-zhile-ot-gusudarstva/item/114-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-po-ipoteke

Понравилась статья? Поделить с друзьями: